[贷款炒股]部分银行信贷资金借道典当流入楼市？多家典当行垫资利率突破24%

去年以来，多个中央和地方监管部门严查资金违规流入楼市、规范购房融资行为。强监管下，银行资金违规入楼市的情况有所遏制。不过，《证券日报》记者近日调查发现，有部分购房者将目光转向了典当行，并寻求融资。
据《证券日报》记者了解，对于名下有房的购房者，将名下房产典当以获取二套房的首付款或者全款，成为其快速获取资金的方式。虽然利息较高，但是典当行的一大优势就是放款快，审批流程简单。

1典当资金流入楼市 部分来自“银行-信托”结构

近日，《证券日报》记者暗访了北京市朝阳区的多家典当行，某连锁典当行的工作人员告诉记者：“今年的客户数量以及大额业务都有所增加，有不少客户的资金用途是买房。”

当记者询问资金流向楼市是否合规时，上述工作人员表示：“客户的资金用途一般都是聊天时知道的，我们公司并不需要签署任何有关资金用途的协议，典当行不会监管资金流向，客户买房、炒股或者其他投资，都不会干预。我们只进行实物抵押，保证流程合规，合同齐全。”

据《证券日报》记者了解，目前，通过典当行抵押房产的资金来源一般有两种模式：一种是典当行的自有资金，一种是信托资金。
其中，典当行自有资金的利息较高，一般为月息2%，不满一个月按照5天一个周期计算。一般抵押期限为2年到5年，还款方式相对灵活，可以随借随还，不借不产生利息，最快可做到当天到账。
关于信托资金，某典当行的工作人员解释道：“信托资金的来源是信托公司通过银行或其他途径发行的信托计划，将募集到的资金在市场上找到相关合作方来使用。一般为月息1.5%，一般最长抵押期限为2年，只有全额还款一种还款方式，抵押3个月后全额还款不收取违约金。最快可做到2个工作日到账。”当本报记者询问典当行和信托公司的合作方式是否合规、是否有风险时，这位工作人员表示：“和信托公司的合作时间不长，目前有5-6亿元资金的库存。我们典当行严格按照典当管理办法的规定提供相关业务，可以放心。”

上述工作人员还补充道：“可以放款的前提是手续齐全，个人客户需要提供房产证、购房合同（如果有按揭贷款还需提供借款合同以及还房贷的银行卡）、婚姻证明、身份证、户口本、三方协议（房屋现状为出租时需提供）等证明材料。我们按照“受理—家访—公证—抵押—放款”的流程进行，最快8小时放款。最高抵押额度为房屋市值的70%，如果房屋还有抵押贷款没有还清，直接减去剩余还款金额即可。”

这位工作人员给《证券日报》记者举了个例子：“如果您的房屋市值为100万元，还有20万元贷款没有还清，那么您最高可获得的额度为100万元×70%-20万元，也就是50万元。在公证和抵押流程中还需缴纳借款金额的千分之一作为公证费，200元的授权委托公证费，以及80元的抵押登记费。收取部门分别为公证处和各区住建委。”

在走访过程中，有典当行工作人员提醒本报记者：“如果选择信托资金放款，除主合同外，还有一份附件要签署，类似承诺书，承诺借款不用于投资。如果资金用途是买房，建议不要用收款的银行卡直接刷卡买房，转给亲戚朋友再转回自己的其他账户比较合适。如果借款金额超过100万元，需要以公司经营的理由借款，需提供营业执照以及采购合同。”

从该工作人员的上述表述来看，其对于客户采取“银行-信托”的贷款买房模式的合规性并不自信。《证券日报》记者注意到，今年2月中旬，某股份制银行因“违规向典当行发放贷款”等十余项违规行为被中国银保监会罚款6570万元，没收违法所得3.024万元。

2多家典当行提供垫资服务 利率突破24%

《证券日报》记者在暗访过程中，还发现典当行提供垫资服务，疑似违规。在记者暗访的多家典当行中，不止一家公司工作人员提到，“合同到期后可以选择续签，不用归还本金，而是由典当行垫资。”

北京地区某规模较大的典当行工作人员介绍道：“由于房屋典当的最长期限一般为2年，很多客户在合同到期时并没有足够的本金赎当；另一种情况是，房屋市价上涨，客户想借出更多的钱。由于公司需要‘走账’必须结清原合同。典当行会提供垫资服务，客户每10天需缴纳合同额的千分之七作为利息，不满10天按照10天计算。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中，为民间借贷利率划定了两道界限，设置了三个区间：第一，对于年利率24%及其以下的利息属于“司法保护区”，法院应当予以保护。第二，对于年利率超过36%的利率，其超出部分属于“无效区”，法院将对超出部分的约定认定为无效，即便债务人已经偿还亦可请求债权人予以返还。第三，对于当事人约定的年利率为24%到36%之间的部分属于“自然债务区”，即这部分利息为自然之债，不得经由诉讼程序、国家强制力得以执行。如果债务人已经履行的，亦不得要求返还。
本报记者按照10天千分之七的利息计算，上述典当行收取的垫资费用利息折合为年化利息已达25.55%，超过24%；如果垫资时间不足10天，则折合年化利息会更高。

《证券日报》记者注意到，近期有关部门对于典当公司的监管定位进行了调整。近日，商务部官网发布《商务部办公厅关于融资租赁公司、商业保理公司和典当行管理职责调整有关事宜的通知》，称商务部已将制定融资租赁公司、商业保理公司、典当行业务经营和监管规则职责划给中国银保监会。

