[二手房商业贷款]扼住楼市咽喉的政策仅9招：今年一半已经松动了

一位地产大佬说过一句很经典的话：“房地产短期看政策，中期看政策，长期也看政策”。 尽管市场对这个逻辑有很多争议，但用政策来预测房价的确屡试不爽。 从过去二十年尤其是过去十年的历史来看，只要政策紧缩，房价大概率会跌。 2008年12月开始紧缩，2011年10月份房价开始下跌；2013年2月开始紧缩，2014年5月份房价开始下跌。 2016年9月开始紧缩，部分城市2017年已经开始下跌，整体房价调整也是早晚的事。 反之亦然，只要政策宽松，房价也大概率会涨。 比如，2008年9月开始宽松，2009年4月份房价开始上涨；2011年8月开始宽松，2012年6月份房价增速转正；2014年4月开始宽松，2015年4月房价开始上涨。 十年正好三轮周期，唯一的差别在于反应的时间和上涨的幅度。

当然，历史不会简单的重复，房地产基本面已经发生很大变化，需求比原来少了。 但不变的是，当政策宽松的时候，需求大概率会改善。 价格永远是用边际来定价的，不管房价长期的终点在哪，短期之内政策一定还是最好的预测信号，尤其是对那些住房还明显供不应求的核心城市来说。 所以今天这篇文章就系统的梳理一下中国的房地产政策，内容包括三部分：（1）目前的政策体系：我们梳理了目前中央和地方主流的9大种、近30小种政策工具以及各城市目前的具体操作；（2）历史上的政策周期：我们梳理了从2008到2018年的三轮政策大周期，以及每一轮周期启动、演进及产生效果的规律；（3）未来的政策展望：我们分析了目前政策背景与前几轮周期的相似与不同，并基于此对下一步房地产政策做出九大预测。 基本结论是目前经济下行压力下，房地产政策会有边际宽松，但不会像2014年力度那么大，应该和2011年更为类似。

政策体系：九种政策工具，每个城市都不一样

市场之手是看不见的，但政策之手却可以清晰可见。 中国的房地产政策一般是中央总体定调，地方灵活执行。 每个地方的宽严程度不同，但政策工具大致相同，常见的调控方式有九种：第一种是利率政策，包括基准利率、利率折扣；第二种是信贷政策，包括首付比例、首套房认定、贷款年限、贷款额度等；第三种是限购限售政策，包括户籍限制、社保及个税限制、婚姻限制等；第四种是限售政策；第五种是限价政策，包括新房限价、二手房指导价等；第六种是税收政策，包括交易税、个人所得税、房地产税等；第七种是房企融资政策，包括股权融资、债权融资、预收房款等；第八种是土地政策，包括供地节奏、供地价格、土地改革等；第九种是住房保障政策，包括棚改、共有产权房、保障房等。

（一）利率政策

基准利率：购房者的贷款成本等于基准利率乘以利率折扣，。 基准利率主要取决于央行的货币政策，直接相关的是基准利率调整，间接相关的是存款准备金率调整、公开市场操作等其他货币政策。 2016年以前，央行往往直接调整存贷款基准利率。 过去十年央行一共13次降息、5次加息，其中2008年宽松周期降息5次，2010-2011年紧缩周期加息5次，2012年宽松周期2次降息，2014-2015年宽松周期6次降息。 降息是房地产相关政策中的最大招，可以直接降低居民购房成本。 举例来说，2014-2015年1年期贷款基准利率从6%下调到4.35%，相应的1万元房贷月供减少了1000元以上。 但直接调整基准利率的信号意义较强，容易引发市场的投机情绪。 所以2016年以后央行基本不太使用这个工具，而是更多的采用定向调控或者借助公开市场操作间接影响利率，比如2018年底央行通过新创设的TMLF实现定向降息。

利率折扣：商业银行可以在规定的范围内进行放贷利率优惠。 对购房者来说，贷款基准利率会随着央行加息降息浮动，但贷款利率折扣在整个还款周期内是无法调整的，比如一开始贷款的时候利率上浮10%，那不管以后基准利率怎么调整，这个比例都不会变。 所以这对还款成本影响极大，购房者非常关心。 利率折扣主要取决于目前的货币环境，通常流动性相对充裕时，商业银行会在规定的范围内自主加大折扣力度，反之会降低折扣力度，甚至会出现一定比例的上浮。 但央行和银监会通常会设定一个折扣或者上浮的最大限制，这对各行的利率折扣也有直接影响。 比如2014年央行和银监会出台930新政，将贷款利率下限调整为贷款基准利率的0.7倍，各地房贷利率随之下调；当然政策紧缩周期，商业银行会上调房贷利率，通常以基准利率的1.1-1.2倍进行贷款。

