[组合贷款]福天星中心新房购买前要考虑哪些问题？如何购买？

　　福天星中心新房购买前要考虑哪些问题如何购买　　随着石家庄房价上涨，买房贷款成本也随之升高，对于房贷额度都是怎么算的假如贷款额度不够购房者又该怎么办　　房贷额度由哪些因素决定　　如果您是公积金贷款——　　公积金贷款额度主要受到了首付比例、房屋评估值、贷款最高限额、建筑面积、月收入与月缴存额、账户余额与借款人年龄、缴存基数等因素影响，各地公积金中心对额度的规定有差异。
　　比如最高限额方面，北京规定个人购买首套房最高贷款限额为12万元，而上海规定的最高限额为6万。再比如账户余额方面，广州规定贷款额度＝账户余额×8＋月缴存额×到退休年龄月数，而深圳规定贷款额度＝公积金账户余额X14倍。所以公积金贷款额度的影响因素，具体要看各地公积金中心的规定。
　　如果您是商业贷款——　　影响商业贷款额度的因素包括首付、房屋评估值、借款人还款能力、个人征信、房屋房龄等。需要注意的是，各家银行对还款能力的要求比较一致，月收入≥房贷月供X2。其他因素会因银行不同而产生差异。
　　比如房龄方面，通常要求是2－25年，宽松的银行会要求3年，较为严格的则只有1-15年。
　　总之，申请贷款前，先要通过银行、公积金中心了解相关政策要求，购房人根据自身情况作出选择。
　　房贷额度不够怎么办　　1、公积金贷款额度低　　公积金额度不够，有两种解决方法：　　1）申请组合贷款　　组合贷款，顾名思义就是将商业贷款和公积金贷款组合起来的贷款方式。不过要注意的是，并不是所有银行都接受组合贷款，因为一套房产不能同时抵押给两家银行，所以通常组合贷款中的公积金部分、商业贷款部分最好在一家银行办理才行。另外由于涉及了公积金中心、银行多个机构，组合贷款办理周期通常要3个月以上，着急贷款的购房人要慎重考虑下。
　　2）先申请商业贷款，再用公积金余额冲抵房贷　　还有一种方式就是放弃公积金贷款，直接申请商业贷款，贷款成功后，可以提取公积金偿还房贷月供。全部选择商贷的好处是放款时间相对快些，通常半个月到1个月时间，只要符合银行相关条件，都能贷到期望额度。不过商贷的问题是，贷款利率比公积金高一些，如果贷款年限长就需要承担更多利息。
　　2、月收入不符合银行要求，不能获得足额贷款　　正如上面所说，银行对贷款人月收入的要求是不低于房贷月供的2倍。如果月收入不符合这个要求，已婚人士可以夫妻双方共同申请贷款，只要两人的收入加在一起符合要求就行。
　　3、征信有逾期，贷款额度被降低　　征信方面，银行通常会审查贷款人5年的贷款记录和2年内的信用卡记录，有的银行会看更长时期内的征信，要求会有差异，连续3次、累计6次逾期的严重征信不良情况有可能造成贷款被拒。逾期额度较小，银行会酌情考虑发放贷款，但有可能会被降低贷款额度。
　　4、二手房年龄过大，贷款额度被降低　　购买二手房，贷款额度的因素很多，房龄就是其中之一。房龄越短越容易获得贷款，且额度比房龄大的高，因房龄问题被降低了额度，可以尝试问问其他银行，要求宽松的银行说不定能网开一面，给你期望额度。
　　对于额度不够的购房者可参考以上解决方法。不过贷款多了承担的利息多，贷款少了一次性支付的首付款就多了，不管怎么样，购房人务必根据自身经济状况申请房贷，切勿影响了生活质量。
　　福天星中心新房购买前要考虑哪些问题如何购买　　华远·海蓝郡新房网站都有哪些新房契税什么时候交　　现如今，贷款买房是普通人从银行获取低息大额贷款的重要途径，但是，如果你真正想快速获得大额低息贷款，银行流水这一关很重要。
　　通常来说，个人在申请房贷、车贷时，银行除了要求你提供收入证明，还要提交3到6个月的银行流水，如果没有的话，被拒贷的可能性很大。但究竟什么频率和数额的款项才是符合要求的“流水”很多人有通过支付宝或其他消费途径消费的习惯，这些算作“流水”吗　　一、支付宝账目不算流水　　随着大众理财观念的升级，如今类似余额宝的货币基金已成为每月理财标配，很多人已经习惯一发工资，立马转存到余额宝中，但这种“来即转”的行为会影响贷款时的银行流水评估。
