[贷款承诺书]买二手房遭遇房主毁约，如何才能维权？

房屋买卖是指将自己名下的房产进行买卖、自己的名下的房产必须具备房屋产权所有证。那么，买二手房遭遇房主毁约，如何才能维权？

网友咨询：王小姐与李先生于2018年11月27日，通过房地产中介公司签订了《二手房买卖合同》。该合同约定王小姐购买吴先生位于某小区的房产，合同总价款200余万元。依据合同的约定，王小姐于2018年11月支付定金600000元人民币，李先生于2018年12月将涉案房产交付给王小姐占有使用。后王小姐在过年期间又支付部分房款，2019年3月，双方在银行办理了70余万元的资金监管。后王小姐取得70余万元的银行贷款承诺书，并代为支付担保赎楼费用将房产赎出。然而，2019年3月王小姐要求继续履行合同协助办理房屋过户手续，但李先生却以房屋价格上涨为由，要求王小姐多支付购房款30万元，否则拒绝协助办理房屋过户手续。王小姐在同意适当增加的基础上，李先生仍然拒绝。

北京市律通律师事务所张波律师解答：

王小姐已经履行了合同的付款义务，涉案的房产也已经赎出红本在手，房产也已经交付给其实际占有使用，李先生提出的加价理由不成立，应该完整的履行合同义务。王小姐已经履行了主合同义务的情况下，李先生并无单方解除合同的权利，故对于被告要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。

《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

张波律师解析：

如何避免房主毁约？

1、在合同中约定违约赔偿责任

在与二手房房主签订购房合同时，购房者必须提前考虑房价上涨等因素，考虑相关的可能结果，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，及时办理，避免对方反悔。

2、查明产权，要求全部共有人签字

为避免因为房主主张房屋为夫妻共有而最后被判定合同无效，买房人应在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

3、对质量问题进行约定

为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担责任作出书面约定。

4、了解房屋是否可以上市

购房者要了解待购的房屋是否属于不能上市的国家法律明确规定的农村宅基地所建房屋，如果是的话，建议城镇居民不要购买这类房屋。

在二手房交易过程中，一般毁约是这样发生的：通常卖方起初会要求买房人加价。加价不成时，便开始采取其他手段确认双方的房屋买卖合同无效，方式多种多样。比如，房屋所有权人让其他的房屋共有人主张自己不知情，或者让第三人以承租人的身份起诉主张优先购买权；有些房主直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。