[深圳中小企业贷款]深圳楼市还有救吗？

作者：今纶

最近关于深圳房价，有两句话给我留下印象：其一，“深圳房价可防可控，不会城传城”；其二，“深圳，来了就是投资客”，我觉得可以改得更贴切一点——

深圳，来了就是炒房客。

关于深圳的房价，最近写的人很多，多位专家都提到了增加供应量以缓解目前深圳的情况，这个方法是永远正确的，但是对于解决深圳当下的问题没啥用，太温和。因此恕我不能苟同，因为深圳房价到这个位置，已经不是增加供应量能解决问题的。

我提几个解决思路，不一定对，供参考供批判，同时，也对深圳的未来表达一点忧虑。

“世界炒房之都”绝非浪得虚名

深圳这一轮房价是怎么炒起来的？“企业纾困贷”、“经营贷”、“三农项目”、“小微扶植”等贷款资金，经过各种渠道都进入楼市。

中国人民银行深圳市中心支行已向深圳市各商业银行下发通知，紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。所谓“房抵经营贷资金”，是指借款人以自然人名下的房产（住房、商住两用房）作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。

注意这个词语：循环使用！

深圳炒房已经成为一种系统和生态，而且配合非常默契：

某些银行明明知道某些企业把贷款拿去不是真正发展实业的，也睁一只眼闭一只眼。为什么？有媒体采访银行人士，人家说了实话——“要是拿经营贷去炒房，风险还可控，就怕去做生意……”

如果是这种心态，你指望银行严控资金流向房地产，可能吗？

接下来，开发商、媒体、自媒体开始做局。开发商搞“饥饿营销”，每次只放少量的货，但是此前已经通过各种渠道吸引了五倍十倍的意向客户，只要一开售，肯定秒光啊，甚至可以做到还没正式发售就没货了。厉害不？世界炒房之都绝非浪得虚名。

媒体和自媒体一发稿，一传播，中介搞一轮朋友圈扩散，妥了。如此三番，深圳的投资客、老板都被吸引过来了，既然后面有傻子要抢，不如我先抢，卖给傻子。对吧，大家都是这样想的吧。

深圳中原地产研究中心调研显示，3月份入市的需求中，投资性购房比例已占到了38%，逼近2016、2017年牛市高峰期的40-45%。而在市场热度飙升后，这个比例，在4月份可能更高。

在这种情况下，你说增加供应量可以退潮，我不信。

深圳炒房的资金来自于全国，甚至香港，又有目前给实体经济输血（实质上有部分流向房地产）的两大资金宽松基本面做支撑，所以……

这供应量要增加到什么程度才能降温？何况深圳没什么地可以用作住宅开发了，城市更新的速度也跟不上投资买房的节奏。

但是，另一方面，在土地这一基本要素如此匮乏的情况下，深圳并没有如京沪一样严控人口流入，而是采取”大专毕业即可落户深圳“的政策，何也？固然是为了深圳的产业发展，但实质上也举托了深圳楼市——一个孩子来深圳，掏光内地六个钱包。来41万人，掏光多少钱包？你品，你仔细品。

所以，增加供应量是不可能解决深圳的高房价问题的，虽然在理论上它完全正确：因为楼市供应量不是你想增加多少就增加多少，这不是生产手机或者电视机。炒房客能够聚拢的资金量有多少？这个也是随时变化的。既然深圳炒房如此之爽，全中国的热钱都涌过来，你要增加多少供应量才能灭火？

断了炒房活水，有望减压

深圳只有不多的选择，其一，真正严查“企业纾困贷”、“经营贷”、“三农项目”、“小微扶植”等贷款资金流入楼市，能做到吗？现在在做，效果如何？不知道。结果如何？不敢预测。

《华夏时报》的报道说得很清楚：地产商要卖房子，买房人想钻空子炒房套利，中介想赚佣金，银行客户经理要完成KPI。人民银行深圳分行要求深圳各银行自查今年以来发放的房抵经营贷，不过，成功通过申请房抵经营贷而套取了新房的投资客们，目前仍安之若素。“大家都互相问过银行的，用经营贷买房出来的钱已经被洗了很多道手续，根本查不出来。现在也只是走个过场，不会真查。”有买房人亲述“为躲审查500万贷款转手11次才拿到”。

