[二手房贷款计算]问题：为什么贷款的总价和成交的总价不一样呢？实际上的首付要比理想中3成首付要高出那么多呢？

大家好，今天说一下中介的“套路”。为什么贷款金额，成交金额，以及交税的金额都不一样呢？是中介吃掉差价了吗？

1.二手房贷款

首先和大家说一下贷款，国家为购房者提供的一种购房资金的渠道，买家只需要给予首付款，尾款由银行提供给卖方，买家按照一定比例，每个月进行月供还款给银行就可以了，同时还需要给予银行利息（每个月的月供里面包含有本金以及利息，一般为4:6，本金占比较低）。

另外根据买家实际购房（已有房）套数，进行贷款，银行按此进行评估贷款的成数。

①如果购房者没有房产的，也就是首套二手房，那么二手房贷的首付不低于30%，这里说的30%，不是成交价而是评估价。而二手房贷款时式时根据二手房评估作为参考的，而一般评估价都低于市场价格。（也就是二手房贷款正常首付在30%以上）

②如果购房者都有了一套房产，那么他在二手房首付的时候比例就应该是70%左右

③三套房产的情况，如果需要向银行贷款购买二手房的话那么根据规定是不予贷款的。

二手房贷款首付比例为多少分为以下三种个情况。

①、如果买家已经还清了房贷，而且购房者资质很好，在第二套房贷款时可以按照首套计算。

②、如果卖家已经没有偿还清楚贷款的，而且还要求购房者配合还贷的情况，最安全的做法是走资金监管程序。这样首付3成的二手房贷即可。

③、如果购房者资金充足，可以一次性支付清楚，这样就不存在首付和房贷的问题了。

答案：二手房贷款规定是首套3成首付，贷款7成。二套房贷款首付是4成，贷款7成。在反推的情况下，如果银行贷款评估价低于实际的成交价（如成交合同价格是100万，银行评估只有90万，银行批贷7成，也就是90万×70%=63万，首付=总价100万-63万=37万），那首付款就会变高。另外相信有不少的朋友也听说过高评高贷的，在银行评估允许的情况下，根据房屋情况以及买家的征信流水情况，贷款公司通过渠道进行高评估，可以做到正常贷款，或者超额贷款，降低首付比例，但是只能在银行风评（风险评估）可控范围内。

2.关于二手房有哪些税费呢？

先和大家说一下二手房网签涉及到哪些相关的税费：增值税，个税，契税

增值税（及附加）：

①卖家房屋年限＜2年时，增值税=房屋总价/1.05*5%；

②当二手房性质为非普通住宅时，增值税=（房屋总价-房屋原价）/1.05*5%；

（此处房屋原价为卖家当初购买房屋时的国土局备案价）

③除去以上两种情况，其他任何情况增值税都是免征的。

契税：

①当二手房性质为非普通住宅时，契税=（房屋总价-增值税）*3%；

②当二手房性质为普通住宅时：

①首套：1%≤90㎡＜1.5%，②二套：1%≤90㎡＜2%，③一律3%征收

个人所得税：

①卖家二手房购买年限≥5年，且为卖家家庭唯一住房时，免征个人所得税；

②当二手房性质为普通住房，且购买年限＜5年或者不是卖家唯一住房时

根据各地不同分开征收，大致可分为两种征收方式，核实和核定征收（差额征收20%，或者按地税局现评估价征收2-3%）

③当二手房性质为非普通住房，且购买年限＜5年或者不是卖家唯一住房时，个人所得税=（房屋总价-增值税）*1.5%。

各位读者可能看起来很蒙，因为毕竟不是从事房地产的，很多都不懂。那我简单的说一下，普通住宅只要房产证/契税发票满2年了，就可以免征。个人所得税满5年且家庭名下唯一住宅就可免征，非满5唯一的可以根据地税局评估价格进行缴纳。至于契税这个很简单，按套数去交，按面积去交，契税的计算比较简单的。

地税局有评估价，一般高于/低于成交的价格，只要评估价和成交价不相等的，按照地税评估价进行缴税，以地税局评估为标准。至于为什么实际缴税没有那么多，那是因为中介计算一般会按照高评估来算，避免实际缴税高于自己计算的税费，买卖双方会找麻烦。一般专业的经纪人都会在计算税费的时候，了解好买卖双方的购房情况，并提前说明计算的税费（表）仅做参考，实际以地税局为准。一般缴税时都是三方到场（买方，卖方，居间方），按约定好谁承担缴纳税费，不需要通过中介进行缴纳，所以没有吃掉税费差价的可能。

3.三价合一

三价合一，就是以后二手房交易中的所有价格都统一（成交价、评估价以及网签价），并且按照这个价格来计税以及申请贷款。即“银行评估价=实际成交价=网签备案价”。

2018年3月28日，深圳市多部门出台新政，力求遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，达到二手房买卖“三价合一”的效果。

目前由于三价合一不是全国实行，所以大多数二手房的价格都不统一（成交价、评估价以及网签价），也就造成了以上说的问题，所以不要担心，只要不是中介收取了税费的费用的，都不会被吃差价，也不要担心价格差异，有的时候也是为了避税，或者多贷点钱降低首付罢了。

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