[贷款承诺书]房子少卖80万卖家反悔：我这套房存在口头租约！律师：不承认

案件回顾

房价的暴涨也掀起了一阵卖家违约潮，而今天的当事人就遭遇了这样的问题，自己买的房子已经付了定金，签订了合同，然而，有政策调整后，该地的房子暴涨，卖家看到房屋上涨，自己卖亏了，又不想卖了，就想出一招来要求买家主动解约。下面是当事人的求助：

田律师，您好，我最近有个烦心事，我一直在南京市江宁这边工作，想把农村的爸妈接过来一起住，因为媳妇不同意和老人居住，我就想在自己房子旁边给老人买个二手房居住。正好有个同事说，他亲戚要卖房，我就让他帮我联系，房屋建筑面积为88平方米。买卖双方于去年11月14日签订买卖合同，约定的成交价格为158万。合同成交当日，我就支付了10万元定金，并在11月30日办理资金监管，监管金额为49万元。12月20日，银行出具贷款承诺书。然而，我同事亲戚听说，这房子旁边要修地铁了，又是学区房，房价现在估值在240万左右。他就不愿意卖给我了，理由是“涉案房产存在口头租约，租客不同意提前搬迁，并主张优先购买权”。请我现在如果他检出不卖给我，我能强制他卖我吗？他这样算不算违约？

案件分析

在本案中，双方的合同中明确约定卖家要保证承租人放弃优先购买权并保证交楼前解除租赁合同，卖家现在又以承租人拒绝解除合同等理由单方面解除合同，俨然已经构成违约。由于该房产存在其他纠纷，继续履行合约强制过户的条件已不存在。因而我认为按照合同成交价的20%来承担违约责任，卖家返还当事人10万元定金，赔偿违约金31万元。同时案件中受理费以及保全费也均由违约方承担。

目前二手房交易合同中违约金一般为双倍定金或合同成交价格的20%。但在司法实践中，法院对于违约金赔偿比例具有自由裁量权，通常比例在成交价的10%，多的时候到15%，极少能到20%。

诉讼后，当事人还面临着一个问题，就是需要卖家配合解除资金监管。如果卖家不配合，这49万元将冻结长达6个月，当事人会遭受更大损失。

法律法条

《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”

《合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”

田大状点评

房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。签订房屋买卖合同后，当事人一方违约，可以按照法律规定和合同约定追究违约方的违约责任。因此，告诫大家，买房卖房需谨慎，要不然吃亏的还是自己。