当然，不好查但还是要查。

因为增加楼市供应量还不如严查资金违规流入楼市。不是说银行很牛逼吗？各种大数据监控，各种审批，怎么这么多钱还是违规流入楼市？斩断这个源头，就断了炒房的活水，有望慢慢减压。

我知道楼市不能崩，但至少不能从这个口子放水了。

人口与住房供应错配

其二，深圳的人口增长与土地供应已经达到极限了，可否重新考虑人口与住房供应的匹配问题？一方面，每年四十多万人口净流入深圳，各种资源承压，但是深圳还在拼命召唤年轻人，另一方面，深圳的楼市供应跟不上，公租房的建设缓慢（需要大量资金）。没有足够的房子，又非要招呼这么多人来，这不是自己给自己找不自在吗？

新加坡是深圳的学习对象之一，可是要想成为新加坡人是很不容易的，这固然是因为国籍转换的程序更复杂，更因为新加坡对自身人口的资源承载做过评估，因此要进新加坡，门槛不低。

深圳以大专门槛吸引人才，固然有开放之风，固然是在实践“来了就是深圳人”，可是来了不能睡大街啊。简而言之，深圳招揽人才的热情与其安置人才的能力是错配的，没这金刚钻就别揽瓷器活啊，可否重新考虑入户门槛的问题？

深圳明知道自身的楼市供应量与人口增量不匹配，继续逆风而行，只有两种可能：其一，倒逼，希望让深圳有机会扩大行政区域，获得更多土地。其二，为了维持经济增速，需要更多年轻人来消费，来做贡献，来做房奴。不然没理由啊，是个普通人家都知道我家房子面积不够，大家别来了。

如今到深圳，拿户口容易，买房子难，难于上青天，这不是深圳的光荣。

有一些房地产博主喜欢推销一种错误观念：“有能力、有抱负的年轻人应该选择房价高的城市，中国最有竞争力的城市都是高房价，这些城市的房价正是充满抱负和狼性的年轻人支撑着”。其实就是忽悠年轻人去为高房价买单，不过，凡事都有临界点啊，现在大批年轻人飞奔去杭州，一年比深圳多十几万人呢，看来这个机会与成本的临界点已经突破了。水开始往更低的地方流。

这是深圳危机的开始吗？

深圳醒醒！

还要补充一点，绝大部分新加坡人是住在便宜的组屋里面的，深圳如果能让绝大部分深圳人尤其是新深圳人住在组屋里，自然可以放手让投资客去炒房，可能吗？不可能。目前的格局其实就是压榨普通深圳人的买房能力，挑战他们的神经，压力太大。

房地产税可否让深圳“先行先试”？

其三，深圳已经没什么土地了，政府也需要维持一定量级的收入。国家层面也一直在吹风“房地产税”的话题，深圳不是“社会主义先行示范区”吗？是否可以在国家层面加快“房地产税”的立法程序，让深圳“先行先试”？

在保证合理的免征面积或者其他条件的前提下，对炒房客，对持有三套房以上者课以高税率累进制税率，同时，大幅度减少个税征收，把企业税负减少一半……让炒房客和富人多交税，让穷人和中小企业少交税或者不交税，可不可以？

房地产税收上来的钱用于建设廉租房、人才公寓，用于给深圳的教育、医疗添砖加瓦，可不可以？

收房地产税不是为了打压房价，而是让炒房客和富人为社会做贡献，普通人可以如新加坡一样排队等自己的“组屋”，好不好呢？

如果税率合理，房价稳定，我相信长期看是没有什么人炒房的，深圳人可以安心做事，政府也有一个稳定的收入来源。

去房地产的金融属性才能让房价回归正常，让房地产税成为政府的现金奶牛，能不能在深圳试一试？

科技创新进入多点爆发的阶段

最后，我想说说深圳的产业空心化的问题。

深圳南边那个城市，基本上就是靠房地产和金融撑着。深圳呢？足以夸耀于世的主要是金融与科创，但是尴尬的是：科创龙头老大华为把越来越多的分公司、人才搬到东莞去了，大疆的体量一直起不来，腾讯一直稳定发展。

