[下岗贷款]合肥16家银行紧急通知，房贷利率将迎巨变，事关所有买房人！

乐居买房 （编辑姜姜）3月终于来了，相信最近很多人都收到贷款银行方面的“问候”。

无论是短信通知，还是手机银行弹窗，均传递着一个相同的消息：3月1日起，个人贷款可以办理LPR定价基准转换。

而存量浮动利率个人贷款定价基准转换这一操作，今日正式上线，多数启动手机银行可在线便捷转换，如工商银行。

那么，作为有房贷的人来说，房贷利率“换锚”有什么关系？固定OR浮动应该如何选择？需要如何操作？一起来看~

NO.1|壹

机会来了！存量房贷也可享LPR红利

2月29日起，中行、建行、工行、交行、农行、招行、光大银行等银行相继发布执行细则。内容虽有些许不同，但核心点均与央行通知保持高度一致。

2019年12月28日，中国人民银行发布公告称，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。

1、适用对象：

2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款

即贷款合同中的房贷利率为“基准利率上浮xx%”“基准利率9折”，而不是“LPR+108BP”。

2、转换时间：

2020年3月1日-8月31日

3、转换规则：

由“基准利率+上浮”转变成“LPR+基点”或固定利率

也就是说，如果你不想转换，可选择保持不变。对于拥有折扣的房贷利率，转换后加点可为负值，加点数值在合同剩余期限内固定不变。

值得注意是的，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

4、无法转换的贷款：

公积金个人住房贷款；

2020年12月31日前到期的个人住房贷款；

政策类贷款，如国家助学贷款、下岗失业人员小额担保贷款等。

简而言之，可转换的贷款是房贷中的商业贷款部分，不包括公积金贷款。

5、新房贷利率的计算方式：

实际利率=2019年12月相应期限LPR+基点

由于从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，故而，实际利率和LPR基准是确定的，基点随之确定。后期利率波动将跟随着LPR叫价的变化而变动。

6、转换选择：

选择1：一年重新定价一次。房贷利率每年均可调整一次，如果LPR下调，房贷利率随之下调，反之则上升或不变。

选择2：固定利率。意味着放弃选择的机会，无论LPR如何波动，在个人的房贷周期之中，利率均保持不变。

7、月供变化时间：2021年1月

现在仅仅是利率转换的选择阶段，具体执行时间是2021年1月，也就是说，即便是今天选择“LPR加点”，还是8月31日选择，今年的月供都不会发生变化，基点多少也不会产生变化。

其实，对于买房人来说，如果月供一定会下降，肯定是转换成LPR加点。之所以犹豫不决，就是因为这只是其中一种可能性，月供还存在上升的可能。

NO.2|贰

变化OR保守，买房人的月供如何变化

月供多少，说到底还是房贷利率在背后默默出力。

1、利率表现形式如何变化？

房贷“换锚”后，利率究竟有什么变化呢？以一组数据来看。

（1）原房贷利率为基准利率上浮

按照合肥房贷来看，首套房大多较基准利率上浮20%，二套房上浮30%。

若上浮20%，实际执行利率为4.9%*（1+20%）=5.88%，转换后则为LPR（2019年12月相应期限LPR4.8%）+108BP。

若上浮30%，实际执行利率为4.9%*（1+30%）=6.37%，转换后为LPR（2019年12月相应期限LPR4.8%)+157BP。

（2）原房贷利率为基准利率

实际执行利率为4.9%，转换后为LPR（2019年12月相应期限LPR4.8%)+10BP。

（3）原房贷为基准利率打折

假设原房贷利率是基准利率打9折，那么实际执行利率为4.9%*0.9=4.41%，转换后为LPR（2019年12月相应期限LPR4.8%)-39BP。

需要注意的是，根据央行公告，LPR的基准为2019年12月相应期限LPR，并不是最近一次LPR，所以是在4.8%的基础上确定加点。

（4）选择固定利率

那就没有什么需要烦恼的了。既然放弃选择的机会，就不要再想着LPR加点可能带来的月供下降。那样只会徒增伤悲。

2、月供会怎样变化？

从现阶段来看，转换前后实际利率并没有变化，但等到2021年1月就会出现差别。

可能1：最新LPR高于4.8%，LPR加点实际利率上涨，月供增加；固定利率不变，月供不变。

可能2：最新LPR仍为4.8%，LPR加点实际利率不变，月供不变；固定利率不变，月供不变。

可能3：最新LPR低于4.8%，LPR加点实际利率下降，月供减少；固定利率不变，月供不变。

3、LPR会如何变化？

选择的机会只有一次。你愿意赌一次吗？

自8月20日LPR首次报价以来，历经7次报价，从最初4.85%到最新4.75%，下降10个基点。未来LPR持续下降的可能性比较大。

2月27日，中国人民银行副行长刘国强表示，将继续推进LPR改革，引导整体市场的利率以及贷款的利率下行。从官方层面来看，利率下调是下一阶段的工作重点。

图源网络

纵观近20年房贷利率可知，虽时有起伏，但总体呈下降趋势，如今的房贷利率更是处于历史较低水平。利率下行是大势所趋，LPR下降的可能性非常大。

4、影响究竟大不大？

当然，LPR断崖式下降几乎不可能，下降5个基点、10个基点，折射在月供上也就是几十块钱。但折合成20年或者30年，月供差距还是比较可观的。

举个例子，假设贷款金额为140万，年限为30年，按照5.88%的实际利率来算，月供为8286元。

按照2019年的LPR报价来看，自8月首次报价以来，降了10个基点，假设每年至少下降0.1%，若更换为LPR+基点，实际利率为5.78%，月供为8196.72元，每月少还89.28元，一年可省1071.36元。若LPR持续保持一年下降0.1%的节奏，10年至少相差10713.6元。

同样，若LPR出现上调，固定利率的月供则相对较少。故而：

如果你是风险规避型，大可选择固定利率，无需每月担忧LPR报价；

如果你是风险偏好型，建议选择LPR加点，毕竟利率下行的可能性非常大，即便出现LPR上升，浮动也不会太大，无需担忧。

长期来看，LPR会保持下调态势，选择“LPR加点”，2021年起的房贷利率、月供会逐渐减少。

NO.3|叁

最新！合肥16家银行可存量房贷转换

无论最终选择哪一个，有房贷的人都需要进行确认操作。若8月31日前没有进行确认（各银行有些许差别，以细则为准），银行将进行批量转换。

生命在于运动，唯有变化，方见生活美妙之处。存量房贷利率可转LPR加点，这是一个机会，请尽量抓住。

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