　　一发工资即刻转入余额宝，银行很可能会认为你每月有固定的大额开支，从而怀疑你的还款能力。虽然目前支付宝也开始提供流水证明服务，但是认可网络第三方支付流水的银行寥寥无几，只有个别放贷指标大的银行才会承认，并且要求严格！
　　另外，很多人以为，银行流水就是资金的“存存取取”，聪明地认为流水能快速“自制”，实际上，这种快进快出的流水，银行根本不承认！
　　比如这些流水基本都是无效的：　　1、即存即取；　　2、少存多取，如果存1元，取5元，卡内余额太少；　　3、半年内有两个月没有流水进账；　　4、支付宝流水，支付流水等；　　5、信用卡流水。
　　……　　二、行业影响贷款额度　　通常来说，与普通工薪族相比，在国企单位、5强企业上班的人，获得的贷款额度更高，因为这类员工有稳定的工作单位，贷款机构无需担心他们“跑路”。而银行在进行房贷审批时，会着重考量贷款人所从事的行业，一般像教师、医生、金融等行业的人评分会比较高。
　　就职于销售岗位、服务业的员工申请贷款获得的额度要低一些，因为这类借款人的收入不稳定，而且流动性也较大。像从事高空作业、危险化学品、烟花爆竹行业等高危行业的人往往很难得到贷款。这是因为，银行考虑到这类人群随时会有生命危险，无法保证按时还贷，为了规避风险，会选择拒绝为这类人贷款。
　　银行审核贷款人的还款能力主要是看收入情况，若借款人近半年收入稳定且较高，那么获得的贷款额度也高。
　　同时，相对工资以现金形式发放的人来说，能提供近六个月及以上的银行代发工资流水的借款人更易获得贷款。
　　而如果银行在审核贷款人经济状况时，认为还款额已经超过贷款人家庭月收入5％的活，就会谨慎审批贷款额度，甚至是拒绝批贷。
　　三、流水不足，如何提高贷款额度　　流水不够也不是没有办法，比如工资流水不够，可以请公司开个收入证明来凑，说明有多少奖金以现金形式发放等；另外，已婚人士可以通过提供夫妻双方的共同流水；还有急着“上车”的大学生一族，可以让父母作为共同还款人，申请贷款等。
　　但此法有个缺点，银行可能会趁机上浮房贷利率。
　　四、信用卡可能拉低你的贷款额　　举个例子来说，如今使用信用卡消费已变得习以为常，很多因为有固定收入，所以信用卡的额度也都很高，不少人的信用卡额度在人民币5万元以上，有的经过提额后高达人民币近1万元。
　　殊不知，信用卡额度实际上是相当于银行预批给你的贷款额度，使用了这个额度实际上就是使用了贷款额度，这个额度使用了就相当于向银行贷款，会影响到银行贷款买房及公积金贷款买房，所以建议各位有买房计划的朋友，在贷款买房之前先把所有的信用卡欠款还完，再向银行申请房贷。
　　另一方面，随着互联网金融的快速发展，我们手机中经常使用的支付宝、等APP中也出现了现金借贷产品，由于此类产品往往有着到帐时间快，可分期等优点，被很多年轻人所青睐，尤其是有的人已经能达到十几万甚至二十万的额度。
　　但是我们在用这些产品借贷消费时，也会出现与信用卡类似的状况，而且使用这类产品也会造成我们的房贷额度被占用的情况。
　　换句话说，就是贷款人在申请贷款时，银行通过评级会给贷款人评级出一个额度，如果贷款人已经先期贷出部分资金，银行在审批额度时就会将这部分额度从原有的额度中减去，无形中就减少了贷款人实际的批贷额度。
　　华远·海蓝郡新房网站都有哪些新房契税什么时候交　　阳光城檀府新房的优势有哪些6个好处要知道　　卖二手房的时候，有的房子贷款还未还清，这样的房子怎么买卖买这样的房子怎么避免风险很多人都关心这些问题，小编提醒各位，贷款没还清的房子本质上是处于抵押状态，不能直接买卖，需要到银行解除抵押后才能正常买卖，一般有三种方法。