我很同意宁南山先生的看法：深圳2015年以前房价适宜、产业升级惊人的气势大大减弱了。也就是说深圳的制造业升级减速了！

每当经济陷入“复杂”环境的时候，深圳居然总是要去松绑房地产，包括给豪宅税松绑，直接导致房价上涨，还有取消商务公寓“只租不售”限制。

2019年深圳土地成功交易67宗，其中桂湾片区一宗是以租赁的形式交易，成交数量与2018年相差不大。全年实现土地出让金收入约697亿元，同比增长55.13%。总出让土地面积2488178.31平方米，同比增长约71%。

2019年深圳辖区一般公共预算收入突破9400亿元，达到9424.2亿元，增长3.5％。

看起来是不错的，不过，“地方级收入3773.2亿元，增长6.5％”，其中“税收收入3067.7亿元，增长5.7％；非税收入705.5亿元，增长10.4％”，显示增速和全国其他城市一样在放缓。

尤其是制造业纷纷外迁东莞以及周边地区，深圳更多依赖第三产业，而这个第三产业里面高新科技企业和金融占了相当的体量，当外需出现问题的时候，当对外的技术交流和人才来往出现问题的时候，深圳科技企业受到的冲击很大，那么，金融就必须发力，而金融发力就回到南边那个城市的惯性路径上去了，和房地产更紧密结合在一起。

不够钱，就卖地，不行了，就放松房地产对冲风险。虽然是无奈之举，但是看着很唏嘘，历史居然在距离如此之近的地方重演。

深圳应该注意到的是，中国的科技创新已经进入一个多点爆发的阶段：

深圳除了腾讯，没有什么有全国影响力的互联网公司，

汽车产业没法和广州、上海比，特斯拉现在在上海很拉风，

芯片方面，深圳没有绝对领先的突出优势……

广州、东莞、杭州、武汉、重庆、成都……正在利用成本优势，主要是房价传导的一系列成本优势各自打造垂直产业的护城河。这也是为什么广州去年的人口净流入数量与深圳仅仅相差1万人的原因：同样的工资，可以在广州找到更好用的人，企业只能迁走。

深圳的营商环境的优势，政府效能的优势，开放文化的优势都在，某些行业的产业生态圈已经形成，深圳依然是优秀的城市，只是房价高涨让人心慌慌，这是一个足以动摇企业长期扎根的重大问题。

毕竟东莞不远，毕竟广州的医疗教育条件更好，深圳吸引人才、吸引企业的绝对优势，在高房价的映照之下，到底还能剩下多少？到底还有多少胜算，这要打一个大大的问号。

2019年1-7月，深圳固定资产投资中，第二产业投资增速放缓，甚至继2016年下半年之后再次出现负增长，而作为第二产业最主要的构成，深圳的规模以上工业增加值的增速也在2019年出现放缓。

《深圳市2018年中小企业发展情况的专项工作报告》显示，2018年深圳有91家规模以上工业企业出现外迁情况，约占规模以上工业企业总数的1.1％，累计在深工业总产值599.7亿元，占当年全市规模以上工业总产值的1.95％。同时报告还指出：近三年外迁的192家企业中，电子信息制造企业共计27家，占全部外迁企业的37.5％。

深圳市政协曾在2017年开展了为期四个月重点调研，调研发现一个新的现象：前几年由于深圳市政府主导开展的转移淘汰低端落后产能，外迁的企业大多是低端落后的制造型企业；而如今深圳外迁的制造业大多数是先进制造业，尤其是一些大中型企业。

深圳人一方面忧心失业和减薪，一方面喜迎房价上涨。这真是极为荒诞的一幕！这是不是产业加速空心化的镜像？

最后问一句：深圳房价可防可控，不会城传城？但愿如此吧。