[土地储备贷款]静观五一楼市：广州、上海等个别地区回暖，多数城市平淡

本文为“房地产带盐人”的第145篇文章，今天是五一小长假第一天，今年的小长假比往年多两天，可惜大多数人估计也无法选择出游，一来大多数景区限流而且需要提前预约，二来室内场馆类一律不开放，这种情况下人们会更加谨慎。

这种谨慎同样会蔓延到楼市，也许周边看看房是个不错的选择，但出不出手估计大多数不会如往年一般冲动，房企的推广动作至多借势，而无法造势，因为大势不可违。

新盘少，多为存量加推

今年不会有报复性增长的楼市行情，无论是一线城市还是二线城市。一线城市中广州、上海计划在五一新开项目并没有想象中那么多，广州约6~7个新盘首开，新增供应大约5500套左右，而上海新开项目月5~6个，增加3500~4000套左右供应量。

原因很简单：2019年以来房企拿地较为谨慎，基本上都在控制现金流平衡和抓紧去库存回款，以应对今年上半年即将到期的中短期债务。由于防守型策略的持续，房企去年新增土地储备较少，面粉少了面包供应量却没有降低，因为之前的库存还是要出清，因此五一期间加推为主。

加推的房源多来自一季度的库存，显然各家房企在一季度去化率都有所降低，随着销售增速放缓，各家开发商在4月份以来已经陆续放出了诚意价格，这也是市场对供给端挤压的一种态势。目前的悬念在于，疫情得到控制之后，楼市不说回暖，一定程度的回复是否能在5月份出现？

目前纷纷加推的各家地产商，其实会利用五一期间来试探市场的反映。例如广州目前有回暖迹象的是增城，这个广州创痛上的远郊和卫星城，以自然景观区域为总体规划，同时随着交通通达2019年末21号线终于贯通至增城，2万元上下的均价也的确吸引了一部分外溢的刚需客户。据网上数据显示，增城今年1-4月成交量近两千套，作为一个一直不太热门的地区，今年增城是典型的以价换量区域，价格没有大动，但是销量可以令该区域许多楼盘松口气，这个数据已然不错。

与之对比的广钢板块是广州的大热点，目前成交量500套左右，而网签数据统计均价则超过了47000元/㎡，是典型的高价盘聚集区域，成交价企稳，而销售量不温不火。毕竟限购未松动，一般而符合标准的刚需盘会好些，而改善和投资类的高端住宅难有很大突破。

上海楼市则由于供应有限，本地客户的信心在加强，这里面有两个方面原因：

一、上海的旧改拆迁自2019年开始加速，上海的旧改无论是范围还是规模过去很多年比较少见的，与其他三四五线城市曾经火热的“棚改”不同，上海之前似乎在这方面比较克制；但是去年至今，上海的杨浦、黄埔、静安、虹口四区的旧改目标分别在3000~7000套左右，这就释放出了一批需求。根据去年底计划，上海预计可完成旧区改造55万平方米，受益居民2.9万户。

而且上海的老房子拆迁可是会产生一大笔补偿款，有钱的拆迁户会带动一波需求，所以目前上海的一些千万级、两千万级的楼盘销售初见端倪。

二、上海的住宅用地出让门槛很高，直接限制了供给端。过去几年能在上海拍地的大多数是央企、国企，而且是评分制，如果不达标还不能参加竞拍。上个月出现的围标事件尚未尘埃落定，连中海、万科、保利都被罚没保证金，之后又出台了更严格的竞拍制度，如果不到6家房企报名，将无需通过打分来筛选，直接竞价拍卖，价高者得。

这就造成一个结果：新项目供应量有限，作为工业、服务业都发达的国家化大都市，上海对房地产的依赖度较低，而工业用地一直比较紧张，所以在住宅用地的推量上一直很克制。不过接下来上海在住宅用地出让方面将有提速的动作。

不过今年计划出让的住宅用地多集中在临港板块，占了三分之二有余，目前上海的高科技制造业逐步在临港落地，不仅仅是特斯拉，这里还是重工机械制造、航天航空等制造业聚集的地方。未来在就业和人才吸引方面天然有优势，接下来就看配套跟进的情况了。不过据我走访调查的结果看，起码目前上海有一批公立、私立学校正在逐步落地临港。

顺便看一下上海今年4月份的楼市数据：

上海楼市二手房挂牌价从51233元变为51056元，本月下跌177元，当然这个价格变动等同于稳定不变。同时4月在售二手房数量从59839套变为59758套，基本横盘。所以上海总体趋稳，但正在孕育一些热点。

其他城市不会出现什么大波动

据国家统计局一季度数据，70个大中城市房价仅微涨，或可说是稳定。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.8%和2.5%，涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点，均连续11个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.3%和2.8%，涨幅比上月分别回落0.6和0.5个百分点，均连续12个月相同或回落。

包括疫情导致的售楼处大多数不开放导致一季度数据普遍较差之外，我认为主要是大多数城市目前产业发展和经济、人口增长乏力是楼市平淡的主要因素。其实疫情之外，除了珠三角、长三角个别城市如佛山、中山、无锡、苏州、嘉兴等地，其他二线城市人口虽然是净流入，但数量增幅并没有多大想象空间。

我们不得不直面一个问题：经济增速和人口流动，这并非是眼前疫情影响那么简单，而房地产市场只是经济发展、城市发展的一个结果，而不是推动力量。

再来预期一下五一期间主要城市的楼市走向：

1、政策仍然收紧，限价、限购没有质的变化之前，大多数城市基本上不温不火为主，金融机构个人家庭长期贷款增速不高；尤其像深圳这样因为央行要求自查违规经营贷款流入楼市的情况，目前银行、中介机构尚在风口浪尖上，因此不会有太大的动作，刚刚热起来的也会恢复正常。

2、虽然新增货币供应量在放大，利率下降，但是投资需求总体偏谨慎，这是造成楼市稳定的另一个因素——目前投资客暂未全面出手，五一期间基本上也将延续这一状态，目前大多数城市至多是个别板块楼盘因为限价而吸引到一小部分投资者出手。

3、因为供应量仍在高位，所以五一期间各地楼市的促销力度会加大，价格不会有太大上升空间，至多是微涨，或者以价换量，甚至成交均价会下探。尤其是部分省会城市很多新推项目中小面积段、低总价的将更多。

4、毛坯房为主，精装产品不吃香。说白了之前为了增加价格空间而捆绑的精装修房源，很多会改为毛坯销售，这一点在4月份已经较为明显。毛坯房总体上交付标准、时间更可控，质量隐患也相对少很多。

5、五一后金融机构面临在上半年完成贷款客户房贷利率调整，因为LPR利率在4月份继续降低，很多银行正在与客户沟通是否转换固定利率为浮动利率，这件事6月底之前是要完成的，已经购房办理贷款的可以关注一下。

这个小长假注定大家不会特别纠结。

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