[贷款问题]银监会彻查2月，抵押经营贷如何被炒房客利用？

-这是深晚一兵的第304篇原创-

2020，多事之春。

在3-4月的这波，以深圳西部南山宝中光明为主角的房价上涨热潮，又一次触碰到国家“房住不炒”、“6稳”的敏感神经。

据证券时报报道，业内人士透露市银监会将在五一小长假后进入一些银行进行为期两个月的全面检查。

我们分析，此次行动的矛头应该直指住房抵押经营贷。毕竟炒房团利用其作为金融手段扰乱市场早已是公开的秘密。此次相关部门要严格整顿，经营贷是绕不过去的重点。

PART.ONE

光明二手房价，怎么就冲到6.3W的？

前段时间，光明二手房价破7的消息闹得沸沸扬扬，与前海、宝中的疯狂涨价热潮一起，成为深圳楼市疫情后的几个重磅炸弹之一。似乎一夜之间，光明已经变得让刚需高不可攀。

梳理事情来龙去脉，大概是在深圳实验学校的学区利好释放刺激之后，3-4月之间，玖龙台突然成交了4套二手房，其中最高的一套二手房成交价几乎达到7w，其他两套稍微低价的成交价是在6.4w左右。消息传出，被某自媒体冠以“光明房价涨到7万”的标题，很是吸引了一波眼球。而在2020年一月初时，玖龙台的挂牌价就曾被爆料高达7.4w。

房源少，挂牌高，少数或是焦虑或是不差钱的买家，心甘情愿的刷新了片区成交的最高单价记录。

链家上的玖龙台成交记录

随后的事情大家现在应该都知道了。光明大火，也成为已知继南山深圳湾、宝安宝中片区20w房源后，第二波被相关部门点名，链家体系下架6.3w以上高价房源的区域。点击可回顾。

但经过这一折腾，现在整个光明的二手房价，已经是难以抑制的蹭蹭蹭在往高里挂上了。

我们来仔细看，传麒山、光明大第、新地中央、玖龙台四个光明中心的超高单价房源确实下去了，玖龙台甚至已经没有上架房源。但是诸如中粮云锦国际、宏发上域、天汇城等公明片区的楼盘，链家上的挂牌价也上到了6-6.5w。

链家上光明的挂牌价房源部分截图

其实比较了解光明片区的朋友都知道，前两年这边新房入市价格普遍只在4-4.5w左右，即便是最贵的玖龙台精装新房，最高售价也只在5w这样。2019年12月入市即被被秒抢的绿地新都会，离玖龙台不远，均价4.7w。光明的二手房在19年之前的成交更是寥寥无几，去年的成交均价普遍也只是在4-5w之间。

中原上光明片区19年12月成交与挂牌价截图

可是如今经过这么一闹腾，整个光明的挂牌上限已经全面向上提拉，若没有强硬手段，片区二手房挂牌价想要摁下去可就难了。毕竟急卖的业主不常有，只需要花上一定时间横盘让市场慢慢适应，最后终究慢慢坐实6w左右的挂牌价。

短短两三个月时间，通过龙头盘的天价拉高，就能把片区房价从4-5w一下子冲到6w以上，这波操作骚的够可以的啊！

PART.TWO

光明二手涨价的过程，感觉那么熟悉？

突然觉得2020年光明的整体局势，与2016年的龙华红山片区有很多相似之处。

2015年，深高北校区落地红山，学区划分公布，汇龙湾，金亨利，水榭春天5-6期成为市场上唯三学区楼盘。

2016年夏天，汇龙湾突然成交一套单价9.6w左右的房源，而当时，红山大部分房源均价只在6-7w之间，如果我没记错的话，汇龙湾当时的均价大概是在7.5-8w左右。一下子房价往上涨了1.5-2w，整个龙华“宇宙中心”的称号叫得更欢更响亮了。

从此之后，整个红山片区所有的楼盘都有了一个10w+的成交目标，逐年在横盘与成交的拉锯过程中滚动上调。到如今，红山片区三大妖盘的成交均价终于完全抵达了整体的10w+。

