[二手房贷款计算]挂牌量突破7万套！苏州二手房市场完全卖不动了？真相来了……

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二手房存量破7W+ 去化周期19个月

疫情影响，复工后的苏州，经历了一系列的拍地潮、抢人潮、抢房潮等市场火热现象。而被忽视的二手房市场，存量已经悄悄破7W+了，当前可售房源是72172套（含昆山），预计每天二手房的供应量以700套+在持续增长中。

根据房天下统计2020年1-3月的去化数据来看，平均每个月去化3965套二手房数据计算，目前的房源需要19个月的时间来消化。还不完全统计即将能入市抛售的二手房房源，市场去化不容乐观。

截止到4月28日，苏州各区二手房供应量及价格如下：

?园区供应量最大，12518套，区域均价43618元/平米。按照1-3月3965套/月去化量，没有新增情况下，预估3个月+才能完全去化。吴中区供应量位居第二，市场存量较多，与园区去化基本一致。

?姑苏区、高新区无论是供应量还是区域均价都属于城市中高档水平，整个市场较为稳健。吴江、相城以新房为主，二手房供应量低。

苏州各区域的供应量对比后，我们来看下苏州热门板块参考价对比，根据链家公布的数据，3月跟2月相比价格基本没有波动，整个市场还是处于横盘状态。

小结

从苏州各区二手房存量、参考价对比等数据来看，4月的二手房市场回温迅速，且是理性正常的回温。其实房源库存增长并不一定都是压力，其实对于刚需客置业者还是比较友好的，一方面是抛售的多为小户型住宅，且受到疫情影响、新房的价格打压下，可以有调价的空间，房源选择也很多。

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市场一线调查 回归理性

受到疫情影响，苏州各个小区防控严格，很多小区很难带看，因此市场回温并不明显。4月以来各小区出入限制放宽，二手房带看量重回正轨，稳步上升。

根据链家网显示二手房带看量，4月26日达到1368次，4月27日接近500次，如果以每天1000次的带看量来计算，4月预计带看量可以达到30000次。

跟3月的2881次相比，从数据上来看市场回温明显，同时我们也采访了市场一线置业顾问，看看市场的真实反馈如何。

相城德佑房产一中介表示，带看量、成交量，跟3月相比肯定是回温不少，但是跟去年同时期相比太冷淡了。但好在成交周期跟之前差不多，一般一周就可以成交。并且该置业顾问还表示，苏州放宽人才落户政策影响，预计五一也会迎来一波置业客户。

吴中区一房产中介说道，去年全面三限、今年疫情影响，二手房市场整体跟去年上半年相比十分惨淡。目前市场只能说理性回归正常，客户也不是很多。

园区俊家房产中介表示，园区二手房市场整体回升很快，可能是跟贷款放松、利率下降有关，基本都是刚改群体较多，成交周期大大缩短，最长也就20天。园区星链地产一中介表示，带看量不多是因为小区不好进，很多客户怕麻烦，但是成交周期确实也没有之前那么长了。

小结

从市场一线调查来看，二手房市场回温比较明显，但是也不至于到爆火的阶段。一方面是二手房房东抛售房源很多，选择性、降价抛售，另一方面苏州一系列的利好政策实施，对于整个市场的成交、回温都是刺激性作用。

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新房热！二手房冷！冰火两重天！

疫情结束后，苏州楼市迅速回温，2月底苏州发布不统一要求封顶销售、现房销售限制，随后苏州经历的多场土拍，基调以破中止、百家房企（带马甲）抢地，土地市场十分火热。

大抵是购房需求压制许久，“金三银四”购房热潮，房企不断推新盘，购房者不断抢新房，热销喜报更是连连刷屏。新房如此热闹，更是显得二手房市场有点萧条，不过从最新楼市政策、利好来看，二手房的表现平平也是有原因的。

首先由于限价原因，核心区域的新房房源与二手房房源价格形成倒挂，再加上新房以改善户型为主，一步到位的置换选择也颇多。再加上最近苏州放宽人才落户政策，以及央行连连降息，购房者多数首选以新房为主。

反观二手房市场，核心区域对比价格已经没有优势，并且二手房的存量过多，置业者的购买力度跟不上，直接导致没有明显优势的二手房更加难卖。

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写在最后

大家都知道购房需求或许会有所延迟，但是不会消失。

目前苏州各区域新房都在扎堆入市，每个项目的认筹人数和房源比例都呈现倍数上涨。可以看出购房需求一直都在，只不过是因为限价原因被吸引到新房房源中。

市场回暖也分具体情况：苏州核心区域地块稀缺，新房少，且二手房学区、现房等优势加持，还是有翻身的机会；

而其他非核心区域，可发展空间还有很多，新房项目也会越来越多，二手房除非本身优势十分明显，市场完全回温还有待时间的考察。