[车抵贷款]“房抵经营贷”不过是一条小溪流

接上一篇《今日清查“抵押贷”，如同四年前清查“首付贷”》。

很多问题都是老问题，老问题一直不解决，就看起来总像新问题。

关于房抵经营贷违规流入房地产的风波，深圳官方昨日披露的数据是，未发现有流入。

这个结果是让人很意外的，本来我以为，好歹还是会“有一些，但比例很低”。但是完全没有，这个结论在朋友圈里，看起来大家都不太相信。

但从上层的态度看，又对这件事情引发的舆情异常的重视。今日央行上海总部也召开座谈会，再次发出“房住不炒”的强调。

“二是坚持‘房住不炒’定位，严禁以房产作为风险抵押，通过个人消费贷款和经营性贷款等形势变相突破政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场的平稳健康发展”。

也许说明了，在商业银行界，存在着这样的强烈的暗流，提醒管理层曲突徙薪。

但这个问题要说简单也很简单，房抵经营贷有多少规模，重要也不重要。

重要是因为它加了杠杆，增大了房地产的泡沫化风险。不重要是因为，你就是清理这个，也没有太大用。因为它是个“小水龙头”，上头的货币政策才是“大水龙头”。后者放开了，就很容易大河流水小河满，控制是难以控制的。

还是回到2016年，来讲当时的故事，回到过去，才能看出哪些东西变了，哪些没变。

当年，深圳也是先查首付贷，然后启动了新一轮的房地产调控。一路严控，2017年，严厉限价。2018年7月底，限售。一直到2019年双11取消“豪宅税”之前，深圳房地产市场基本都处在高压管控之下。

同期，过去的4年，全国的M2增速也逐年下滑——2016年为11.3%，2017年9%，2018年8.1%，2019年8.7%。去年虽有所反弹，但整体看，大河的水控制的还比较好。

深圳房价的表现如下：

2016年年初，当时深圳新建住宅价格刚刚经历了2015年同比暴涨40%的“盛况”——新房价格在2015年底涨到33426元/平米，同比涨40%。二手房价格38316元/平米，同比涨幅60%。

而在2016年，这个疯狂又继续了，当年深圳新房价格又比2015年暴涨了60%至53454元/平米，二手房价格也比2015年大涨了34%至51404元/平米。新房价格，两年完成1.2倍的暴涨。（以上为美联物业数据）

自2017年3月至2020年3月，过去的3年里，房价如下。

2017年3月，深圳二手住宅价格52275元/平米。

2020年3月，深圳二手住宅价格57629元/平米。

整体均值只上升10.2%或5354元/平米，整体看涨得很慢（这里不考虑结构性问题，就区域及个盘来看，累计升幅50-80%并不少）。但这个价格，是在史上最为严厉的调控背景之下出现的。

由以上，我们可以再一次验证一点，我们之前有关房地产“三年小周期”的分析框架，依然成立《房地产“三年小周期”启示：逃顶和抄底的最佳时机在哪里？》、《市场萧条的时候，我们比想象中还要悲观》。这里面一个已然成为普通人共识的结论便是：货币政策几乎每次都是房地产价格出现重大波动的“触发器”以及“放大器”。逻辑很简单，货币政策放宽，就相当于提高了杠杆，扩大了需求。

由以上M2增速可资佐证，具体到深圳，还可再看2015年之数据——深圳人行数据显示，截至2015年12月末，深圳个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40%。2015年全年，新发放个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。

这个结论之所以要重提，就是要证明，今天的清理“房抵经营贷”，是重要，但它只是浮出水面的冰山一角，充其量也不过一条小溪流，如同当年的“首付贷”一样。背后是今天“货币超发”的预期大转变，如果还是过去几年的货币“中性”（每年与名义GDP增速相匹配增长），断然不会出现今日这般景象。恰是现今GDP大幅下滑，反衬M2增速势必大幅反增，以及房地产“夜壶”重启（比如最近多个地方城市冲撞限购限贷放松红线）。如此之下，资金流入不动产，是通常会发生的故事。