据全国典当行业监管信息系统显示，截至2018年2月底，全国共有典当企业8532家，分支机构950家，注册资本1731.3亿元，从业人员4.5万人。企业资产总额1641.2亿元。
《证券日报》记者暗访期间，有典当行员工坦言：“目前典当行的贷后管理非常不到位，‘以房买房’的客户非常多，我们只是在流程、合同上尽量做到合规，确实有不少打擦边球的情况。今后典当行业务经营和监管划给银保监会，监管规则可能会进一步细化，在资金的进出等方面应该会越来越规范。”

强监管下涉房贷款机构众生相：融资担保公司高调提供首付贷

■本报见习记者 刘萌
一年多以来，房地产调控不断升级，但仍有购房人试图尝试各种变形版“首付贷”。《证券日报》记者浏览多个房地产论坛发现，“凑首付正确的方法”、“现在能做房屋二次抵押吗”、“求靠谱不上征信贷款渠道”、“杠杆怎样最大化”等问题依然是讨论的热门话题。
近日，《证券日报》记者以购房者身份暗访了北京地区多家银行、担保融资公司、典当行等机构，了解各类资金融出机构在强监管下的业务合规性。

1多家银行不接二次抵押

对于多数购房者而言，买房都从凑首付开始。而名下有房的购房者则多了一个途径，即“抵押贷款”。

《证券日报》记者咨询多家银行获悉，目前个人客户贷款金额100万元以上只能申请抵押经营贷。同时，相比于去年，银行对于客户资质等条件的审核更加严格。

以某国有大行为例，贷款专员告诉记者：“目前经营贷最低利率为基准利率上浮10%，要求是持股股东，同时持股时间需要在一年以上，抵押的房屋不能有贷款。除此之外，公司经营范围不能是金融行业，并且需要客户经理逐一审核公司流水等材料才能知道是否符合申请条件。”

在另一家国有大行，当本报记者表示“名下有公司，但是房子还有按揭贷款没有还清”时，贷款经理直接回答：“我行现在不做房屋二次抵押业务了，由于贷款政策经常变化，您可以在还清按揭贷款后再来咨询。”

此外，某股份制银行的贷款专员告诉记者：“今年为了控制风险，不接受按揭贷款没有还清或者名下没有公司的抵押借款申请了。”
在本报记者咨询的多家银行中，仅有一家股份制银行接受房屋二次抵押申请，利率为基准利率上浮40%，贷款年限最长为10年，贷款成数最高为房屋评估值的七成，要求名下有实际经营公司，由对公账户收款。
2典当行房产抵押包装路径

由于银行贷款收紧，不少购房者将眼光转向了典当行，将名下房产典当获取二套房的首付款或者全款，快速获取资金。

《证券日报》记者近日暗访了多家典当行，某连锁典当行的工作人员表示：“选择信托资金放款，借款100万元以上，只能以公司经营的理由借款。房屋贷款是否还清没有影响。”

本报记者随后询问“名下没有公司是否可以”，上述工作人员表示：“可以操作，可以使用朋友的公司，只需签署‘实际控制人’协议，提供营业执照以及采购合同即可。”同时，该工作人员还给记者看了其他客户提供的“实际控制人”协议以及采购合同。

本报记者浏览采购合同发现，一份金额500万元的采购合同仅包含了五件家具，关于家具的材质、品牌等信息均未做描述。

这位工作人员介绍道：“一般大额流水，我们都会建议客户将采购合同描写为购买家具或者装修款（用于公司翻建等）。借款的实际用途没有机构查询。”

3融资担保仍提供“首付贷”

除了个人申请，通过担保公司或其他中介机构向银行申请贷款也是途径之一。

在某担保中介，工作人员的表述和典当行类似，“如果名下没有公司，通过亲戚朋友的公司也可以申请经营贷款。只需要公司法定代表人和借款人签署‘实际控制人’的协议，如果是空壳公司还可以包装公司流水以符合条件。”
据本报记者了解，这样的中介公司有很多，一般收取贷款金额1%-3%的服务费。有部分服务费报价低的中介，将包装公司流水的费用拆开收取，一般每百万元流水收取5000元-8000元的服务费。
在《证券日报》记者加入的某个信用贷款群，群主不断打着广告：“如果您买房缺首付款、名下信用贷款过多又怕影响房贷，我们将为您提供专业、高效的整体解决方案，利用征信报告合理规划百万元信贷，保值增值家庭资产。”

据群主介绍，该群的所有用户都是在为买房凑首付甚至是凑全款，他坦言：“现在除了公司经营，突然有几百万元的资金需求，十个中有九个都可能是为了买房。”
由于现行政策下，各家银行的信用贷款产品额度一般为30万元，最多不超过50万元，跟北京地区房价相比差距不少。同时，在一家银行申请信用贷后很难再向另一家银行申请成功。
据本报记者了解，近期通过信用贷凑首付的购房者一般都是联系相关中介，在同一天同时和多家银行进行面签，利用时间差在多个银行批贷成功；每个人最多可累计获批200万元，夫妻双方可累计获批400万元。这类信用贷的还款方式较为灵活，有等额本息，还有先息后本，有的还不用上征信。此外，各家银行信用贷的利率并不相同，一般在6.1%-7.2%之间。
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