[历年贷款利率表]谢逸枫：降息！楼市利率创30年最低迎来第六次买房抄底最佳时机

文/谢逸枫

一季度GDP40年首次负增长，经济的货币刺激正在路上。通过前面一系列的三次降准、逆回购、MLF铺垫之后，2020年4月20日一早，降息这只靴子终于落地。自去年8月20日LPR首次公布，到2020年4月20日，LPR第九次发布。截至4月20日，1年期LPR下降4次，由4.20%下降到4月3.85%，降幅达到35个基点。5年期LPR下降3次，由4.85%下降到4月4.65%，降幅达到20个基点。

自去年进行LPR改革以来，“调整逆回购利率-MLF-LPR”已成为央行引导贷款利率下行的标准路径。本月，央行15日宣布开展1年期中期借贷便利（MLF）操作1000亿元，中标利率较上期下降20个基点，正是已经为LPR下行“铺路”。自2019年8月LPR改革推出以来，该利率已经在2019年9月、11月，2020年2月下调过多次。在本次下调后，目前，1年期LPR累计下行40个基点，5年期以上LPR累计下行20个基点。

可谓是诚意满满，理论与实际操作上讲，房贷利率低至过去30年历史最低，释放买房抄底最佳时机的强烈信号。4月20日，5年期只降低了10个点，表明大规模救市出现的可能性依然存在。这次降息是自去年8月LPR改革以来，降息幅度最大的一次，表明了金融政策取向是稳楼市，刺激实体经济。说明不管是金融放水稳经济，还是保增长，都意味着未来买房利率许可的可能性。

按照历次LPR报价汇总看，第一是2019年8月20日，LPR形成机制改革后的首次报价公布，1年期为4.25%，5年期以上为4.85%。第二是2019年9月20日，LPR第二次报价显示，1年期LPR为4.2%，较8月20日首次公布的报价调降5个基点;5年期以上LPR为4.85%，与上次持平。第三是2019年10月21日，LPR第三次报价显示，1年期LPR为4.2%，5年期以上LPR为4.85%，均与第二次报价持平。

第四是2019年11月20日，LPR第四次报价显示，1年期LPR为4.15%;5年期以上LPR为4.80%，均下调5个基点。第五是2019年12月20日，LPR第五次报价显示，1年期LPR为4.15%;5年期以上LPR为4.80%，与上次持平。第六是2020年1月20日，LPR第六次报价显示，1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%，均与上次持平。

第七是2020年2月20日，LPR第七次报价显示，1年期LPR为4.05%，较上次下调10个基点;5年期以上LPR为4.75%，较上次下调5个基点。第八是2020年3月20日，LPR第八次报价显示，1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%，均与上次持平。第九是4月20日，2020年3月20日，LPR第九次报价显示，1年期LPR为3.85%，降幅达到35个基点。5年期以上LPR为4.65%，降幅达到20个基点。

降准、降息的货币工具不断的放出，其目的在于放水。一则增加银行可供贷款额度，降低实体经济融资利率，解决融资难、融资贵的核心问题。二则通过金融货币放水，拉动投资与消费，刺激经济复苏。背后的逻辑就是放水对冲疫情危机带来的市场流动性紧张、企业缺钱、工人收入下降。其最大的意义就是拯救经济、企业、工人，实现保增长保企业保就业的最终目的。

央 行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年4月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。1年期市场报价利率为3.85%，此前为4.05 %，下调20个基点。20BP，一年期LPR迎最大降幅，并首次降破至4%以下。5年期贷款市场报价利率为4.65%，此前为4.75%，下调10个基点。

这是自去年8月LPR改革以来，在疫情的冲击下，今年5年期LPR利率迎来第三次下降，同时是降幅最大的一次。毫无疑问，LPR双下降，都是表明国家稳定经济的决心不会改变的。按照历年的房贷（长期贷款利率）变动表一览（1991-2020）来看，两次重要的买房时机，都与银行贷款利息下浮有关，都是连续几次大幅降息后，同时房贷下浮打折。现在基准利率4.65%，是历史最低的。

其一是本次LPR继续下行，其实早有征兆。符号市场预期，为什么4月LPR报价下调并无太多意外。第一是对冲疫情，经济的稳定，货币政策逆周期调节力度的加大，需要降息。为对冲疫情对经济造成的巨大冲击，央行进一步加大货币政策逆周期调节力度，降息进程明显加快。3月24日会议，就有提到引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕。

4月17日召开会议亦罕有地明确提出“降息＋降准”的货币政策组合。要以更大的宏观政策力度对冲疫情影响。其中提及，稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。

随着经济下行压力加大，海外已有多国央行开足马力“放水”，相比之下，虽然3月中国LPR利率保持不变，但面对疫情全球范围内的冲击，中国货币政策也加大了逆周期调节力度。本次利率下调，也是减缓受疫情带来的经济影响。4月17日，国家统计局公布了一季度数据，国内生产总值206504亿元，同比下降6.8%，这是自1992年开始GDP统计以来的第一次负增长。

