[贷款问题]拿好不谢！2020年二手房交易攻略来了，再也不用发愁啦！

最近一段时间，由于新房市场情况还未完全回暖，据我们了解，一些二手房价格也是持续下跌。因此，在我们文章留言下面，很多朋友强烈要求出一篇二手房交易全流程。其实，关于这方面的文章我们已经发过很多，但是既然大家有需求，我们就帮大家强化记忆一下。宝典在手，再也不用担心交易过程中会掉到坑里了！最近准备买二手房的朋友，建议：请果断收藏！
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西安二手房交易全流程
二手房交易手续繁杂，加上房产过于大宗，往往需要依靠中介运作，虽然手续费较高，但比起私下交易的风险，这点钱还是值得花的。西安二手房交易的流程大致如下：1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。2、买卖双方通过协商，对房屋成交价格、户型面积等各因素达成一致意见后，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。4、房地产管理部门查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。5、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。6、缴纳税费。7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。8、对需要贷款的买房来说，在与卖方签订完房屋买卖合同后，由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续。9、买方领取房屋所有权证、付清房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。在二手房交易的过程中存在多次资金、证件的交换和手续往来，一个靠谱的中介，能让你绝对的省时省心省力。以上就是二手房交易全流程，所有过程均有中介参与，只要找个靠谱的中介，跟着他的安排走就好啦。
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除了总房款，你还需要交多少钱？

在二手房的交易过程中，最让人头疼的就是算税费了，除了总房款外，你还需要掏多少钱？大多数买家都是两眼一抹黑，中介算多少就是多少，根本不会自己仔细算。那么，交易一套二手房要缴纳多少税费，具体怎么算呢？名义上来说，税费由买房和卖房双方承担，但在实际的操作中，所有的税费很多情况都是由买方来缴纳的。总税费公式=契税（1% ~2%）+个税1%+七七八八工本费（300元以内）+中介费（3%）+增值税5.6%+评估费+土地增值税≈总房价的5%~10%左右也就是说，一套总房价100万的房子，在没有增值税的情况下，税费大概在6万左右，如果房子没有满两年，税费则能达到10万甚至11万！！西安市二手房税费参考如下：契税：税率跟我们购买的房子类型有关，比如我们购买90平以下的住宅，首套房和二套房契税税率为1%；购买90平以上的普通住宅，首套房契税税率为1.5%，二套房契税的税率为2%。
增值税：成交价*5.6%
1、普通住宅房本满2年（含2年）免征。
2、普通住宅房本未满2年，全额征收。个人所得税：成交价*1%
1、普通住宅满2年（含2年），且为卖方家庭唯一住房，免征。
2、转让受赠住房一律按差额的20%征收。
3、直系赠与，看老证，满5年免征。中介费：3%西安市中介服务费为总房价的3%，均为买家承担。
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二手房交易注意事项
1二手房交易最关键，确权！
千万别交易流程走到了一半了，发现房子无法购房。（虽然一般正规的中介都不会发生这种情况，不过万一呢，对吧？）

确权，即审核产权——确认房子是否可以出售。

第一，所要购买的房子，必须具备“三证”（即《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》）或不动产证。

第二，需要确认所要购买的房子是否满二满三。

2018年西安二手房交易条件由之前的“满二满五”放开至了“满二满三”，即你购买房子网签合同满三年，可以上市交易过户，契税票满两年，则交易不会产生增值税。

注意！增值税5.33%非常凶狠！一套房子随便一搞就是100万，5%的增值税马上吃掉你5万！

第三、需要审核产权人

1、审核相关人员身份证信息，查看是否是权属证书上产权人或共有权人

2、非产权人无处置房屋出售的权利

3、共有权人或产权人如要出售或出租房屋的，需要取得产权人的公证委托书

第四，非产权人本人来签订（买卖）意向，必须要求受托人提供的资料

1、房产三证原件

2、产权人身份证件

3、受托人身份证原件

4、公证的授权委托书

5、若授权委托书未经公证，原则上不能签订《购房意向合同》，特殊情况另行处理，但一律不能转定。

需要特别注意的是，以下房屋即便取得三证（即《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》），也不能出售：

1、经济适用房取得产权未满5年，或满5年未补交土地价款的

2、产权被查封冻结

3、购房落户未满时间期限的房屋

另外还有一种比较特殊的情况，即房改房的产权人单身且未满35周岁，也不能出售。
2签约双方意向时，必须注意这几点！
在看好房子，和房东议好价后，就差不多要签订双方意向了，在签订双方意向时，也有一些注意点必须留意：

1、校订买卖双方资料。

卖方：审核房屋权属证书、银行贷款情况、有无司法限制、有无租赁、有无抵押等相关资料。

买方：是否有购房资格、征信情况、能否贷款、是否具备还款能力（收入证明至少是还款额2倍）。

2、明确中介费用。

经纪服务费必须标准金额，全西安市目前均未3%，均由卖家承担。

3、意向金转定金。

一般买方付了意向金，在规定的日期内是不得退意向金的，如在此期间卖方签字确认，并收取了意向金，则转变为定金。那么此时如有变化，则要适用定金罚则双倍返还或违约金条款。

4、房款支付事项。

买卖过程中各期支付金额、期限及方式都是要注意，一经确认，不按约履行是要承担相应责任的。

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其他常识科普

在二手房交易过程中，定金和订金很容易产生混淆，很多二手房买卖纠纷也会因为一个字的差别而产生。实际上订金和定金是两个不同的概念，若二手房买卖交易取消，其中一个可以退还，另外一个却不可以。

关于订金和定金的区分，以及购房意向金和购房意向合同的法律概念，具体如下：

1、定金

定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。

在房屋买卖交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，卖家不履行合同的，应双倍返还定金。

我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同的标准的额的20%。

2、订金

订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，它只是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。

在房屋买卖交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利，反之若卖家不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

3、购房意向金

购房意向金不是法律上的概念，购房意向金指购房者为订购看中的由中介公司推荐的房屋而向中介公司支付的，并委托中介公司送交房屋卖方签收，卖方签收后转为定金的，一定数额的款项，通常为房屋总价的1%，或称诚意金或意向金。

意向金在房东签收前为订金的性质，可主张收回；在房东签收后为定金的性质，不可随意收回。

4、购房意向合同的法律性质

购房意向合同其实是买受方与中介公司之间的居间合同，其内容主要约定买受方与中介公司之间的权利义务，特别应当注意的是，该类合同都有买受方委托中介公司将意向金送交卖方，卖方签收后该意向金转为定金的条款，该条款意味着，如果买受方反悔，将可能丧失要求返还意向金的权利。

如何避免给付意向金的法律风险？

可以从几个方面慎重操作：

（1）看房一定要仔细慎重，多看几次，反复比较，千万不要冒然仓促交付意向金。

（2）如果当日不能确定是否购买所看房屋，而中介公司一定要求支付意向金的，应在意向书上注明：意向金转交房东的要件。

（3）如果意向金已经转为定金后，发现房屋有问题不想购买的，应及时咨询律师，探讨是否还有挽回的可能。

结语：

以上的二手房百科虽然不能涵盖全部的风险点，但基本上是够用了，更多的买房问题大家可以加文末二维码咨询。

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