[买房子贷款]购房雷区大起底：九种房子不要买，买了会后悔！

作者：川渝君
云起云落，云卷云舒。

房子，由于类别不同、区域及地段差异，会体现出巨大投资差异。

买好了价值倍增，看走了眼，连CPI都跑不过，跟把资金放在银行贬值并无二异。

今天，川渝君梳理出九大类二手房产，你购买时一定要谨慎下手。

一旦买错了，会因为增值空间有限，肠子悔青。

一
老旧小区的住宅，一定不要轻易购买。

何谓老旧小区？

就是单位制改革前，由政府、单位出资建设的居住区，与1998年商品房改革之后建设成的居住区相比较，这些房屋院老、房老、设施老、生活环境差，别说你住在里面心情不舒畅，就是城市管理者也为它们起了“心病”。

这不，这两年国家和地方政府在拨款，对老旧小区进行改造。

川渝君手头恰好有这样一套房屋，位于成华区、二环路东二段外侧，在2018年初获得改造。

小区环境虽有提升，但其弊端仍然十分明显。

这是获得改造的小区，没有改造的呢，那就有些郁闷。

在此，川渝君展示一下位于成华区万年场横街21号院落希冀获得改造的信访答复（时间是2019年12月31日），你就知道住在这些小区的居民的心情感受了。

购买房屋时，不要被老旧小区的公摊小、物管费低等迷惑，等你买房住进去就会发现，爬楼原来是要体力的，楼上楼下的噪杂声原来是会影响心情的，物业公司一家接一家的换、一次接一次的跑路原来是很烦人的（也正因此，许多小区都是在社区带领下自治管理），小区自治期间大爷太婆些的想法是年轻人没法苟同的。

这类房子的增值空间，单就成都而言，放在2010年之前，还行。之后，那就不要有大的奢望了，你就去烧高香吧，祈祷某个财团要开发这个片区，要拆迁，看能不能在补偿你时给你来个一赔二，或者现金补偿时，在该地段正常房价的基础上乘个相对高的系数（每个区域，征地用途不一样，所乘系数不一样，市政征用，比如修地铁、修学校，乘的系数偏低）。

至于更高的要求，你就趁早打消吧。

当然，如果你是刚出来工作的小青年或者急需住房的超级刚需户，买这类房子住，倒也不失一种选择。

靠它大幅增值，你就打消这个念头吧！

二
法拍房一定要谨慎购买。

最近两年，法拍房频繁进入大家的视线，不了解的人以为它是个好东西，能捡漏，而买了的人却未必满意，甚至有后悔的！

何谓法拍房？

就是法院拍卖房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。

法拍房，在限购政策出台之前，关注它的人很少。

限购政策出来后，它变成了香饽饽。

就成都而言，限购政策发生过三次大的变化，时间分别在2016年10月、2016年11月和2017年3月24日。

特别是最后这一次，成都开始执行新的限购政策，把二手房纳入限购范围。

由于事发突然，一些手里握钱却没来得急下手的人，一下子没有了购买资格，傻眼了。

此时，中介敏锐的嗅到了商机，顺势导入法拍房，其优势在于既不限购，又不限贷，按以往行情，许多法拍房以底价成交，甚至有的房子流拍，最终以远远低于市场正常的价格处置了。

然而，没有购房资格的人太多，中介引入生意的激情太盛，使得原本打入冷宫的法拍房（民间许多人认为惹上官司的房子不吉利）一下子咸鱼翻身，高于市场正常价格成交的拍卖频繁发生。

当然，对于没有资格的购房者，贵点倒没啥，关键是房子拍到手了，遇到了后续问题：像权证不清晰，户口没法迁入，房子有大量税费和欠费，房东死皮赖脸不搬走，房主身份特殊（操社会的），早有租约，乃至发生过命案等。