第二是前期一系列的货币工具公开操作进行铺垫。自疫情以来，利率调整的策略逐渐形成“逆回购利率先下调、MLF利率同幅下调、贷款市场报价利率（LPR）利率下调”的跟随式调整。今年2月初先行下调逆回购利率10个基点，当月中期借贷利率（MLF）随后同幅下调，进而带动2月LPR下调，1年期LPR下行幅度与逆回购、MLF利率一致，5年期以上LPR品种下行幅度小于1年期LPR。时隔一个多月，再度下调逆回购利率，于3月底与4月15日各自下调其利率20个bp。

其二是为什么能降20BP？第一是3月16日普惠金融定向降准正式落地，同时央行例行开展MLF操作但利率并未下调，导致3月LPR也未下调。主要原因是LPR整体下调有一个阈值，即各报价行的有效报价的平均值变化达到5个基点，才会调整最终的LPR。第二是3月30日、4月15日，央行分别召开逆回购、MLF操作，利率均下调20BP。第三是3月16日股份制银行有条件定向降准1个百分点落地，4月15日中小银行定向降准0.5个百分点落地，5月15日还将继续落地0.5个百分点。

其三是LPR利率还有多少下调空间？4月16日，央行表示，将通过定向降准、再贷款等政策措施，继续引导信贷资金支持实体经济特别是小微企业的发展；而4月17日的会议“运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行”表述为未来LPR的进一步下调增加想象了空间。6月底前政策利率有望再次“降息”，存款基准利率降息亦渐行渐近，进而带动LPR、贷款实际利率继续下行。

考虑到海外疫情对中国经济的影响，国内宏观政策逆周期调节时间有可能相应拉长，调节力度也会进一步加大。当前包括MLF利率在内的政策利率仍远高于零利率水平，未来CPI同比涨幅有望趋势性下降。考虑到近期政策利率的下调较快，且银行负债成本对于LPR的制约已经广泛讨论，下调存款基准利率的概率进一步增大。预计降息周期将会延续到年底，按照当前LPR损失吸收率测算，年内LPR下调幅度为15-30bp基点下调空间。

降息周期有望延续，全年LPR降幅或达50个基点。同时，货币政策还将继续充分用好常规政策工具箱，灵活、精准施策，降息与降准配合。不仅二季度国内经济反弹幅度会受到海外疫情制约，下半年经济运行也存在较大不确定性。国内宏观政策逆周期调节时间有可能相应拉长，调节力度也会进一步加大。考虑到当前包括MLF利率在内的政策利率仍远高于零利率水平，未来CPI同比涨幅有望趋势性下降，降息周期料会延续到年底。

第一是MLF利率有望继续下调。通过继续下调政策利率，推动国债收益率曲线整体下移，带动企业债券发行利率下降，降低企业直接融资成本。适时适度下调存款基准利率，释放LPR改革潜力，引导贷款利率持续下降，从直接融资和间接融资两个渠道切实降低实体经济融资成本。除前三轮降准外，2020年预计仍有两轮全面或定向降准，进一步降低金融机构的长端资金成本，从而引导LPR市场化加点的下行。

其四是对经济、企业的影响。一年期LPR跟随OMO和MLF下调20bp意料之中。当前要求“引导贷款市场利率下行”，金融让利实体。4月央行在实际操作中兼顾了银行的利益，下调OMO和MLF利率使得银行的负债端成本适度减轻，同时定向降准操作确保了中小型银行经营的稳健性，不会出现金融风险。在这些政策的铺垫下，银行的LPR报价势必反映以上政策的效果，同步下调20bp，为中小微企业降低了融资成本。

对经济、企业的影响p反映的是制造业和房地产行业的综合结果。五年期LPR挂勾很多企业中长期贷款，这些中长期贷款支持的很多项目都是制造业、能源、农业等对国民经济至关重要的行业，银行在这些贷款方面的支持力度较大，报价下调反映了对这些行业的支持。近期房地产表现较为活跃，央行释放的一部分流动性可能仍会流向房地产，房地产投资单月实现正增长，住房销售重新开始活跃。

其五是对楼市、开发商、对购房者的影响。对比3月LPR数据1年期LPR为4.05%、5年期以上LPR为4.75%，此次1年期和5年期以上LPR“双降”，分别下降20个基点和10个基点，这也是自去年8月以来的最大降幅。此次LPR利率下调，进一步体现了5年期或中长期贷款下调的导向，对于降低包括房贷在内的成本等都有较为积极的作用。这次降息是自去年8月LPR改革以来，降息幅度最大的一次，表明了金融政策取向是稳楼市，刺激实体经济。

不过，之前市场预期降息的空间，在10-20个基点。而今天，5年期只降低了10个点，说明比较 保守，毫无疑问，后面还会继续降息的。不过，不能表明大规模救市不会出现，主要是考虑到经济与疫情及市场反应，存在分多次降息的可能性。在此情况下，上周五政治局会议明确重申“房住不炒”，因此房贷相关利率水平并未出现明显下调。两相综合，五年期LPR报价下行10bp。

