[怎样贷款]【三四线城市救市不能踩“房住不炒”红线】

2020年2月以来，为了缓解新冠肺炎疫情带来的冲击，多地都发布了稳定房地产行业发展的措施，如加快预售证审批、给予购房补贴、放松限购或限售、首付比例降低等等。其中一些尺度过大的政策在发布当天或几天之内就被当地政府撤回，形成了“政策一日游”的奇观。

这种情况在最近的两个月当中并不鲜见。据上海易居房地产研究院统计，2月21日至4月23日期间，全国至少有10个城市出现了“政策一日游”的现象，包括广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州和淮安，相关购房放宽的政策条款被撤回或调整。

值得注意的是，在这10个城市中，除了1个一线城市广州和2个二线城市济南、青岛以外，其余7个城市都是三四线城市。易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者指出，三四线城市过去两年房地产市场都在降温，库存压力开始出现，因此有放松政策的需要。但如果当地政府能够很好地把握房地产政策的大方向的话，也不会贸然出台一些过激的措施。

“目前来看，通过人才政策调整限购、公积金政策和救企业的政策大部分都可以执行，但降低住宅购房信贷的首付政策全部收回了。”中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，各地松绑的政策内容不一，但都出现了只要媒体集中报道就撤销的现象。整体看，短期房地产政策收回的基本都是因为微调力度过大，收回的基本都是刺激市场的而非稳定市场的政策，能够落地的政策基本是救企而非救市。

放松信贷的政策全被收回

4月23日，江苏淮安被媒体报道取消了外地人购房所需的1年及以上个税或社保证明，但转天又被曝出购房政策并未放松，仍旧执行之前限购政策。这是自2月底河南驻马店出台“救市17条”被河南省委省政府约谈后，60多天里第十个“一日游”的政策。

事实上，在近期井喷的楼市政策中，被撤回的并不是大多数。根据中原地产研究院数据统计，2020年一季度房地产调控次数高达171次，同比上涨65%，大部分政策目的都是救企业。其中，疫情发生以来，2月份各地出台房地产调控政策75次，3月再次发布政策60次，4月截止中上旬累计发布次数也超过30次。

纵观上述被撤回的政策，大都带有“鼓励炒房”的嫌疑。例如，几个城市提到了降低住宅购房信贷的首付：河南省驻马店提出将各县缴存职工的住房公积金最高贷款额度从45万提高至50万，同时，将缴存职工首套房贷款最低首付比例从30%下调至20%；陕西省宝鸡市明确要求各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例政策，公积金贷款最高额度由40万提高至50万；广西省柳州市将公积金最高贷款额度上限调整为40万元，首付比例调整为不低于20%，二套首付比例调整为不低于30%；湖北省荆州市居民家庭购买首套房时首付比例不低于20%，购买二套房且首套房贷款未结清的居民家庭首付比例不低于30%。

另外一些政策主要涉及限购和限售条件：广州提出公寓、商铺、写字楼不再限定最小分割单元，不再限定销售对象；济南将450平方公里的直管区高标准规划为济南市绿色建设产业示范区，这一范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受济南市限购政策约束；浙江海宁宣布在3月25日至4月24日时间内“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行；青岛提出了限购限售双松绑，一方面对由于继承、拆迁等原因在一套住房中仅占部分共有份额的，不按拥有一套住房计算，另一方面鼓励改善型需求，二手住房由满5年方可交易变为满2年便可交易。

不过，同样是降低了购房门槛，各地出台的人才相关政策却基本没有被撤回过。如苏州宣布全日制本科可以直接落户，大专缴纳6个月社保可以落户；广东江门提出大专以上学历的非本市户籍居民家庭，可购一套新建商品住房等。3月来，累计已有超过30个城市发布了各种人才政策。

“目前来看，通过人才政策调整限购、公积金政策和救企业的政策大部分都可以执行，但降低住宅购房信贷的首付政策全部收回了。”中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，各地松绑的政策内容不一，但都出现了只要媒体集中报道就撤销的现象。整体看，短期房地产政策收回的基本都是因为微调力度过大，收回的基本都是刺激市场的而非稳定市场的政策，能够落地的政策基本是救企而非救市。

一城一策不能碰触“红线”

而从城市分级来看，政策被叫停的城市大多是三四线城市。

过去两年间，三四线楼市经历了2016年的高增长后逐渐退去热度，进入了一个阶段性市场低谷。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据，三四线城市住宅均价从2018年一季度的累计涨幅2.32%，下降到2019年一季度的上涨1.20%，到2020年一季度已经变为下跌0.07%。国家统计局数据也显示，三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格均连续12个月相同或回落。尤其在此次疫情中，多个城市房地产交易被“冰封”，扬州、蚌埠、平顶山等多个城市都出现了2月整月没有无成交的情况。

房价上涨乏力更带来了三四线城市土拍市场的明显降温。根据4月23日克而瑞研究中心发布的报告，截至4月21日，今年重点监测城市流拍率升至21.8%，较2019年上涨了5.8%，流拍地块主要集中在三四线城市，占比达65%。对于一半财政收入都靠土地出让金的各个地方政府而言，显然存在松绑调控、推涨房价的动力。

张大伟表示，疫情下宏观经济发生变化，过去过严的房地产调控的确应该有所调整。不过，各地针对本地楼市出台政策过于随意，部分政策明显触碰了政策底线，违背了“房住不炒”的大原则。

近日，“房住不炒”的红线又被屡次为中央提及。4月17日，中共中央政治局召开会议，再次明确要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展。20日，对于出现天价茶水费的深圳，央行也下令各银行自查2020年发放的房抵经营贷，防止抵押贷款违规流入楼市。23日，人民银行上海总部召开座谈会，要求商业银行坚持“房住不炒”定位，严禁以房产作为风险抵押，通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场的平稳健康发展。

对于各个地方政府而言，自2018年实行以地方政府为主体的差异化房地产调控以来，如何让“因城施策、分类指导”的政策不偏离“房住不炒”的定位，往往是最考验其能力的问题。严跃进建议，部分地方政府应保持调控的定力，不随意出台和撤销政策，否则会影响政策的公信力。