以上任何一点摊上，都很闹心。

在此，川渝君展示一个案例：一位购房者在成都拍到房子却无法正常入住，最后在网上求助于律师。

所以，不要以为不受限购和贷款限制，就可以随便下手，真正当你拍下房子了，就知道厉害了，务必谨慎。

三
贴身交通主干道的房子，一定要谨慎购买。

废话少说，先上一张图片，是对成都二环内外侧某个点的真实写照。

如果你要购买的房子恰好跟高架桥一样高或者比高架桥矮一些，那永无休止的灰尘就让人头疼，你出差前洗个裤衩儿，几天回来发现裤衩上已经爬满灰尘，你家二哥二妹作何感想？

你长年累月住在这个房子里睡觉休息，窗外那持续的汽车行驶噪音或者大型公交车、超重大货车驶过时，整个楼层都像在地震般的微微晃动，你还能假装安慰自己说：我休息好了？

烧高香吧，你不神经衰弱，就已经非常不错了。

四
小产权房，谨慎购买。

讲个真实的故事。

2006年，川渝君一位在成都打工的亲戚咨询买房事宜。

亲戚说，看上郫县（现已升格为郫都区）安靖镇一套110多平方米的房子，房主因为差钱急于转手，价格9万多，唯一的缺点就是没有产权，房主明确说不确保以后拿不拿得到产权。

当时川渝君问他：能不能贷款买房或者借点钱在主城区买房？

川渝君发问的出发点是考虑长远一点，选房时尽量考虑到后期增值的问题。

亲戚说，两个娃儿在读书，还有老人要养，手头的钱实在不宽裕，而申请贷款很麻烦，因为自己没有养老保险啥的，就是看到租房附近有安置小区，房子是新的，价格9万多，捎带借一点，就能买。

川渝君进一步详聊得知，亲戚打算长期在成都发展，丝毫没有回老家的打算。

川渝君给出建议：如果在成都呆上10年，一家六口人，一月房租600元，10年下来就是7.2万元。如果中途房租涨一些，比如涨到1000元，乃至1200元，算下来，10年租金就差不多9万元。

如果现在拿这笔钱去买这个没有产权的安置房，住上10年，这笔钱不算浪费。

关键是，这些年住得舒心，一家人温馨，有归属感！

而即便这个房子永远拿不到产权，就算有一天政府要拆迁房子，不至于分文不赔，从人道主义讲，补偿个十万八万不是问题，有赚头。

至于说转手增值，的确存在太多不确定因素，不过，这不是没有办法的事。

亲戚听了川渝君的分析后，买下了这套房产。

10年后，亲戚再与川渝君谈起此事，十分感激当年的建议。

而此时，亲戚已经幸运的领取到房产证了，房子合法合规。

目前，这套房产的价格，已经大幅提升，但跟成都主城区哪怕是非常偏僻的小区相比，其增值幅度非常低。

所以，对于这类暂时没有产权的安置房屋，既不限购，又没有太高的总价，看似很划算，但真正买下来，其增值部分可能跑不过同期的CPI，建议谨慎购买，尤其是作为稳定财产的投资行为。

