[贷款计算器最新2020]50万房贷，30年等额本息还款，利息高达45万，值得贷吗？

房贷计算器计算结果只是以目前贷款利率计算，并不预示未来需要支付同样的利息。所以，房贷计算器计算结果仅供参考，不作等值确认贷款利息。

如果房贷期限有50年，那么以目前的贷款利率计息，肯定是要高于本金。也就是说，30年的房贷利息几乎等于本金是没有多大联系，时间具有价值性质，自然越长总利息越高。

请注意，房贷不存在复利，不管贷款多少年，每个月归还的利息都是以年利率对应的月利率计算利息，未发生的时间并不预先收取利息。所以，房贷提前还款并不存在“前期还利息后期还本金”的说法，除相应的违约金之外，提前还款并不会造成多还利息。

比如上图，房贷50万，贷款期限30年，贷款利率为央行基准利率（目前为4.9%），选择等额本息还款，那么需归还本金和利息总共955308.10元。

但是仔细看，利息的产生是以年利率对应的月利率计算。比如年化利率为4.9%，那么月利率为4.9%/12。

第一个月剩余本金为50万元，第一期需归还利息：50万*4.9%/12=2041.67元。本金和利息（月供）为：本金+利息=611.97+2041.67=2653.63元，如图所示。

第二个月剩余本金为：总体本金-已还本金=50万-611.97=499388.03元。第二期需归还利息：499388.03*4.9%/12=2039.17元，本金和利息（月供）为：本金+利息=614.47+2039.17=2653.63元，如图所示。

第三期……

以此类推，可以看出它并不是以复利计息，而是逐月的计算已发生期限的利息。总本息应归还95.5万多，其中产生利息45.5万多，也仅是因为期限长和每期归还的本金较少造成的。

如选择等额本金还款，每期归还的本金较多，相应的利息自然少了。同理，缩短期限也是一样，每期归还的本金较多，因此产生的利息较少。

如果投资收益高于4.9%，那么完全不用过于担忧高达45.5万多的利息。因为每年投资收益高于4.9%，选择每个月从中拿出资金还房贷，30年仍可获得高于45.5万多的收益。

计算方式不仅是等额本息如此，等额本金也如此，自己可以对照着上图计算一下是否如此。

然而，具体的利息是多少呢？它肯定不是房贷计算器计算出来的455308.10元，因为房贷利率会随央行基准利率的调整而调整，并不存在30年央行基准利率保持不变的情况。

比如今年调整五年期限央行基准贷款利率为5%，那么明年1月份起房贷年利率则为5%，月利率为5%/12，具体的每个月还款利息为剩余本金*5%/12，而非原先的每个月还款利息（剩余本金*4.9%/12）。

也就是说，在未来30年央行进行加息，具体的还款利息是要高于房贷计算器计算结果。相反，如果进行降息，具体的还款利息是要低于房贷计算器计算结果。

还有一点就是商业银行的上浮利率或者打折利率，比例是一个常数，不随央行基准利率变化而变化。

比如商业银行是上浮10%作为房贷利率贷款给你，那么目前你的房贷利率就为4.9*110%=5.39%。如央行基准利率调整为5%，那么你的房贷利率将会调整为5%*110%=5.5%，这其中的上浮的10%是不变的。出现打折利率也一样，比如9.5折等等。