[次级抵押贷款]房价会大跌吗

融资政策及监管收紧，房地产商已经有动作了，不少人也应该能感受到房子的流动性在吃紧。

棚改被叫停后，很多人都在想楼市是否要熄火？房价会否大跌？

在多多看来，现阶段影响房价的主要因素是政策，政府说房子是用来住的而不是用来炒的，这话虽然说了很久，但绝不会是只动嘴皮子，必须得动真格的，但怎么动？是压制房价，但不是要房价跌，而是慢慢地升。

为什么这么说呢？虽然未来无法预测，但历史总是相似的，监管会以史为鉴，不然就会走历史的旧路，引起金融危机。我们来看两个例子就会明白了——

1、美国的次贷危机

2008年美国爆发了金融危机，继而席卷全球（事实是2006年在美国开始显现，2007年波及欧盟和日本等世界主要金融市场），而这场危机的导火索就是次贷。

事情是这样的，2000年美国刚经历了互联网泡沫的破裂，经济严重衰退，为了刺激经济，政府的主要调控手段是利率政策，美联储27次调整利率至1%，低利率环境下大家更愿意借钱消费、而不是存钱，也就成功振兴市场。

虽然修复了互联网泡沫，但接下来却引发了房地产泡沫。

在2006年之前的6年里，低利率激励了居民贷款买房，人人都在加杠杆，美国的住房市场也就一路高歌，次级抵押贷款市场也迅速发展。

所谓的次贷，可以简单理解为，信用次等的人，他们在银行贷不到款，但可以在次级抵押贷款公司里借到钱（有点类似P2P），而贷款利率必然会比银行高。

借钱买房的人越多泡沫就越大，为了控制泡沫，从2003年开始美联储连续加息17次，将利率上调到5.25%，次贷还款利率也大幅上升，所有人的购房成本就提高了很多。

对于已经上车的人来说，还贷负担变得非常重。更重要的是，很多人的积蓄都投到了房子上，却只能看着自己的房子每隔几分钟就缩水几万块，心理负担也非常重。加上炒房人的成本也大幅提高，美国住房市场迅速降温。

之前楼市高企，很多人都在盼望快些跌，最好大跌，但房价一跌会有什么后果？我们接着看：

贷款利率上涨，已购房者不能按期偿还贷款，银行就会抽回他们的抵押品去拍卖，也就是他们的房子，又或者他们自己把房子卖了。但由于房价大跌，房贷利率高企，市场出售住房或者通过抵押住房再融资非常困难，连房地产商都在低价促销，也没有人去接盘，流动性非常吃紧。

这种情况下，已购房者自然卖不到高价，银行拿去拍卖也卖不到好的价钱，结果房子的价值抵不上借出去的贷款，卖（没）了房子仍欠下一屁股债，这种现状加剧房价下跌，恶性循环。

而楼市火热期间贷款出去的不止是银行，更多的是刚刚提到的次级抵押贷款机构，银行与这些机构把居民贷款打包成各种产品出售给其他金融机构，也就是资产证券化，因此房子和华尔街的一众机构（银行、贷款公司、投行、基金公司等）连成了一条紧密链。

而房价大跌贷款无法收回，形成大量的坏账，接着火烧连环船，次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴，致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。

缘起房贷，因此这次的危机因又被称为次级房贷危机或次债危机。

2、香港的八万五公屋计划

目前香港的房价要是在世界排名第二，就没有人敢排第一。

在1997年回归前，香港房价早已开启了暴涨模式，据说当时人均需要用74%的月薪还房贷，到退休都未必能还清，也就是说在九十年代末，很多香港人就已经要把一辈子贡献给房子。

1997年香港回归后，卖地不再受限制，首任特首董建华即推行了八万五公屋计划，主要目标有三：

每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个；

10年内全港70%的家庭可以自置居所；

轮候租住公屋的平均时间缩短至3年

初衷就是想在十年内让低收入人士也能买得起房，有自己的住宅！

但由于巨量的房子供应即将进入市场，市场预期楼价会跌，于是房价马上跳水，在5年多的时间内贬值70%！

房价大跌就会像2008年美国的次贷危机一样，97年前的购房者全都被套，房子被银行没收拍卖、还不上巨额贷款，不仅自己拿来当首付的一辈子积蓄没了，还倒欠银行几百万元，很多家庭不堪重负而选择自杀的。

为稳定楼价，1998年港府决定停止卖地9个月，也再没提过“八万五”这三个字，而市民心目中已经认定了“八万五计划”就是楼价大跌的元凶，“不提及不等于不存在”，港民非常愤怒，最后到2003年7月1日50万人组织大游行，抗议香港房价下跌，要求港府暂停八万五公屋计划。

事实上“八万五计划”落地时全民叫好，现在去回顾无疑也是一项德政，但方案通过后即遇到金融风暴，大类负资产的环境下，明显生不逢时，也就成为了众矢之的。

3、对大陆房价未来走势的思考

不管是通过持续上调贷款利率还是增加房子供应量，暴力调控的最终结果都是导致房价下跌，但房价大跌绝非现在买不起房的人所想像的那般，市场回归平静，相反的，大概率会造成严重的经济危机！

这样的危机其实就是源于前期房价高涨，很多人都从银行贷款买房/炒房，贷款额度几乎耗尽一辈子的积蓄。一旦房价跌了，他们手中的房子无法变现而又还不起月供，只好被银行没收拍卖，但银行拍卖后也无法填补漏洞，结果遗下了很多坏账。银行在金融界的地位之重大家都知道的，而金融系统是非常脆弱的，最重要的一环出了问题就会火烧连环船，引起金融动乱。

金融市场出了大问题，经济就会萧条，就业环境也会变差，哪怕没有买上房的人也会受到影响。

这些都是前车之鉴，所以我国政府不会暴力调控。阻止炒房是必须的，但也不能让房价大跌。如无特大事件发生，房价在未来十几内都不会大跌。