[买房子贷款]【过来人告诉你，这类房子不能买！】

我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：星叔您好，请问您对省会城市远郊盘，怎么看？远郊房能买吗？

回答：买远郊，要地铁和人口导入并重，才值得投资。很多远郊只是政府画饼，没有大的基建和配套投入的远郊普通人难以入住，投资更要远离。

实际上，从许多城市的过往数据来看，大量的远郊区域新盘都面临着出租难、二手房卖不出高价的尴尬境地。即使是比较稀缺的别墅产品，升值潜力也不见得高。

一方面是主城房价节节攀升，另一方面则是远郊楼盘溢价艰难

对于资金充裕，又想通过购置房产完成资产保值的人来说，尽量选择地段相对核心的项目，首选中心、或是选择能承载刚需外溢的近郊，以租养贷最为稳妥，即便以后要转让也不担心没人接盘。

而对于资金不充裕又有部分资金想要投资的人来说，只能说慎入，多比较，宁可持币观望一段时间。

买远郊盘要注意以下几点：

1、大于25公里上班距离的郊区要慎重，三四线城市别买，越近大城市市中心、核心区的土地价值越高，房子本身的价值并不高，买房子更多是买土地价值，周边没配套的房会慢慢出现衰竭迹象；

2、不要问城市中心的土著买哪里的房，土著有市中心情结，他们不缺房子也不懂郊区，他们的眼睛从来不看郊区，他们除了给你打击，不会有什么有价值的建议。

2、政府有规划的郊区可以考虑，规划里要有地铁，有学区，有商业，一般规划新区交通等环境设施都优于老城区，加上配套陆续出台，未来可期，可以考虑，否则谨慎！

总之，对于购买远郊盘而言，购房者首先要有充分的计划和心理准备，做好长期持有的打算；

另一方面则可以考虑更多地以自住为主，将远郊盘的规划与自己未来的生活、工作情况相结合来看，避免“错买”！

提问：老师您好，请问嘉定新城这边后面规划怎么样，升值空间大吗，首套预算450w左右，有什么推荐的盘，谢谢

回答：嘉定新城自从一城九镇之后，就没有什么新规划了。

总体来说它就是一个远郊新城，基础建设不错，地铁，城市界面，商圈，都做的挺好的，但问题是缺少高能级产业，所以定位只能是刚需住宅区，房价会比上海大盘略好一些，但说不上惊艳。

嘉定金茂府不错，其他没有什么印象特别深的产品。因为总体房龄比较新，可以选择离地铁近的项目。

提问：请问星叔，现在新塘冷清，各区放开限购都利空新塘，请问啥时候适合去新塘“抄底”

回答：等，短期还没有。

提示你不要有抄底的思想，我们讲究的“左侧”交易，实际上是有买入就套、买入也继续跌的风险，

只是在买入或踏空的两者之间，我们维持现金流的同时，有这个探底的实力和勇气。

而“右侧”交易也可能会出现涨一波、停滞一大波的现象，形成很多个小左侧，小右侧。

心态放平和一点。

提问：您好，南京出台新就业落户大学生可以申请购买共有产权保障房，这样的保障房可以买吗？以后想买商品房的话会受影响吗？

回答：共有产权房之前讲过，用30%的份额，锁定你100%的控制权，流动性和升值潜力都非常差，投资不买。具体详见知内部分享《哪种类型的房产比较确定能赚钱呢》

提问：星叔好，请问现在买房价格这么高算是高位接盘吗？

回答：现在大部分人只要经济实力允许都会首选买房，甚至创造条件动用“六个钱包”也要买。特别是过去持续近20年的房产牛市，更是强化了大家对房价“只涨不跌”的心理预期。

当前房产的属性与10年前大不相同，房产投资逻辑正悄然生变，不再仅仅是供需关系，更多要从风险与收益的角度来衡量。

从收益角度讲，房产增值的收益主要来源于房租收入和房价上涨的差价收入。当前许多城市租金回报率已低于3%，，在如今楼市大背景下，房价上涨的“动能”正在减弱，靠房价上涨来获得收益的难度大大增加。

从风险角度讲，房价过去10年的连续疯涨已大幅“透支”了未来的涨幅。尤其在三四线城市房产投资的性价比正持续下降，此时买房投资稍不留神就成了“接盘侠”！

但是各城市具体情况不同，也要具体问题具体分析。

一线城市和强二线房价未来大概率还会上涨；

二线城市未来会出现短期波动，不会急涨急跌；

三四线城市的房价确实是处于高位的，购房需要谨慎。

提问：星叔你好，最近打算置换房子，但是房子挂了几个月一直卖不掉，是价格挂高了吗？

回答：卖房时要注意以下几点：

1、“广撒网”远比“独家委托”靠谱。

2、房东才是最了解这套房子优势劣势的人，如何简单突出自己的优势，通过客户描摹克服自己房屋的劣势，这是你为了能卖好自己房子必须要修炼的一堂课。

3、灵活宽松的付款方式或比降价更有效，在如今的置换为主的市场里，如何在给下家付款方式上灵活运用尺度，予以下家资金调度上的便利，比直接给优惠，更为有效。

具体如何快速高价卖房详见内部分享

提问：星叔您好，我是山东人，全国范围内想选一套这样的房子：适合夏季避暑，适宜健康养生，生活环境宜居，还很有投资价值，资金暂不考虑范围，只要合适可以用面积大小调节！恳请星叔指点！

回答：你这个命题其实是一个伪命题，

前三个条件基本就是锁定在沿海城市，或者旅居城市，

但是这种类型的投资价值就很难放大，因为旅游性城市接盘侠少，产业支柱弱，

相对推荐的话昆明 珠海 海口 厦门，大致在这个范围内。

新手投资总是想买完美的房子，位置、品质、户型什么都想最好的，觉得只有自己喜欢的房子以后别人才愿意买，

这是典型新手投资误区，自住喜欢就是最好的；

投资没有完美的房子，只有性价比最高的房源；

提问：星叔，一个同事，热衷于三线城市买房，装修，销售；特别是装修花钱不多但是软装很吸引人，连中介都佩服倒腾房子专业，这种也是楼市一种活法？

回答：凤变冰+ABC。详见内部分享《中介的惯用伎俩 吃差价手法之ABC单》

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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。

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知识星球内部资料：

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