截图来自链家

同样是四大名校天大的利好，同样是次新的高端楼盘住区，同样是房源稀少，同样是突然拉高到让人不可思议的成交价格……同样的，调控风声随后而来的敏感。

那么，这次光明二手市场会不会走出红山17年那样的一波阶段性行情呢？

的确光明目前拥有太多的利好，但不同之处在于，光明跟当初的红山比起来，有更为广阔的土地可以开发，今年还有十几个等待着入市的新房，也有更严厉的后续市场监控机制。

所以，答案否定大于肯定。想要短期内爆炒光明的某些，还是奉劝一句歇歇吧。

PART.THREE

想要拉高区域的房价，简直不要太容易！

正常人一定怀有巨大的疑惑，怎么会有人愿意以那么高的溢价去买玖龙台呢？光明的新房又不是都死绝了！

但，玖龙台的二手房源，一月份时能挂出来的，也就只有寥寥几套。

听过一个故事，有人去喝早茶，听到隔壁座的几位闲聊，“有事没事都可以打电话给中介，把手上房子的挂牌在提高点，反正我们小区就那几套”原来都是手握好几套的土豪人士。

如今网络上也有曝光好几起业主抱团拉高小区房价的案例。

他们的底层逻辑无非是以下这些。
“整个深圳的房源数量都有限，最高挂牌价与最低挂牌价就决定了小区房价的上下限。如果不是家里缺救命钱，谁会愿意将房子低价贱卖。大家一起挂高些，买家要么就不买，要买自然就得要接受我们的这个价格。嫌价格高不买？不怕，凭咱小区这条件，他不买总有别的人会买的。再说了，房价永远涨没听过么，低价卖了以后还得涨上去，咱岂不是亏了，留着又没啥损失。”
奇货可居，确实有一定的道理。在深圳这样的卖方市场下，购房者根本没有讨价还价的余地。

于是，当初掉头走的人半年后回来一看，报价又涨了几十万。

于是，在报价7.4w的情况下，有人买了6.9w的玖龙台……

PART.FOUR

抵押经营贷在其中充当了什么角色

假如真的没人愿意买呢？高级玩家还有大招。行话叫“左手倒右手，逆势拉高出货”，简直天才操作。

“谁说没人买？看看那套xxx价格的不是成交了么！”于是市场在一传十十传百的作用下，又被带热起来，成交价的上升预期也轻松被突破。

这时候，经营贷作为一个重要的金融工具，就必须要出场了。

通常高级玩家手上都是准备有多个购房名额，准备好空壳公司，准备有一定的资金。

他可以通过自己的钱，也可以找金融公司垫资一部分，全款快速将房产以超高的价格过户到另外一个有空壳公司的购房名额之下。

办好过户后，利用公司名义，再将这套房子拿去抵押，向银行申请经营性贷款。这样不仅房子的评估价高贷款额度高了，贷款利率也比正常的房贷利率低。

这样一来，不仅玩家手上的钱变多了，该套房产还可以继续享受时间的增值，片区成交价又拉高了一些，手上的其他相对没那么优质的房产可以乘热出货一部分，三全齐美。

因为操作的难度与成本不算特别高，回报又异常丰厚，抵押经营贷的玩法从2015年后就慢慢在高级玩家们的朋友圈里传开了。大小各类银行申请抵押贷都有哪些条件，他们比普通金融贷款公司的小职员摸得更清楚。甚至也有些金融公司发现了这个需求，专门针对投资投机客户做这一块的服务，当然里面的各种坑也是不少。

虽然四月份的银行自查，“未发现”有政府的贴息贷款流入房市，主要还是因为时间尚短，来不及操作。但早年间的抵押经营贷流入楼市的情况确实存在，虽然说不是普遍现象，对市场影响终究还是不好。

申请各类抵押经营贷的条件，有些会对公司成立的年限要求比较短，有些对经营流水管控比较松，有些的贷款利率低于同类产品。有一段时间，甚至出现只要过户后就可以办理，连原来要求过户后半年左右的等待时间都省略掉的情况。相信相关部门只要严格检查，整肃风气，堵住相关管理或规则漏洞，即可暂时缓解抵押贷方面出现的问题。

但深圳的房价上涨，还有更多深层次的原因。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林表示，我国房地产近20年没有出现过折损下跌现象，银行都已经认同房价的稳定性，偏好房产抵押，会让银行对房地产的押注越来越高，依赖性越来越大。

“所以现阶段想要让宽松的信贷不流入楼市，一方面严查贷款流向，另一方面还是需要打破楼市必然上涨的一致性预期。”

——END——

出品：深晚一兵文化传播

统筹：深晚一兵

撰写︱主编：谭惠心

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