基准利率和房贷折扣共同决定了最终的房贷利率。 央行每季度的货币政策执行报告都会公布个人住房贷款加权平均利率。 2008-2018年十年间，房贷利率最低水平4.34%出现在2009年四万亿之后的宽松周期，最高水平7.62%出现在2010-2011年那轮紧缩周期。 但从刺激力度看，2014年启动的上一轮宽松周期的利率下行幅度最大，房贷利率从2014年初6.96%的高点一路下行到2016年底4.52%的低点，下行了240个bp，这也是前几年房地产火爆的一个主要刺激因素。 自2016年下半年货币政策边际收紧以来，虽然没有实质加息，但房贷利率仍在逐步回升，目前已经回到5.7%左右，也就是较基准上浮15%左右的水平。

图表1 2008-2018年个人住房贷款加权平均利率

数据来源：Wind，如是金融研究院

（二）信贷政策

首付比例：包括首套房首付比例、二套房首付比例，直接决定购房能借多少钱，可以算是购房者最关心的政策，没有之一。 央行和银监会会确定一个首付原则（最近一次调整是2016年），各地根据情况浮动，首套二套、普宅非普、本地非本地、公积金和商业贷款、首套认定等细节会有所区别。 我们可以通过普通住宅的商业贷款来看一下各地情况。 对于限购的城市，首套房一般是30%首付，北京、上海最严厉，上浮到35%，其他大部分是30%，比如广州、深圳、杭州等。 二套房一般是50%，杭州、厦门最高，上浮到了70%，北京、天津、杭州、济南等城市是60%，其他大部分城市按50%执行，值得注意的是，一些比较火的城市也在执行50%，比如上海和广州，这主要是因为他们对二套认定是认房又认贷，相对更严格，所以50%也不算低。 此外，北京、上海、深圳、杭州等城市对三套房是全面停贷的。 对于不实施限购的城市，原则上最低首套房首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，即最低20%。 在本轮调控之前，有些城市的确下浮到了20%，比如海南都曾经执行20%首付，但现在基本都恢复到25%-30%，30%首付的居多。 二套房首付原则上不低于30%就可以，但目前也基本在40-50%。

图表2 全国主要城市首付比例

数据来源：公开资料整理，如是金融研究院

首套房认定：考虑到首套房和二套房的首付比例和贷款利率差异，首套房的认定标准也就显得十分重要，主要包括三种：“认房又认贷”、“认贷不认房”、“认房不认贷”。 “认房又认贷”最为严格，只要有过房贷记录或买过房，再次买房就算二套房，2017年以来，北京、上海、深圳、杭州、厦门、广州、青岛、天津、成都等城市都是如此；“认贷不认房”最为宽松，无房贷记录或者已结清房贷，不管名下有没有房，都算首套房，2014年最宽松时的930新政就是规定认贷不认房。 “认房不认贷”较为中性，只要名下无房，即便已经贷过款，也可以按首套进行贷款。 这是目前最常见的一种政策，除前面提到的几个限贷城市外，基本都是如此。

图表3 首套房认定执行“认房又认贷”城市

数据来源：公开资料整理，如是金融研究院

贷款额度：除与首付比例有关外，还与贷款方式、收入水平息息相关。 常见的贷款方式有公积金贷款、商业贷款和组合贷三种，都有一定的额度限制，且与收入挂钩，商业贷款要求月工资流水需为月还款额的2倍，公积金贷款月还款额与月收入的比例上限为50%-60%。 其中公积金贷款利率最为优惠，但限制更多，如北京的公积金贷款新政要求贷款额度与缴存年限挂钩，缴存超过11年才可贷120万，且月还款额不超月收入6成。

图表4 2018年重点城市公积金贷款额度

数据来源：公开资料整理，如是金融研究院

贷款年限：直接影响购房成本，贷款年限越长，平均到每月的还款额越少。 考虑到贷款利率相对优惠，贷款年限越长越好，最长可达30年。 但在紧缩周期，各地可能会缩短贷款年限，2017年北京317新政要求房屋贷款最长不超过25年，可以说是史上最严的信贷政策。 2017年4月1日起，天津楼市新政也暂停发放贷款期限25年以上的商业性个人住房贷款。 目前，一线城市中除北京外，上海、广州、深圳仍然维持公积金借贷最长期限不超过30年、公积金借贷最长期限不超过借贷人法定退休年纪5年的规定。

