[新房贷款]【太原公积金放大招 热点楼盘贷款全覆盖】

近日，从太原市住房公积金管理中心获悉，今年，省城楼市多数楼盘可以支持业主公积金贷款。一向对业主贷款的银行及金融机构有苛刻门槛的上市房企也对公积金用户张开双臂，许多楼盘一改往日购房者只能先办理商业贷款再转公积金贷款的尴尬局面。

楼盘支持公积金贷款后，不少购房者都享受到了公积金低利率的优惠政策，也享受到公积金贷款的便捷。但在办理贷款时，仍有一些棘手的问题需要购房者提前思量：开发商是否给业主做担保？额度不够怎么办？

A 太原237家楼盘支持公积金房贷

从太原市住房公积金管理中心了解到，截至目前，太原共有237家楼盘和公积金管理中心合作，支持公积金贷款。

目前住房公积金个人住房贷款利率为3.25%。据测算，一笔额度100万元、期限20年的住房公积金个人住房贷款，可比商业银行个人住房贷款节省利息支出20万元以上，能有效减轻职工购房负担。

业内人士表示，前几年，楼市市场活跃，不少开发企业在卖房时，因为嫌公积金贷款的审批、抵押及放款时间较长，在加上楼盘前期开发和商业银行多有合作，导致后来购房者在购房时开发商拒绝使用公积金贷款。现在，购房者买新房时如果想使用公积金贷款，通常只要满足两个基本条件就可以办理，首先是借款人缴存有公积金，符合太原市公积金贷款条件；其次所购房屋的楼盘和公积金管理中心签订有房屋按揭合作协议，就可以直接申请公积金贷款。

据悉，国家住建部、财政部、中国人民银行、国土资源部联合发文，要求各地及时查处损害职工住房公积金贷款权益的问题，对限制、阻挠、甚至拒绝购房人使用公积金贷款的加大联合惩戒力度。

目前太原市公积金管理中心已公布237家楼盘可申请公积金贷款，如遭拒绝可向12329公积金热线投诉。太原市公积金管理中心、太原市住建委、太原市房管局、人行太原中心支行、太原市国土局将进行联合执法，结合部门职责对违规企业及机构进行调查处理，对限制、拒绝、阻挠购房人使用住房公积金贷款购房的行为责令整改，对情节严重、拒不整改的要公开曝光，同时纳入企业征信系统，并通过暂停发放建设销售手续，暂停网签等措施，依法依规严肃处理。另外将房屋开发销售企业相关违规信息记入住建、房管企业信用档案，并依法处罚。如果所购的房屋不在名单里，太原也将督促开发企业尽快和公积金管理中心签订按揭协议。

B 开发商不配合 业主需寻担保

很多人购买期房采用向银行按揭贷款的形式，在银行贷款中，只需要信用、资金流水良好，银行就可以审批。实际上，购房者能够从银行顺利贷到款，是开发商为购房者提供的阶段性担保。

太原市公积金管理中心相关负责人表示，根据《太原市住房公积金管理条例》规定，“申请住房公积金贷款，应当提供担保。”为了保证住房公积金资金安全，中心需要担保才能给缴存职工贷款。如果开发商提供担保，对普通购房者来说最省事。

如果开发商不提供担保，住房公积金管理中心也接受借款人提供房产抵押、开发商阶段性保证加房产抵押、自然人阶段性保证加房产抵押、自然人联保加公积金质押等担保方式。

太原市鼓励开发企业为住房公积金缴存职工办理公积金贷款提供阶段性保证，对于主动为缴存职工提供阶段性保证的开发企业，太原市公积金管理中心和受托银行应在人员、时间、资金额度和政策等方面给予倾斜。

此外，如楼盘因土地用途为商用等不具备办理住房公积金贷款的情况，房屋开发销售企业应如实将原因告知购房人，并做好相关解释工作。

关于与太原市公积金管理中心签订按揭协议、为借款人提供阶段性担保的楼盘名单，购房人可在太原市住房公积金管理中心网站进行查询。

C 额度不够可办组合贷款

“目前，大部分市民买一套房所需贷款都超过了自己所达到借款的额度，为了满足借款需求，太原公积金还支持组合贷。”太原市住房公积金管理中心的工作人员表示。

组合贷款是指缴存职工在购买自住住房自筹资金不足时，由公积金中心运用住房公积金贷款、商业银行运用信贷资金，向同一借款申请人同时发放的用于购买同一套自住住房的个人住房贷款。类似这样的购房者，可以选择组合贷款，一部分商业贷款，一部分公积金贷款，既能缓解购房压力，也能最大限度利用公积金政策。组合贷款集合了商业贷款可贷款额度高和公积金贷款利率低两种优势，既可满足贷款额度需求，又可降低后期利息支出。

例如，某市民购置一套100万元的房产，首付三成之后需要贷款70万元。如果该市民可以公积金贷款50万元，那么还需要追加20万元的商业贷款，“50+ 20”万元的贷款就称为组合贷。

住房公积金贷款服务大厅负责人算了一笔账：以商业贷款60万元、基准利率4.9%、贷款期限30年条件来计算，等额本息每月需还款3184.4元，利息总额546369.7元。如果用组合贷款，职工40万元公积金贷款、20万元选择商贷，按目前公积金3.25%利率计算，等额本息每月还款2802.3元，利息总额408820.3元。同等条件，购房者可减少近14万元利息支出。

D 这几种情况不能申请公积金贷款

根据规定，省城太原只有已经连续缴存6个月以上的员工才能申请公积金贷款。除了上述情况，还有几种条件不能满足办理公积金贷款的门槛。同时，只有购买住宅才能使用住房公积金贷款，而购买写字楼、商铺、仓库、公寓、类住宅公寓，只能使用商业银行贷款。

首先，太原停止向购买第三套及以上住房的借款人发放住房公积金个人贷款。认定依据为借款人个人信用报告和住房公积金信息系统显示购买第三套住房。此外，首套房如果使用公积金贷款，需结清贷款才可进行二套房公积金贷款申请。对购买第二套改善型住房申请住房公积金个人贷款实行差别化利率，按照同期首套住房公积金个人贷款利率的1.1倍计息。

其次，借款人及配偶任何一方的贷记卡（准贷记卡、信用卡、卡易贷）或助学贷款，在本次申请住房公积金贷款前三年内，有连续四期（含）或累计七期（含）以上逾期记录的，原则上不予发放住房公积金贷款。

此外，为积极应对贷款资金流动性风险，优先保障太原市职工购买首套普通住房刚性购房需求，太原暂停了住房公积金异地贷款业务。

太原公积金管理中心工作人员提醒，很多缴存职工都认为公积金是可以用来当做购房首付的，其实不是这样的。一般来说，公积金都是先使用后提取的，也就是说，若要用公积金贷款买房，就要先垫付首付款，然后再携带本人或夫妻双方的身份证、户口簿等证明材料到当地住房公积金管理中心办理贷款，提取公积金余额。

如果申请过公积金贷款的家庭，公积金中心的系统上就会有相应的记录，只要贷款还没有还清，借款人及其配偶都无法再次办理公积金贷款。如果已经结清了之前的贷款，就可以再次申请公积金贷款购房。申请贷款时职工或其配偶正常缴存按月住房补贴的，参照正常缴存补充住房公积金的规定执行。