因此，管理层若想真正实现房地产市场的“稳定”，不能“因小失大”，必须要从整体上管理好资金不能过多涌入房地产领域，而非单单是“某类资金”，这是大功课，只能大处着眼。否则，即便是你完全控制了“房抵经营贷”，也照样挡不住资金以其它面目流入房地产。你管不住“大河”，是很难堵住河水流向所有的“小溪流”的。

以上是资金层面的问题，资金的宽松带来的是需求的“人为倍增”，放大了供求关系的失衡。而如果再对应住宅供给短缺的问题，那么，在某一个时点，它所产生的房地产波动就更为剧烈。

我们不算常住人口的增加量（这部分存在争议），单独计算户籍人口，因为这是可以直接带来房票的人口。深圳是中国大城市里户籍人口增加量最大的城市，在2016年末，深圳户籍人口为404.8万人，2019年，为494.78万人，2017-2019三年间增加了90万户籍人口，大约34.6万个家庭（户均2.6人计）

那么，住宅的新增供应是否满足新增户籍人口的住房需求？结合上述住宅价格的波动，这个答案是不言而喻的。2017-2019年，深圳全市批售的新建住宅供应套数是不到11.8万套，折合年均不到4万套，相当于是90万新增落户人口里的13%。按套户比计算，是0.34（显著低于充裕水平1：1.1）。

当然这只是个毛账，谁也无法估算落户者是否已经购房，以及新增购房量有多大，只能是基于“大家都想在深圳多买一套房”的假设逻辑，推算这个新增购房量不小。从而对比来看，这个“套户比”反差的确比较强烈，以此作为供应不足的缺口大体可以成立。

如果大家觉得这个计算不甚合理，也可以使用整体口径来计算，这个大家都已经说的比较多了——比如住房自有率35%，全市商品住宅180万套占总量1060万套的比重仅有17%，以及深圳目前居住用地占建设用地比重低于国标下限25%（注意，这是住建部门历史上第一次公开披露这一数据，非常重要）。总之，无论哪一个口径，都能够证明一个人所共知的常识：供应短缺。（《过去、现在、未来，深圳楼市唯一的问题都是：供应不足》）。

（《深圳市住房发展2020年度实施计划》）

这个情况之下，事实昭然：来到深圳的人们其实一直都想努力买房子，这个基本面从来不曾有过改变。只不过有的时候你的政策太狠，看起来他们的需求被暂时压制住了而已。但是如今货币超发的预期陡然升温，这刺激了他们想尽一切办法也要冲进去。

以上是深圳房地产的基本面特征+货币刺激的外因变化梳理，作为观察者，以及真正想在这个行业认真走下去的房企来讲，大家是从来不看政策买房子/卖房子的，若非自住，买或卖，都只是基于一个逻辑：基本面。基本面如果还好，政策打压，也不影响继续买。基本面如果坏掉了，政策不出，也不影响果断卖掉。

这些都是老生常谈的话题，现状深圳房地产的矛盾是：长期供应短缺的深层次矛盾叠加短期货币放宽的刺激，每一次都会带来房价大幅上涨的压力。没有后者，靠着严厉的行政干预，尚可以实现房价均值的“健康上升”，现在是货币变量出现、利率下降，显著刺激了购房需求的爆发。所谓开发商收“喝茶费”、自媒体炒作、中介诱导、买家违规骗贷等等，直接触点都是这个。

现在的情况，深圳要大幅增加住宅供应，说起来容易，但实际上是一个“慢活儿”，必须要长期坚持不懈的往这个方向行动，才会有大成。而现在的问题是短期内要稳定市场，只能是控制货币量、控制房贷利率，方能刹住预期。除此之外，即便是在行政干预上“更加的史无前例的严厉”，也恐怕是效果不佳。