（三）限购政策

购房套数限制：本地人限套数，外地人既限套数又要求社保。 目前，一线城市北上广深和热点二三线城市都对非本市户籍的居民进行了限购。 对本地人来说，限购2套是最主流的，比如武汉、南京等大部分二线城市和部分三线城市。 最严厉的是北上广深和天津、杭州、郑州、厦门，不仅限家庭购2套，单身还限购1套。 相对宽松的是部分三线城市，比如珠海、中山都是限购3套。 对外地人来说，基本所有的限购城市都是限购1套，区别在于社保年限的要求。

社保及个税限制：外地人必须个税或社保缴纳一定年限才能购1套房。 一般分为5年、3年、2年和1年四档。 一线城市北上广深和珠海较为严格，非本市户籍居民需要连续缴满5年，且补缴无效；厦门购房需要连续缴纳社保或个税3年；天津、南京、杭州、郑州、武汉、济南、南昌、成都、中山、海口等热点二线城市需要连续缴纳社保或个税满2年才有购房资格。 苏州、福州、三亚、合肥、青岛、佛山、长沙、福州、赣州等城市较为宽松，缴纳满1年就可以。

婚姻状况限制：通过行政手段限制本市居民购房。 目前，北上广深、天津、厦门、杭州、郑州等热点一二线城市对本市居民购房做出婚姻状况的限制，规定单身只能买一套，已婚最多两套。 但是为了规避婚姻状况对购房的限制，市场上频频出现“假离婚”现象，使限购政策的初衷大打折扣。 北京、广州先后出台规定，对离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按照二套房信贷政策执行。 南京政府部门虽没有发布规定，但中国银行和民生银行实际上开始对离婚一年内的贷款者暂停发放贷款。

图表5 2018年重点城市限购政策

数据来源：公开资料整理，如是金融研究院

（四）限售政策

2016年“930”新政的创新手段之一，规定只有新购房屋产权证满一定的期限才可上市交易，主要是为了抑制频繁买卖的投机性需求。 现在一般分为5年、3年和2年三档。 上海、石家庄、三亚、青岛、西安、海口等城市最为严格，需要购房满5年后才可转让；北京、深圳、南京、杭州、郑州、武汉、成都等城市限售年限为3年；广州、厦门、济南、苏州、福州、南昌、嘉兴、常州、宁波、重庆、昆明等城市限售年限为2年。 菏泽在取消限售政策之前规定限售年限为2年。

（五）限价政策

新房限价：地方政府直接新房的限售价，“以房价定地价”。 比如2017年8月广州出台“史上最严”的限价政策，明确要求商品房新房销售价格不得超过备案价，备案价要接受政府指导（实际成交价的60%-80%），一旦价格超过备案价，则不予以网签，不发预售许可证。 这虽然有助于稳定房价，但也容易引发套利。 比如广州新房和二手房价格倒挂严重，“双合同”盛行。 目前北京、上海、天津、青岛、石家庄、杭州、上海、南京、合肥、无锡等全国41个城市都实施了限价政策。

二手房指导价：通过设置窗口指导价（最低价）和普通住宅指导价（最高价）等行政手段调控二手房房价。 窗口指导价是房管局对每个楼盘给出的最低交易价格，低于指导价将无法进行过户，这一政策在市场遇冷时有一定的托底作用，在市场过热时无济于事。 普通住宅指导价是普通住宅认定的最高价，超过指导价的住宅需按照非普通住宅的政策进行贷款。 如根据2017年北京最新调整的普通住房认定标准：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元，也就是说，只有468万以下的住宅才能按普宅二套60%的首付贷款，否则需按照非普宅二套80%的首付比例进行贷款。 这就意味着购房者加杠杆空间十分有限，对交易价格能起到一定的约束作用。

（六）税收政策

营业税：2015年财政部和国税总局将二手房营业税免征期限从5年调整至2年。 也就是说，房产证或者税务部门出具的契税填发时间不足2年的，需要缴纳成交价格5%的营业税，满2年就可以免征。 2016年营改增落地后，二手房交易卖方需要缴纳增值税，不再继续缴纳营业税。

契税：2016年财政部联合国税总局、住建部将90平方米以上家庭唯一住房的契税征收税率从3%下调至1.5%。 目前，首套房普通住宅中，90平米（不含）以下住宅契税按1%征收，90-144平米（不含）住宅契税税率按1.5%征收，144平米以上住宅契税税率按3%征收，非普通住宅契税按3%征收。 二套房契税一律按3%征收。

