[土地储备贷款]重磅！西安市土地储备条例又有新变化！

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2018年5月14日，西安市政府官网正式发布了《西安市土地储备条例 （征求意见稿）》，该意见稿在西安市国土局网站同步发布。

图片：西安市政府官网截图

浏览发现，《条例》主要从土地储备规划与计划、土地储备、开发整理与管护、土地供应、资金管理、法律责任等方面对西安市土地储备进行了详细的规范。

本次《条例》制定主要为完善土地储备制度，加强政府对土地市场的调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用、提高建设用地保障能力。从适用范围上看，西安市行政区域内的土地储备均可适用。

值得注意的是，《条例》在土地供应方面明确指出应坚持公开、公平、公正的原则。其中，商服、商品住宅用地采取拍卖的方式出让。

土地储备征求意见出台

5月14日西安市政府官网正式发布的《条例》中，主要围绕土地储备规划与计划、土地储备、开发整理与管护、土地供应、资金管理、法律责任等方面对西安市土地市场进行了详细的规范。

《条例》在总则中提出，“成立西安市土地储备管理委员会作为全市土地储备工作的决策机构”。具体来看，前述机构主要负责研究制定土地储备相关政策，审查和批准土地储备规划、年度土地储备计划、储备土地供应方案、储备资金规模等，指导和监管全市土地储备工作。

与此同时，市级设立一个土地储备机构，受西安市政府委托，在市土地储备管理委员会监督和指导下，代表市政府负责全市土地储备工作。

值得注意的是，对于土地储备规划与计划，《条例》中也有着详细规定。土地储备实行规划管理，土地储备规划是编制土地储备计划的依据。土地储备规划每五年编制一次，土地储备计划管理实行三年滚动。

针对本次西安出台的《条例》，严跃进认为，土地储备是地方增加土地供应，完成土地、项目开发的一个基础性工作。本次条例的出台有着积极作用，能够真正促进西安市场土地储备开展基础性工作，对西安后续土地开发、土地管理能发挥较好作用。因此，这个总纲性文件与开发商、地方政府等息息相关。

商住用地采取拍卖方式

值得注意的是，《条例》中对西安在土地出让方式上也有着更加清晰的规定。

《条例》在土地供应章节中指出，储备土地供应，坚持公开、公平、公正的原则，除法律规定的划拨方式外，应当采取出让等有偿方式供应。

具体来看，用于商品住宅、商服、旅游、娱乐、工业等经营性项目的土地，必须采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。其中，商服、商品住宅用地采取拍卖的方式出让。

对于“商、住用地采取拍卖方式出让”这一条例内容，该规定是市场化一个很重要的体现。因为从实际情况来看，过去土地存在一些定向协议出让等方式，这种方式会带来国有资源的损失。而《条例》中的交易方式强调了用拍卖的方式出让，也就是说市场化将决定着土地储备工作。

陕西省房地产研究会会长王圣学表示，“实际上，去年西安房价上涨以后，土地市场就比较紧俏，土地出让便实行了拍卖。现在用更加规范的文件、条例形式来明确这一方式。”

对于商、住用地采取拍卖方式对市场的影响，王圣学进一步表示：“原来不完全是拍卖，有的通过协议、协商这种形式，不像现在这样清晰，开发商都在抢地，过去那种不透明的方式容易产生腐败。现在采取拍卖形式，公平竞争，有利于规范市场，减少腐败，促进房地产市场健康稳定。”

全文如下：

西安市土地储备条例

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为完善土地储备制度，加强政府对土地市场的调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《中华人民共和国土地管理法》、《土地储备管理办法》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内的土地储备适用本条例。

本条例所称土地储备是指县级(含)以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。财政部门负责土地储备资金及形成资产的监管。

土地一级开发是指土地储备机构或由其委托其他机构对拟储备土地按法定程序申请、协调政府相关职能部门完成土地征收、收购并进行必要的前期开发和配套建设的行为，可由土地储备机构委托一级开发实施主体完成。

第三条 成立西安市土地储备管理委员会作为全市土地储备工作的决策机构。负责研究制定土地储备相关政策，审查和批准土地储备规划、年度土地储备计划、储备土地供应方案、储备资金规模等，指导和监管全市土地储备工作。

