[抵押贷款利率]【杜坤维：深圳四大行下调地产抵押贷款利率 敏感信号！】

房地产市场牵动众人的心，不管是抵押贷款利率还是调控政策都是令人高度关注的。

媒体从某地产中介拿到的最新“深圳商业银行房贷利率情况”显示：中国银行、工商银行、北京银行、花旗银行首套房贷利率上浮10％，利率为5.39％。此前，深圳四大行首套房贷利率都是上浮15％，只有个别小银行利率松动。近日大银行的利率松动，标志房贷利率拐点真正到来——房地产放松的首个信号打响!

房贷利率之所以引入关注，在于同购房成本息息相关，以100万元贷款30年为例，按照上浮10％计算利率是5.39％，月还款5609，总还款1810745元，上浮15％月还款5763元，总还款1847597元，每个月相差154元，总还款减少36852元，还是可以减少购房者负担的，对于投资性购房者而言，减少的利息支出就是利润。

因此，放贷利率高低和贷款难易就反映出地产调控政策的某种变化，贷款利率上浮幅度月底，贷款越容易获得，买房就更加容易。目前是深圳降低放贷贷款上浮幅度，并没有波及到全国，但今天非常巧合，齐鲁网12月19日讯记者从菏泽市住房和城乡建设局获悉，2018年12月14日，菏泽市住房和城乡建设局印发了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，这是不是房地产边际放松的信号打响!

12月13日的中央政治局会议仍未提及房地产，这已经是第二次没提了，而7月31日中央政治局会议指出“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨”，用词是相当严厉的，措辞的变化是不是意味着地产发展已经进入了平稳期，不再需要加码调控政策，甚至允许一城一策因城施政下的调控政策可以实施微调呢？11月全国商品房销售面积同比增速-5.1％，再创新低，而待售面积继续回升至-11.7％。地产销售疲软与楼市调控政策严格和三四线城市棚改货币化得到严格限制有关，也与地产抵押贷款贵和难有关，部分购房者得不到抵押贷款，部分购房者嫌弃贷款太贵。

地产作为我国经济的支柱产业，事关上下游几十个行业的兴衰，也事关地方财政收入多寡，目前经济下行压力越来越大，11月规模以上工业增加值按年升5.4％ ，低于市场预期增5.9％增加值，11月社消零售增速8.1％，创下三年新低，国家统计局11月30日公布数据显示，11月中国制造业采购经理指数（PMI）为50.0％，较上月小幅回落0.2个百分点，处于临界点，为2016年7月以来最低值。可是随着全球经济继续下滑，贸易摩擦贸易保护逐渐抬头，我们经济下滑压力骤然加大，单纯依靠加大基建投资力度不足以抵御经济下滑压力，何况还有政府债务杠杆的制约，基建投资加码受到制约，目前还在争论财政赤字是不是可以突破3％，地产适度放松并不是没有可能，商业银行适度微调抵押贷款也就顺理成章。

从银行来说，今年央行四次降准，即使扣除MLF到期资金，也释放了大约2.3万亿元资金，相当于令人争议的四万亿元经济刺激释放资金量的50％左右，这样的天量流动性流向何处，股市显然不是资金蓄水池，两市成交维持地量水平，沪市单边连续跌破1000亿元；楼市本来是天量资金的蓄水池，可是银保监会严格限制银行资金违规进入房地产市场，楼市也难以成为资金蓄水池；本来释放资金是支持实体经济缓解中小微企业融资难与贵的问题，但实体经济投资不振，经营不景气，难以吸纳如此之多的新增资金，资金只能留在银行体系内，但资金多少是需要成本的，银行亟待寻找投放资金的新渠道。房地产市场是一个和好的放贷标的。

房地产抵押贷款一直是银行优质资产，不良贷款率在0.26％—0.39％区间，远低于目前平均不良贷款率1.7％左右，更低于对公贷款的3％左右，是各家银行重点争夺的对象，原来可以打9折左右，银行依然可以获得利润，目前上浮15％是有利率下浮空间，目前仅仅下浮到10％，未来还有下浮空间，回到基准利率附近银行还是有盈利空间的。

深圳银行下浮房地产抵押贷款利率是一个很敏感的信号，是不是预示着地产调控的微调，值得关注。