增值税及附加：2016年5月，增值税替代营业税后，普通住宅满二唯一免征增值税，满二是免征增值税的关键条件。 即个人购买不足2年的非普通住房对外销售的，按照5%的税率全额缴纳增值税；若是转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅，需按照两次交易差价征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住宅对外销售的，免征增值税。 增值税附加税是基于增值税而产生，具体包括城建税、教育费附加、地方教育附加等，按增值税税额的一定比例征收。 由于增值税需按房屋的增值部分去缴纳税款，计税依据需转化成不含税价。 即便税率相同，实际上税负变得更低了。 举个例子来说，居民出售购买2年内房屋，如果销售额总价100万元，本来需缴纳营业税及附加5.5万元。 现在按增值税及附加算，把100万元视作含税销售额，那么不含税销售额就是：100/（1+0.055）=94.79万元，即5.21万元是应缴纳增值税及附加金额，相比营业税及附加少了0.29万元。

个人所得税：买房赚了钱也要交个人所得税，之前不太重要，但2013年国五条之后变得很重要，除了满五唯一免征个税外，其他都需要按照差价的20%或者总价的1%缴纳，但目前全国只有北京执行的最为严格，成为最重的一块税负，举个例子，一个房子购买不足5年，原价300，假设涨到400，就要缴纳差价100万的20%缴纳20万的个人所得税。

房产税：目前只有上海和重庆两地正在实施，自2011年房地产税试点推进以来，两地房价均不跌反涨，上海房屋均价从2011年的2.2万上涨至2018年的5.2万，上涨了一倍有余，重庆房屋均价从0.6万上涨至1.1万，差不多翻了一倍，由此可见，房地产税对房价的调控作用效果并不明显，主要是短期情绪冲击，尤其是对于人口集中、需求旺盛的城市，房地产税的征收对房价的抑制作用十分有限。

房产税作为一个新税种，属于地方税，开始征收前通常需要经过起草法律草案、公开征求意见、国务院常务会议审议、全国人大常委会审议、再次公开征求意见、专家评审、全国人大表决通过后付诸实施七个阶段。 目前房地产税草案已经完成，正在财政体系内部征求意见，预计2019年将会公开征求意见，最快可能于今年年底提请人大审议。 但考虑到房地产税涉及面较广且相对敏感，估计会经过三审，周期较长，估计会在2020年左右落地。

（七）房企融资政策

IPO和再融资：房企股权融资一直比较严格。 IPO方面，2010年 “国十一条”出台，证监会要求房地产公司 IPO 和再融资需要征求国土资源部意见，开发行为需要住建部进一步检查认定，房企股权融资被全面叫停。 IPO基本停滞，只得通过借壳、重组上市等方式登陆A股，如华夏幸福、绿地控股、蓝光发展等均是借壳上市。 2016年后，证监会提高重组上市审核标准，此后再无房企借壳上市的成功案例。 再融资方面，主要是增发和配股，其中增发占比超过90%以上。 房企定增通道曾被关闭两次，规模大幅萎缩。 第一次是09年8月起到14年4月，期间没有任何新的定增项目。 2014年重启后快速增长，募资规模超过1600亿。 第二次是16年8月起至今，只有零星的定增个案，且定增项目资金用途受限，只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。 2018年12月中粮地产重组大悦城事项获证监会审批通过，这是2016年以来第一个获批的公开市场募资方案，可以认为是行业股权融资环境的边际改善。

债权融资：主要包括国内贷款、非标融资和债券融资三部分。

国内贷款主要是由银行贷款主导，其中银行贷款占比超过80%，非银贷款占比不到20%，其规模与金融监管力度角度相关。 尤其是2018年加大金融监管力度以来，大部分银行只能做满足“432条件”的开发贷，导致房地产开发到位资金中国内贷款同比增速持续为负。

非标融资包括信托计划、委托贷款等，其中信托计划最为常见。 2009 年底 “国四条”出台，股权融资受限，非标开始兴起。 2013年银监会8号文中首次明确定义非标，本意在打击非标，却意外为非标正名，当年房地产信托迎来高峰，较上年增加了一倍有余。 但新国五条出台后，地产调控再次收紧，2014年房地产信托持续回落。 2015年房地产信托发行企稳回升，2016年房地产信托发行超过7000亿，创历史新高。 2017年以来，随着监管趋严，非标受限，房地产信托开始收紧，尤其是2017年12月银监会发文规范银信类业务，规定不得将信托资金违规投向房地产等限制或禁止领域。 但在其他融资渠道受限的背景下，房地产信托仍发挥了重要作用，2018年房地产信托融资前高后低，第一季度增速超过100%，第四季度不足10%，房地产信托融资增速放缓，非标融资难度加大。

