[经营性贷款]用益信托网

　　随着房企融资渠道的持续收紧和住宅市场前景不确定性升级，去年以来，房企通过经营性物业贷款等房地产相关业务增多，信托公司该类业务也增加。虽然经营性物业贷款面临着商业地产过剩行情，但是考虑到住宅市场严格的限制政策和可能面临的制度性变革，信托公司开展优质的商业地产项目也是一种分散住宅项目集中度过高风险的策略，而且开展这些项目也能为开拓REITS、CMBS等房企ABS业务积累客户资源与项目经验。
　　一、经营性物业贷款的定义　　经营性物业抵押贷款是指信托公司向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有人(一般是非房地产开发企业)发放的，以其所拥有的商业物业作为抵押物，并以该物业的租金、物业费等经营收入还本付息和进行质押的贷款。
　　经营性物业是指已竣工验收合格取得产权证，并已商业运营，管理规范、经营收入稳定、合法租赁的商业和办公用房，可包括商场、写字楼、酒店和城市综合体等物业形式。
　　一般来说，经营性物业贷的物业选择标准如下：商业物业主要选择大型超市、购物中心等业态，要求地理位置较好，交通顺畅，人流、车流、物流充裕，商业、商务氛围浓厚，若有知名大型商超入驻经营的，区位可适当放宽；酒店物业主要选择星级（最好是四星级）及以上的，由国际知名品牌管理公司管理、运营，经营状况优良，现金流稳定的，年度平均入住率≥6％；办公楼（写字楼）要求为甲级（含）写字楼，优质的乙级写楼也可，年均出租率高于8%。
　　二、参与经营性物业贷款的债权人情况　　以前参与经营性物业贷款的债权人可以是银行、信托、证券资管和基金子公司等机构，但随着《商业银行委托贷款管理办法》（银监发[218]2号文）发布，证监局窗口指导叫停券商集合和基金子公司投资信托、委托贷款的备案以及中基协发布《私募投资基金备案须知》明确私募基金投信托、委托贷款及借贷性质资产的基金不再备案等，证券系通道业务收紧，目前参与主体主要是银行和信托，但其模式和侧重点不太一样：　　（一）贷款金额的确定不同　　一般来说，银行是根据经营性物业的累计净现金流（净现值）和抵押物的评估值来计算贷款金额。累计净现金流即物业收入扣除各项支出，是银行贷款本息的第一还款来源，在贷款期间内物业收入主要包含租金、物业费、广告费、停车费、水电费差价收入等，物业支出主要是改造、大修、日常维护、期间费用和税金等各项支出，该累计净现金流需要能覆盖贷款本息。
　　信托公司一般是根据借款人、保证人的信用情况和抵押物的评估价来确定贷款金额，而累计净现金流只是一个参考指标，因为信托公司对物业收入不能像银行一样进行有效的资金监管，因此，信托公司开展该类业务的还款来源主要是借款人的经营情况和保证人的代偿能力，极端情况下才是处置抵押物。
　　（二）资金监管的方式不同　　经营性物业贷款商业银行参与的较多，因经营性物业贷款的第一还款来源是物业收入，银行可与借款人签订资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管，从而有效的对物业收入进行监管，充分的保障第一还款来源。
　　信托公司没有资金监管优势，其参与经营性物业贷相对较少，除抵押外，可通过把物业收入进行质押，并在人行动产融资统一登记系统办理质押登记。此外，信托公司也可通过在印鉴上加盖印章的方式，与借款人及保管银签署《资金监管协议》的方式，设立用于接收信托资金款项、借款人经营收入款项的资金监管账户，并约定监管账户预留信托公司人员印鉴。
　　（三）介入时机、贷款对象不同　　一般来说，针对商业物业的建设阶段，银行可通过开发贷介入，商业物业销售完毕时开发贷结束，而只有在物业经营和经营收入产生稳定的现金流时，银行的经营性物业贷才可介入。但是经营性物业从开发贷结束到商业物业培育成熟之间需要一段时间，这期间物业经营和租金收入不稳定但又需要融资，信托公司便可参与。此外，若经营性物业的累计净现金流无法覆盖贷款本息或经营性物业的区位、经营性收入和等级等不符合银行授信标准，信托公司也可参与。
　　（四）依据的规章制度不同　　经营性物业贷款在监管方面，没有国家发布的相关的法律法规，难以归类为项目贷款或流动资金贷款，银行一般是根据《贷款通则》和《流动资金贷款管理暂行办法》等贷款规定进行制定内部规章制度来开展该业务，而由于信托公司该类业务不多，内部一般没有关于经营性物业贷款的内部规章制度，只能参考商业类房产抵押贷款的标准开展该类业务。
