[个人综合消费贷款]两道令箭接踵而至，泰禾绿地富力遭遇两面夹击

富凯摘要：再次明确房子的定位，可能会打碎二季度的幻想，接下来各级地产企业可能都要过一阵苦日子了。

作者|股伯通，公众号：富凯财经（ID：fukaicaijing）

7月30日，有关会议再次强调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

7月31日，央行发布“全国银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会”新闻稿，会议指出：“要坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，认真落实房地产市场平稳健康发展的长效机制。保持房地产金融政策连续性稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率”。

2017年以来，消费性贷款违规流入房地产市场，占据部分信贷资源。从数据上来看，2017年以前，住户短期消费贷款与社会消费品零售总额增速走势具有非常强的相似性，但进入2017年以后，住户短期消费贷款增速明显高出社会消费品零售总额增速，部分短期消费贷款资金违规流入房地产市场。

消费贷款违规流入楼市的情况引起了监管部门的高度关注。2018年11月发布的《中国金融稳定报告（2018）》指出短期消费贷款的异常增长，是部分购房者李勇消费贷等产品规避首付比的限制；2019年2月份，银保监会发文介绍了2018年防范化解重大风险工作整体情况，指出“落实差别化住房信贷政策，严禁“首付贷”和消费贷资金流入房地产市场等违规行为，坚决遏制房地产泡沫化倾向”；5月份银保监会发布的《银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（23号文）再次将“个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房”作为工作要点；而7月份的“银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会”上，也指出要“保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理”。

房地产开发资金来源主要可以分为：国内贷款、外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款以及其他资金。其中，外资和其他资金来源占比较小，合计占比不超过5%。从2018年其他四项资金来源来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款占比分别为14.5%、33.6、33.4%和14.5%。

天风证券孙彬彬团队指出，房地产开发资金中，直接来源为银行的资金占比近三成，但如果考虑到住房销售过程中，如果没有银行资金的加持，房地产销售也将直接受到影响，进而将直接影响到定金及预收款项资金，那么银行资金对房地产开发资金的直接影响将超过六成，具有决定性作用。

在“房住不炒”的定位下，强调调整信贷结构，表达出进一步收紧房地产贷款的可能性。而收紧的方式可能体现为降低涉房贷款的增速，毕竟目前房地产开发贷款余额增速和个人住房贷款余额增速分别保持在14.6%（2019H1）和17.5%（2019Q1）的水平。降低增速也将直接影响房地产开发资金中的银行贷款和个人按揭贷款，两项合计占比超过房地产开发资金来源的近3成，这将进一步影响当前房地产企业的资金面紧张程度。

天风证券认为，近年来，受房地产市场持续走强以及2015-2017年整体融资环境比较宽松影响，能够体现房企真实杠杆情况的净负债率指标持续攀升。2018年受国内紧信用环境的影响及金融去杠杆、“房住不炒”政策的持续落地影响，房企的净负债率明显降低，但目前仍然处于相对比较高的位置。具体而言，北大资源、泰禾、中天金融、阳光100等房企净负债率超过200%，需要关注；而中海、万科、华润等房企的净负债率较低。在融资结构中，龙头地产企业有息负债中银行贷款占比较高。如果银行贷款进一步收紧，高杠杆、银行贷款占比较高而销售情况不佳的泰禾、绿地控股、富力等企业需要关注。

对于泰禾集团而言，日子可能更为难过。受康得新财务造假事件牵连，审计机构瑞华会计师事务所已被立案调查，其负责的超30家企业的IPO以及7家公司的再融资项目均被中止审查，泰禾集团的百亿定增项目就不幸“踩雷”。7月26日，泰禾集团发布公告称，因聘请的审计机构瑞华在执行其他上市公司审计业务中涉嫌违反证券相关法律法规，被证监会立案调查，且尚未最终结案，目前已收到证监会对其申报的非公开发行A股股票事项的中止审查通知。

富力地产也好不到哪里去。今年上半年，富力地产仅完成全年销售目标1600亿元的37.64%。7月30日，一份疑似富力地产的内部文件被传得沸沸扬扬，文件内容显示，下半年原则上暂停拿地工作，确保资金优先用于工程相关款项的按时支付，以加快销售展区及货量区的工程建设，保障营销节点达成。

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