第四条 国土资源主管部门对土地储备机构实施名录制管理。市、县级国土资源主管部门应将符合规定的机构信息逐级上报至省级国土资源主管部门，经省级国土资源主管部门审核后报国土资源部，列入全国土地储备机构名录，接受主管部门监督管理，并定期更新。

市级设立一个土地储备机构，受西安市政府委托，在市土地储备管理委员会监督和指导下，代表市政府负责全市土地储备工作。

第五条 市级土地储备机构要紧紧围绕市委市政府确定的城市建设和经济发展蓝图，按照规划储备、指标储备、实物储备等类别，对土地储备的总量、时序、结构、布局、供应实施计划管理。

第六条 土地储备实行集中统一管理，储备土地供应实行集中统一供应。

坚持“统一规划、统一收购、统一供应、净地出让、市场运作、资金集中”的原则，建立“一个渠道进水，一个池子蓄水、一个出口放水”的土地储备管理机制。

第七条 全市土地在供应前均须纳入政府储备（国家重点线性工程可除外），统筹进行配套建设和整理，达到供地条件后实施供应。相关费用计入土地储备成本。

第二章土地储备规划与计划

第八条 市、县土地储备机构应根据调控土地市场的需求，合理确定储备土地规模，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有建设用地。

第九条土地储备实行规划管理。土地储备规划是编制土地储备计划的依据。土地储备规划每五年编制一次，市级土地储备机构应按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划“三规合一”的要求，在“多规融合”的基础上，科学编制全市土地储备规划。

第十条 土地储备实行三年滚动计划管理。年度土地储备计划经市国土资源主管部门会同市财政部门审核，报市土地储备委员会审定后按程序报批，并提交省国土资源主管部门备案。

土地储备机构应按照全市年度土地储备计划编制要求，负责编制本辖区内年度土地储备计划，纳入全市年度土地储备计划，统一报批实施。

市级土地储备机构负责全市年度土地储备计划的汇总审核。

第十一条 年度土地储备计划包括：

（一）上年度末储备土地结转情况（含上年度末的拟收储及入库储备土地的地块清单）；

（二）年度新增储备土地计划（含当年新增拟收储土地和新增入库储备土地规模及地块清单）；

（三）年度储备土地前期开发计划（含当年前期开发地块清单）；

（四）年度储备土地供应计划（含当年拟供应地块清单）；

（五）年度储备土地临时管护计划；

（六）年度土地储备资金需求总量。

第十二条 建立全市统一的储备土地库，严格执行储备土地入库、出库标准和管理制度。对储备土地进行动态管理，对未纳入土地储备计划的土地一律不得进入储备土地库，不得储备、不得供应。

第三章 土地储备

第十三条

下列范围的国有土地应当进行储备：

(一)列入土地储备计划已征收的土地；

(二)实施城市规划进行调整的土地；

(三)因单位撤销、迁移等原因，收回的原划拨土地；

(四)土地使用期限届满依法收回土地使用权的土地；

(五)无使用权人的土地；

(六)人民政府行使优先购买权取得土地使用权的土地；

(七)依法收回的闲置、荒芜土地；

(八)改变原批准用途被依法收回的土地；

(九)以出让方式取得土地使用权后无力开发且不具备转让条件被收回的土地；

(十)其他需要进行储备的土地。

列入储备范围的土地，原土地使用权人不得非法转让。

第十四条 征收集体土地进行储备的，由国土资源管理部门按照法定程序组织实施，完成征收并经整理达到入库标准后，存入储备土地库。

第十五条 依法收回国有土地使用权的土地，由土地储备机构报国土资源管理部门批准，经整理达到入库标准后，存入储备土地库。

第十六条收购国有土地使用权的补偿标准，法律、法规和规章有明确规定的，从其规定；无明确规定的，由土地储备机构与土地使用权人协商确定，合理补偿。

第十七条入库土地必须是产权清晰的土地。土地储备机构应对土地取得方式及程序的合规性、经济补偿、土地权利（包括用益物权和担保物权）等情况进行审核，不得为了收储而强制征收土地。对于取得方式及程序不合规、补偿不到位、土地权属不清晰、应办理相关不动产登记手续而尚未办理的土地，不得入库储备。

第十八条 储备土地入库前，土地储备机构向不动产登记机构申请办理登记手续。储备土地登记的使用权类型统一确定为“其他（政府储备）”，登记的用途应符合相关法律法规的规定。