　　一、房贷转按揭　　是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。意思就是将现有剩余贷款转给新的买房人，这就需要取得贷款银行的同意，同时如果买房的人不想在现有贷款银行办理贷款，还会涉及到跨行转按揭。今年房贷政策收紧，银行对“转按揭”限制会更多了，只有少数银行可以做，所以这种方法有一定局限性。
　　二、用买家首付还清贷款　　这种方法比较常见，如果买家是全款买房就比较简单，卖家直接跟银行申请提前还款，将房子解除抵押。如果买家也需要贷款，可以用买家的首付款支付剩余的房贷，如果不够，则卖方要另外再想办法。
　　三、用抵押物申请抵押贷款还清房贷　　最后这种方法，是在上面两种方法都行不通的情况下可以尝试的。卖房人可以用房产等抵押物向银行申请抵押贷款，偿还剩余按揭贷款。
　　对于购房者来说，购买贷款还没还清的房产同样存在风险，卖家对房屋价格反悔、房屋解除抵押办理过户期间，房主出现债权纠纷导致房子不能正常过户，都是有可能发生的情况。
　　那么该如何避免这些风险呢主要有以下几种方法。
　　1、在合同中明确房屋权属、付款方式、违约问题　　最简单的方法就是将房屋价格、权属、税费，解除抵押过户期间出现的违约问题、违约责任落实到购房合同中，出现问题比较好维权。
　　2、对房屋进行预告登记　　所谓预告登记，官方定义是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。
　　预告登记的主要的法律依据是27年颁布的《物权法》第2条：登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
　　说得通俗点就是，在双方完成预告登记后，房主不能没经过买房人同意，就随便把房子抵押、做担保、变更房屋权属人，即便是已经跟第三方签了抵押合同、担保合同，合同也无效。在预告登记之后，房主还是可以继续出租房屋获得收益，直到买家办理完过户。这样就能有效防止房主一房二卖，既保障了买房人权益，也保障了房主权益。
　　不过需要注意的是，预告登记是有有效期的，法律规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记时效”，也就是说预告登记的有效期是三个月，在这三个月内要完成不动产登记，也就是产权登记。如果时间来不及也没关系，可以反复申请预告登记，因为目前法律上还没有对预告登记的次数进行限制。需要注意的是，二手的经适房不能进行预告登记。
　　3、不动产登记后，通过“宗地号”查询房屋详细信息　　说到房产预告登记，不得不提的还有最近比较热的不动产登记。
　　一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。
　　预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。说白了就是，不动产登记是房款都交完了，就差过户这一步了，完成不动产登记后房子产权就是你的了。而预告登记是为以后进行产权变更、登记做的预防准备，防止一房二卖、房子被抵押的情况的发生，预告登记后，房子的实际产权人还是原来的房主。
　　实行不动产登记后，房产买卖双方可以通过“宗地号”查询房产详细信息，宗地号又称地号，根据宗地的划分情况，每个宗地编号共长13位，第1－1位为该宗地所属行政区划的代码。像房屋产权，土地性质，抵押、查封等基本信息都可以查到，买房人可以通过这种方法获得更加权威、真实的房屋信息，防止被欺骗。
　　小编在这提醒大家，二手房交易风险多，特别是这种贷款没还清的房子，无论是买方还是卖方都要留意交易中的风险。卖房人注意买方的首付款是否够偿还贷款，放款时间是否能接受；买房人要在购房前确定房子的权属、银行是否允许提前还贷。
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