当然，如果你也属于川渝君亲戚那种类型，家中长年累月多人居住，忧于四处搬家，疲于奔命，买套这样的房子住着，自然不失一种选择。

必须提醒的是，这类房产实际交易时，由于不能到产权登记中心过户，属于私下协议购房，购房者必须预防以后房产能够合法领取房产证时，房主找你麻烦。

一是毁约。

二是拒不配合过户，除非你再额外给他一部分钱。

一旦扯皮，交易行为未必受到法律认可，房子最终未必属于你（要看具体情况）。

为防出现麻烦，川渝君建议你在签订协议时，约定足够止损的违约金，迫使对方违不起约。

法院在处理此类案件时，就算房主十分强势，也会足够考虑到购房者的感受。

五
谣传中的拆迁房，谨慎购买。

何谓谣传中？

就是正式拆迁通知下来之前，当地拆迁说法满天飞。

这类房子多在交通嘈杂或者早年规划凌乱的角落，最大弊端就是居住环境超级糟糕，最大的诱惑在于拆迁补偿，最困惑的地方就是房东为啥子要卖房子呢？

房东或者中介会说，最近缺钱呀。

买吧，单价挺高的。

可想一想马上就要拆迁了，有一赔二的安置措施或者有优厚的现金补贴。

但实际上，这个拆迁的到来有可能十分漫长：

一是可能有钉子户，阻碍了进程。

二是房产可能牵扯到一些历史遗留问题，在规划拆迁的进程中，出现了问题。

三是拆迁方可能在获得政府的配合下，故意采取一些迂回策略乃至声东击西的措施，目的是让房主们让步，补偿温和些。

总之，这个漫长的过程让你的投资信心备受煎熬，或者你规划的资金根本经不起那个漫长过程的消耗。

那你就悲催了。

川渝君曾接触过这样的购房者，由于等不到那望眼欲穿的拆迁，最后不得不低价抛售房产，得不偿失。

所以，对于这类房产，必须谨慎投资。

当然，如果你跟当地政府，尤其是规划、拆迁办有过硬关系，或者你某个亲朋好友就在这些部门主事，吃得准拆迁节奏，另当别论。

六
远离城市喧嚣的养老房产，谨慎购买。

这些房子多打出康养小镇或养生别院等名头，周围环境不错，有山有水有情调，但真正等你老了，住进去才发现，偌大一个地方不见亲人，不见朋友，就像外出度假一样。

可你是长年累月的居住，不是三五天的小浪漫，到了颐养天年这个年龄，你其实更想天天陪陪孩子，伴伴孙子，想给他们做做饭，洗洗衣，一起散散步，看看电影。

你会发现这天远地远的养老房产，竟然成了自己的一块心病，住着住着，离家人有种越来越远的感觉。

上天保佑吧，你可千万别生病，因为一旦生病，要想住进一个像样的医院，驱车要一两个小时。

也许，在不远的地方，会有高铁或者动车，但你真的病了，你说这高铁或动车，你还走得起去吗？

是呀，最后你发现，原来这个养老别院拿来偶尔度假可以，但拿来常住，那就趁早打消这个念头吧。

至于说拿来投资，拿来出租赚点钱，那你就做好闹心的准备吧，这样的例子，川渝君见过好几起。

说不定，那点微薄的租金，可能还不足以支付你来去的车旅餐费。

七
打着某园区、基地、生态圈等的商铺，谨慎购买！

开发商炒作时，通常会说当地政府高度重视，某某财团投资多少个亿打造什么XX园，或者XX生态圈，或者XX港，或者XX基地，还说这些铺子已经签下租赁合同，贷款购买的，就可以以租代养，全款购买的，就可以躺在床上数钱了。

这类话你千万别信，如果都能以租代养了，这么好的事情，开发商不是傻子，大好的生意，凭什么人家自己不做，跑来拉你入伙？

我身边活生生的例子，一位朋友购买了某XX园规划的铺子，两年后发现，原先广告说的某某财团不过就是有过开发合作的友商公司，而所谓的签约方，不过是一家皮包公司，购房者钱花了，铺子到手了，那个租金却悬起了，皮包公司跑路了，找开发商，开发商说，我也遭他们骗了，我找谁去？

还有就是，这些XX园、XX生态圈、XX港、XX基地，由于资金链断裂或者新任领导重新规划，导致你的铺子成了烂尾工程的陪葬品，送给别人，都嫌处理麻烦，那时你就等着哭吧！

另外，位置偏僻的铺子千万别买。

八
写字楼谨慎购买，十年增的值，有可能不如住宅一年增的值。

不要说公司多，创业的多，写字楼就走俏。

其实，受益于科技尤其是互联网先进技术，许多公司都在去办公室化，尤其是经历“黑天鹅事件”后，许多公司都学会了线上生存，对办公室的依赖程度大大降低。

还有许多公司，都跑到政府规划的产业园、工业园、孵化园去了。

一句话，靠写字楼增值，太太懒了。

九
公寓谨慎投资。

抛开商业水电费单价高不说，光40年的产权及转手过户的高税费，就足以让人头痛。

川渝君的态度是，区别对待公寓，看菜吃饭：

对于地段不好、人气不旺、交通不便的公寓，务必不买。

如果人口高度聚集，高精尖人员流动频繁，附近住宅稀缺，这样的公寓，哪怕贵点，也具有投资价值。

前提是一线城市，包括成都、重庆、西安这样的新一线城市。