[房产抵押贷款流程]【美国房产抵押贷款现违约危机 这次要注意的是商业地产】

新冠肺炎疫情全球爆发的影响持续在发酵。就在近日，美国市场惊恐地发现，2008年金融危机中，抵押贷款出现的可怕一幕，似乎又有卷土重来的趋势。

美国市场分析师们注意到，历史上最大的抵押贷款拖欠浪潮似乎就要到来了。根据美国劳工部公布的失业数字显示，美国3月16日~28日的两周内，失业人数达到了1000万。而这些失去收入的家庭，很有可能无力继续支付房屋贷款。虽然那些由联邦政府背书的抵押贷款可以推迟180天偿付，但根据穆迪首席经济学家马克·赞迪的分析，如果美国经济在整个夏季或更长时间内保持停滞，将有多达1500万个美国家庭停止支付房地产抵押贷款。

当然，从行为模式来说，当下在美国房地产抵押贷款市场中出现的情况，与2008年还是并不一样的。根本就在于，2008年，面对被戳破泡沫的房地产市场，借款人的违约是主动的，而现在，更多是被动与无力。

尽管住宅类房地产市场的社会影响肯定更大一些，但事实上，在当前的美国房地产抵押贷款市场中，更应当注意的是商业地产抵押贷款。

2008年金融危机之后，美联储长期维持了低利率的货币环境，并开启了多伦量化宽松，也因此不断“吹大”了美国商业地产这一对利率极端敏感的资产价格泡沫。2004年~2008年间，美国商业地产价值增长了66％，然后在金融危机中跌去了40％。而如今，情况更加严重了。

1
MSCIUSREIT指数反映的标的主要是美国房地产市场中可以获得收益的资产，用来代表商业地产较为精准。可以看到，该指数从2009年5月的低点，到2020年2月的高点，增长640.5％，然后在不到一个月的时间内，跌去了1/3左右。

不断增加的市场负面信息反馈，也在佐证着这一对商业地产抵押贷款是否会出现大范围违约，并可能像2008年一样将美国经济“拖下水”的担忧，是有道理的。美国房地产市场信息提供商Trepp近日发出的一份报告显示，美国商业地产贷款的违约与损失是不可避免的，但深度和广度还难以确定。

在该报告预测，商业地产抵押贷款的累计违约率，将从当前的0.4％提高到8％。在假定GDP猛然下跌、失业率急速攀升的情况下，未来两年中，商业地产的价格将缩水35％。而在疫情影响最严重的旅游业与零售业相关的商业地产抵押贷款中，Trepp预测其累计违约率将分别达到35％与16％。

在另一项调查中，惠誉评级查阅了富国银行、米德兰贷款服务公司等美国商业地产抵押贷款支持证券最大的服务商，以及房地美最大借款人，截至3月29日前两周的债务减免请求记录。发现约有2600位商业地产抵押贷款的借款人正在寻求帮助，以期能减免债务。这些借款人大多来自酒店与零售业，共代表了约491亿美元的抵押贷款。

“即便在上一次经济衰退中，拖欠率也是在数年后的2011年7月才达到了9％的峰值。而这一次，我们预期拖欠率将在未来3个月出现极大的增长。”惠誉结构融资高级主管亚当?福克斯在一封邮件中如此表示。