从房地产市场的角度看，更能反映按揭贷款利率走向的是5年期LPR。这次利率下调，购房者能够节省多少成本？对个人而言，LPR报价影响较大的方面是房贷。选择新的LPR，房贷有何变化？以100万元房贷、等额本息偿还30年计算，5年期以上LPR每下降10个基点，月供额约减少60元。4月5年期以上LPR降低10个基点至4.65％，月供将从5216.47元减少至5156.37元，累计利息相差了2.16万元。

以首套来算，譬如厦门目前多数银行都是实行首套基点为30bp，根据“房贷利率=LPR+基点”的公式计算(基点不变的前提下)。3月房贷利率为：4.75%+30bp=5.05%，4月房贷利率为：4.65%+30bp=4.95%。若以“100万贷款本金、30年360期、等额本息偿还方式”的贷款模式进行房贷成本测算，按照3月份的房贷利率来算，则月供为5398.82元，而本次下调10个基点后，月供变成了5337.7元。也就是说，此次LPR下降之后，每月月供可少还61.12元，每年则是730元，30年合计可减少22003.2元。

譬如北京首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点，也就是说，首套个人住房贷款利率下限是4.75%+0.55%=5.3%，5年期以上LPR调降10个基点后，房贷利率为5.2%。LPR每月20日对外公布一次，不过相应的房贷实际执行利率不会每月调整一次，重定价周期通常为1年。由于大部分银行规定重定价日为每年1月1日，因此针对转换后的房贷，最近的参考LPR应该是2020年12月将公布的5年期以上LPR。

由于是非对称降息，5年期只降低了10个点，大规模救市依然存在可能性。降息了，一则是直接证明了金融政策取向是稳楼市，刺激实体经济。二则是表明买房的利率越来越少。以首套房贷款200万，贷款时间30年为例，房贷利率下调10个基点的话，每月月供将减少约120元，总利息将减少约43520元。本次降息10个基点，100万贷款，30年，相当于月供降息60元，合计节省21637元。毫无疑问，利率低至30年历史最低，最好买房抄底时机杀到。

关于买房时机的选择，2003、2008、2011、2014、2016，现在是2020，珍惜吧。纵观中国楼市过去20年历史，每轮经济下行，房价即将预期下跌时，最危险最关键时刻，总会有相关的刺激政策，来扶持房地产，给市场信心。而两次重要的买房时机，都与银行贷款利息下浮有关，都是连续几次大幅降息后，同时房贷下浮打折。现在基准利率4.65%，是历史最低的。

2019年末,人民币房地产贷款余额44.41万亿元，同比增长14.8%，增速比上年末低5.2个百分点，连续17个月回落；全年增加5.71万亿元，占同期人民币各项贷款增量的34.0%，比上年全年水平低5.9个百分点。2019年末，房地产开发贷款余额11.22万亿元，同比增长10.1%，增速比上年末低12.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.61万亿元，同比增长6.7%，比上年末低22.8个百分点。个人住房贷款余额30.07万亿元，同比增长16.7%,比上年末低1.1个百分点。

按照国内经济方面看，本轮疫情流行高峰已经过去，不过疫情对经济的冲击仍然严峻，2020年一季度GDP增速为-6.8%，是自1992年以来的最低值。 加之，3月CPI环比下跌了1.2%，是2019年7月以来首次出现环比增速为负的情况，也有利于打开降息空间。4月17日会议在3月27日的基础上还提及了“运用降准、降息、再贷款等手段……把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上”。

特别是4月17日的会议则在“六稳”之外，首提“六保”，即保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。从实际情况来看，3月房贷利率仍呈现缓慢下降趋势。2020年3月，全国首套房贷平均利率为5.45%，环比下降了5BP。二套房贷款平均利率为5.77%，环比下降4BP。每降息5个基点，大约就是贷款100万30年，月供减少30元每月，合计30年就能减少利息大约10800。

接下来一段时间，LPR一定还会再降的，但是幅度不会太大，大概率还是非对称降息，也就是1年期多降，5年期少降。 长期来看，LPR+加点依然是更划算的选择，毕竟比起固定不变的利率，LPR的曲线怎么着都是下行的。毫无疑问，对于购房者来说，4月20日的降息只是开始，最好买房时机已经来了。想买房的、投资的，就别犹豫不决，错过历史上最好买房时机。

央妈能降息固然是好事，短期内可以释放一部分的楼市购买力，尤其是一线城市和强二线城市，例如北上广深、杭州、苏州等城市，最近楼市开始回暖，二季度经济有望迎来复苏。一旦经济下行与楼市没有复苏，限制性的限购、限贷等及首付的政策应该会及时的调整。应该讲，目前的楼市调控总体已经放松，部分城市依然还存在放松的空间。