[买房贷款]买房贷款“越长越好还是越短越好”？银行职工：选错了，白送钱

进入2019年下半年，房地产的平稳态势进一步显现出来，根据国家统计局数据显示，不仅房地产开发投资增幅持续收窄，房价上涨的城市数也不断减少（7月份70个大中城市新房房价上涨的有55城，到8月份减少到50城；二手房上涨的城市数也有所减少），除了房价平稳外，楼市还有一点鲜明的变化，那就是人们的买房行为越来越理性了。

前央行货币委员樊纲对购房者的建议最为真诚，他曾说道，如果购房者能够用6个钱包凑够首付的话，还是尽量早点买房。大家都知6个钱包指的是什么，但是却没有理解为什么6个钱包凑够的仅仅是首付款，难到凑不够全款吗？笔者认为压力有点大，且不说一线城市的房价，就单单一般二线城市，房价平均就超过1万元/平米，一套100平米的房子买下来，至少100万元，就算是掏干6个钱包，也不一定够用，所以樊纲才说凑够首付款就可以买房了。

樊纲的言外之意是，刚需买房，还是应该早点买，有能力就买、暂且能力够不上的话，缓一缓再买也不迟，但是首付款凑够了，其他款项就需要采用按揭贷款的方式进行。这一点正如情感大师涂磊所说，买房子一定要首先弄清楚谁支持你买房，第二步涂磊认为要弄清楚买房资金来源的问题，第三步涂磊认为当想清楚了这几件事儿之后该买就买，这样买房就不再困惑，很多人也是支持涂磊这种说法。

那么，在按揭贷款办理过程中，有哪些注意事项呢？楼市指闻认为有很多，按揭贷款不仅仅是选择贷款方式那么简单，在房贷期限选择上也相当有讲究，如果选择错误的话，很可能让你白白多支出几万元利息费用。房贷期限“越长越好OR越短越好”？银行职工：很多人在白送钱！

一、如果是买房投资，按揭贷款期限越长越好还是越短越好？

首先说说买房投资怎么做的？需要有一个极具看涨的楼市环境（也就是楼市热度高涨的环境），在这样的房地产环境下，市场表现为3个方面，第一是房价频频上涨，这是买房投资的第一要求，房价不上涨赚什么钱？第二是房地产开发投资持续加码，这一点个体购房者往往分析不到，层次稍微深一点，属于专门研究炒房的人才懂得；第三点是积极的政策环境（包括贷款环境和调控环境）。只要楼市环境具备了以上3者之一，有头脑的人就会发现买房时机。

举几个简单的例子，在棚改来临之际，国家出台了N多刺激楼市的新政策，例如楼市去库存、低首付、贷款利率打折、三四线棚改支持等，在政策刚刚出台的时候，谁可以发现商机？只有炒房老手可以，市场上超过80%的购房者们面面相觑道“三四线楼市敢买吗？不亏才怪。”等到大多数购房人知道三四线楼市可以买的时候，真正的“买房人”早已撤离这里。

买房投资需要的是积极的房价环境，今天以200万元购入一套房子，随着房价上涨，等到2年之后，这套房子的市场价值已经达到300万的时候，就出手卖掉，这样就轻易赚取了100万元的差价。炒房就是这么简单，不管是何种背景的房价上涨，只要买进卖出没有限制的情况下，通过房价上涨赚取购房差价即可。

但是买房投资需要的资金比较充足，楼市瞬息万变，时间很珍贵，所以这种购房人群往往不会采用按揭贷款的方式买房，因为手续太过复杂并且购房成本也比较高，也就无所谓按揭贷款期限长还是短的问题了。

二、如果是刚需买房，按揭贷款期限越长越好还是越短越好？怎么看待。

在按揭贷款办理之前，首先要考虑清楚个人的家庭情况、个人生活状态，综合评估自己的收支分配方式，例如评估需要买一套100万元的房子，如果按照等额本息法30年月供5300元，如果按照等额本金法30年月供一开始是6800元。就像专家涂磊说的那样，首先评估下自身状况，看看哪一种方法最容易接受。

当弄清楚了2种贷款方式差异之后，然后再分析贷款年限长期还是短期的问题，指闻君这次以买房需要贷款100万元为例，按照当下的基准利率4.9等额本息计算，就拿常见的10年和30年来比较：

1、采用等额本息法，如果是按揭10年计算，每个月还款金额、总利息费用支出等一目了然：

上图为等额本息10年

从上图可以看出，当等额本息100万元10年时，总利息为26万元之多，虽然说利息看起来并不多，但是每月需要定期还款的金额相当高，月供达到了1万多元，适合选择短期贷款的人，要么是现在资金很丰裕、要么是贷款金额比较少。

2、同样是等额本息，但是如果贷款30年的话，可以看出月供比10年的低得多，但是有利有弊，总体的利息要出70多万元，贷款买房总成本很高：

上图为等额本息30年

三、除了贷款期限直接影响买房成本高低外，还需要综合考虑贷款的历史环境和M2变化等因素。

我们先看一个例子（下图）：这份报纸显示，在1989年2月20日的时候，当时的房价水平已经比较高了，人们明显感觉到了房价高出收入水平，存在一定压力。在当时房价高，20多年之后的2019年房价收入比依然高居不下，2018年房价收入比达到9.3:1（社科院数据）。

如果按照当时的房价收入水平计算，当时的一名刚刚毕业大学上工资89元，咬咬牙买了一套房子，采用按揭贷款的方式进行，等额本息30年（假设当时就有按揭贷款的话），每个月需要向银行支付大约60元的月供款项，这在当时属于一项巨款（因为月收入才89元），但是还款30年后到了2019年，这名购房人依然如期向银行还着60元的“巨款”月供。

想想都觉得非常好玩、非常有意思，在当时的60元是月收入的80%，但是现在的60元，连一顿好的一点的饭馆都不敢去了，一份鸡蛋炒饭都要10元钱，而一份蛋炒饭在30年前估计也就3毛钱吧。从这个角度而言，如果在选择贷款期限方面，把时间和货币环境考虑进去，会得出不一样的结果，这就是我国M2的变化。

在过去的20多年里，中国M2增长速度始终是高于GDP增速，2008年M2增速是17.82%， 2008年到2016年在11.3%-17.82%之间，17年-18年在8%以上，可以看出虽然货币的贬值速度持续减弱，但是贬值仍在持续，根据估算未来M2增速大致在6%左右。所以上边说的30年贷款910,616.19元，如果计算贬值，相当于10年的113,827.024元，是不是比贷款10年要低得多？（前提是M2增速持续这个状态），也就相当于选择不合理白送银行钱了。