　　三、参与经营物业贷款的风险防范措施　　信托公司参与经营物业贷款的风险防范措施包括：　　（一）抵押物的“买卖不破租赁”风险　　经营性物业贷的主要担保措施是商业或办公用房抵押，根据合同法和物权法规定，若在订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响，若抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
　　为有效保障信托公司在极端情况下抵押权的实现，可与抵押人、承租人签订三方协议约定：承租人向信托公司声明已知悉借款人将物业抵押给信托公司用于办理经营性物业抵押贷款，在实现抵押权时，不得以承租人租赁权阻碍或干扰。但在实操中，经常会发现签订三方协议难度大：一是承租人太多，不能全部签；二是承租人与抵押人地位可能不匹配，承租人为国际知名品牌或总部分公司，总部对于涉外协议等审核较严格，因此，抵押物处置时存在较大风险。
　　为防范“买卖不破租赁”风险，需加强对租赁合同审核，可关注以下问题：1、租赁合同期限长短，租赁期限是否短于贷款期限；分析承租人提前结束租赁或租赁到期后续租的可能性；了解借款人有无调整租金的计划，有无其他新的承租人进入。若在借款期间，新的或重新签订的租赁合同应在信托公司备案。2、审查租金的支付方式和支付记录，借款人是否已一次性向承租人收取多年租金的情形，若是要求承租人务必签订上属三方协议；确认物业是否存在长期低价出租，租金水平是否合理；审查是否将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。
　　（二）规范贷款用途，防范贷款资金挪用风险　　考虑到经营性物业贷款的交易对手一般是房地产开发企业，为防范贷款资金挪用风险，应加强经营性物业贷的资金监管。一般来说，经营性物业贷款资金主要用于物业经营期间的维护、改造、装修、招商等资金需求；置换金融机构贷款、股东借款等负债性资金等。经营期间的维护、改造、装修、招商等资金需求，应加强贷款资金用途合理性审核，收集建设合同、装修合同、招商合同等材料证明资金用途；置换金融机构贷款，应提供贷款结清凭证、借款合同和转帐凭证等资料，归还股东借款，需要提供股东借款合同和转帐凭证等材料。
　　针对部分贷款用途，还可通过与财务报表对比审核，比如贷款用途为归还股东借款的，拟归还股东借款金额与其他应付款项、长期应付款等应付款项金额是否一致。贷款用途为置换金融机构贷款的，应查询征信报告审核申请人贷款余额、期限等，核实与拟置换金融机构借款是否一致。
　　（三）抵押物应付未付的工程款及应交税金风险　　一般来说，可通过查看借款人内帐、财务凭证和报表中的应付帐款、其他应付款和应交锐金科目中是否有应付未付的工程款项和税金，分析是否有欠付情况。若发现存在欠缴工程款及税金，在计算抵押物价值时要扣除欠缴款项。此外，经营性物业一般是计入固定资产科目，实操中，经常发现借款人物业已建成时间较长，但仍有部分在“在建工程”科目反映，这可能是借款人与建设承包方存在金额较大的工程纠纷，借款人尚拖欠工程款，后期将极大影响抵押权利的实现。因此，要高度关注抵押资产是否存在工程、税金欠款情况，审慎评估可能对抵押权实现造成的影响，确保抵押权的有效性、变现性和充足性。
　　（四）关注抵押物评估价值真实性　　抵押物的评估方法主要包括成本法和市场法。成本法体现抵押物原始的购置成本，市场法是与周边可比实际成交案例对比。评估报告中的条件不能随意假设，须有文件依据，不能将划拨用地、工业用地按照商业住宅用地评估；评估中的容积率，要提供合理依据。此外，抵押物估值要考虑房地产市场周期变动。总之，关于评估要防范抵押物价值高估以及房地产市场周期变动导致抵押物贬值的风险；防范抵押物不完整或结构特殊无法独立处置或处置难的风险；防止实际控制人大额套现变相将物业高溢价卖给债权人等风险。
　　（五）其他风险防范措施　　为防范经营性物业贷风险还可采取以下措施：一是采取资金监管制度，签署《资金监管协议》设立资金监管账户，并预留信托公司人员印鉴，此外，对于贷款合同签订时已成立的租赁合同，要求借款人对出租合同项下所有承租人发出将租金付至监管专户的通知；对于贷款合同签订后新签订的租赁合同，要求将租金直接存入借款人监管专户，并作为租赁合同生效条件；二是抵押的商业用房购买相关、足额的商业保险，保费由借款人承担，并明确信托公司为第一受益人，保险期限不短于贷款期限；三是针对贷款期间签订的贷款合同、抵押合同等，办理强制执行公证，防止抵押物受损以及加快极端情况下处置时间；四是提前归集资金，比如信托计划成立满1年、1.5年和2年，归集比例分别为贷款本金的1%、3%、6%等。
　　作者：余强　　来源：用益信托网　　责任：lengq

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