债券融资可分为三个阶段，第一阶段是2014年以前，房企发债处于探索阶段，规模极低，2002-2013年累计发债规模不到2000亿。 第二阶段是2014-2016年，国务院发文放宽企业债发行要求，鼓励房企发行中票，2015年公司债发行主体扩容，房企发行公司债规模迅速扩张，从2014年的300多亿增长至2015年的8000多亿。 第三阶段是2016年至今，发改委加强房企发行公司债和企业债的监管，房企境内发债受到很大限制，海外发债成为内地房企融资的重要补充。 2017年内地房企海外发债规模创历史新高，是2016年的4倍，主要以中资美元债为主。 2018年6月发改委、财政部加强海外发债风险防控，限制资金用途，规定房企境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约。 结果导致2018年房企海外发债规模高企，与上年基本持平，但综合成本持续上行。 10月恒大发行18亿美元优先票据，许家印自行认购了10亿美元为项目增信，最高利率为13.75%。 2018年年末以来，发改委支持优质房企发行企业债，房企债券融资环境有所改善。

预收房款：采用预售方式收取预收款，加快周转，是房企的常见做法。 预收房款已成为房企负债的重要组成部分，内地房企的负债率平均80%以上，是世界上同类行业中最高的之一，其中预收款贡献了40%左右，远高于香港房企的10-20%。 尤其在外部融资难度加大的情况下，加大推盘力度，加速资金回流已成为行业常态，2018年房地产开发到位资金中定金和预收款增速为13.8%，是总体增速的2倍有余。 但在去杠杆和地产调控的背景下，预售制度备受争议，关于取消预售制度的讨论持续升温。 哈尔滨、合肥、中山、深圳已经提高预售门槛，对部分新建商品房暂停预售或鼓励房企现房销售。

（八）土地政策

调控供地节奏：在市场过热时增加土地供给，在市场遇冷时减少土地供给。 2017年住建部、国土部联合出台城市按消化周期不同分类供地的政策，对消化周期6个月以下城市加快供地，目的其实就是平抑房价。 典型的就是北京，2016年北京房价达到最疯狂的阶段，于是2017年大幅增加了宅地供应，全年住宅类用地供应规划建面约为2016年的4.8倍。 配合317新政，北京房价才逐步回归冷静。

干预土地出让价格：在紧缩周期，政府会直接限制地价。 如2016年苏州、南京均出台土地拍卖的“熔断机制”，规定对挂牌地块设置最高报价，对报价超过上限的，终止土地出让，竞价结果无效。 南京政府还出台规定，当土地溢价率超过45%时，直接转为配建保障房建设资金或面积，且如果选择配建保障房建设资金，不计入房价的准许成本，不计入申报价格的组成部分。

土地制度改革：一级市场垄断的基本制度不好改，目前核心的关注点是农村集体建设用地入市，已经逐步在突破。 比如近期提请审议的土地管理法规定，非农建设用地不再“必须国有”，工业、商业等经营性用途的集体土地可不必经过国家依法征收直接转让，集体建设用地入市取得突破性进展。 虽然目前主要影响的是非住宅类经营性土地，但会增加租赁等商业类土地供给，进而对住宅市场产生间接影响。

（九）住房保障政策

棚户区改造：2014年开始启动，2015年之前以实物安置为主，2015年后货币化安置比例逐年提升，从2015年不到30%到2017年突破60%。 棚改货币化安置是三四线去库存的重要推动力，主要资金来源是政策性银行（国开行、农发行）发放的棚改专项贷款，政策行的资金来源是央行向投放PSL。 2018年6月，国开行棚改项目审批权限上收总行，货币化安置政策由积极推进转为因地制宜，实物安置比例回升。

图表6 2014-2020年棚户区改造情况

数据来源：住建部，如是金融研究院

共有产权房：主要目的是让中低收入住房困难家庭购房时，可通过和政府按出资比例共同拥有房屋产权的方式，减少买房成本，市民以后可向政府“赎回”产权。 自2007年起在江苏淮安市进行试点。 2014年北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。 2018年北京入市的共有产权房多达29个项目，提供房源超过3万套，对二手房市场冲击较大，2018年9月以来北京二手房价格出现连续4个月环比下跌。

租赁住房：租售并举是长效机制的核心内容，十九大后各地纷纷加大租赁住房供地力度，支持租赁住房建设。 如北京明确今后四年将供应约800公顷集体土地用于建设集体租赁住房；上海在“十三五”加大租赁住房用地的供应和加快租赁住房的建设，预计新增租赁住房约70万套；深圳明确2018年起新增居住用地中公共租赁住房用地比例不低于20%。