第十九条 储备土地存在污染、文物遗存、矿产压覆、洪涝隐患、地质灾害风险等情况，在按照有关规定由相关单位完成核查、评估和治理之前，不得入库储备。

第二十条 纳入储备土地库的土地，由土地储备机构统一登记造册，负责理清入库储备土地产权，评估入库储备土地的资产价值。

第四章开发整理与管护

第二十一条土地储备机构应按照国土、规划、建设、市政等部门的要求，对储备土地进行必要的前期开发整理，使之具备供应条件。土地前期开发整理费用列入土地储备成本。

第二十二条文物管理部门应对储备土地实施地下文物考古勘探工作。文物勘探费用由财政部门列支。

第二十三条 土地储备机构应对纳入储备土地库的土地采取必要的措施予以管护，防止侵害储备土地权利行为的发生。

储备土地的管护，可由土地储备机构的内设机构负责，也可由土地储备机构按照相关规定选择管护单位。

第二十四条 土地储备机构及其委托管理单位应当加强储备土地安全管理。发现储备土地上存在违法用地、违法建设、地块被侵占、违规倾倒污染物、乱倒渣土、垃圾等行为，应当及时阻止并报辖区政府，由辖区政府及时采取措施，依法进行处理。

第二十五条在保障城市规划、年度土地供应计划顺利实施的前提下，土地储备机构可将储备土地或连同地上建（构）筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。临时利用储备土地的，应缴纳临时使用费。

第二十六条 储备土地的临时利用期限一般不超过两年。临时利用期间不得修建永久性建筑物。

第五章 土地供应

第二十七条 土地储备机构对储备土地进行前期开发整理后，编制储备土地供应方案。经市土地储备管理委员会同意后按规定程序组织供应。

供应已发证的储备土地之前，应收回并注销其不动产权证书及不动产登记证明，并在不动产登记簿中予以注销。

第二十八条 储备土地供应，坚持公开、公平、公正的原则，除法律规定的划拨方式外，应当采取出让等有偿方式供应。

用于商品住宅、商服、旅游、娱乐、工业等经营性项目的土地，必须采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。其中，商服、商品住宅用地采取拍卖的方式出让。

第六章资金管理

第二十九条土地储备资金收支管理严格执行财政部、国土资源部关于土地储备资金财务管理的规定。土地储备资金通过政府预算安排，实行专款专用、分账核算，并实行预决算管理。

第三十条土地储备资金来源于下列渠道：

（一）财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；

（二）财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金；

（三）发行地方政府债券筹集的土地储备资金；

（四）经财政部门批准可用于土地储备的其他财政资金。

土地储备专项债券的发行主体为省级人民政府。土地储备专项债券资金由财政部门纳入政府性基金预算管理，并由土地储备机构专项用于土地储备，具体资金拨付、使用、预决算管理严格执行财政部、国土资源部关于地方政府土地储备专项债券管理的规定。

第三十一条土地储备资金使用范围具体包括：

（一）征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其他费用。

（二）征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用。储备土地的前期开发，仅限于与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。

（三）按照财政部关于规范土地储备和资金管理的规定需要偿还的土地储备存量贷款本金和利息支出。

（四）经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。包括土地储备工作中发生的地籍调查、土地登记、地价评估以及管护中围栏、围墙等建设等支出。

第三十二条 土地储备机构应当严格按照规定用途使用土地储备资金，不得挪用。土地储备机构所需的日常经费，纳入政府预算，与土地储备资金实行分账核算，不得相互混用。

第三十三条 土地储备机构应当严格执行本办法规定，自觉接受财政部门、国土资源管理部门和审计机关的监督检查。

第七章法律责任

第三十四条 符合本条例第十三条规定，土地使用权人未申请进行土地储备而擅自转让土地使用权及其地上建筑物、附属物的，有关部门不得为其办理审批和登记手续。

第三十五条违法占用、转让已纳入储备土地库的土地，由国土资源管理部门依照《中华人民共和国土地管理法》及有关规定进行查处。

第三十六条 阻挠、妨碍土地储备工作，违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的，由公安机关给予处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十七条 国土资源管理部门、土地储备机构的工作人员在土地储备工作中玩忽职守、滥用职权、以权谋私的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第八章附则

第三十八条 本条例由西安市人大常务委员会负责解释。

第三十九条本条例自年月日起施行。

第四十条西咸新区参照执行。

文琳编辑