[二手房可以贷款吗]贷款年限正在“堵死”老小区二手房交易

这几年关于买“老破小”还是“远大新”的争论从来就没有停止过，因为除了有钱人大家在某种意义上来说都是“刚需”，只不过需求的程度不一样罢了。

就我个人来说，因为我是极其不喜欢把每天美好的时间浪费在交通工具上面的，加上以前租房子地方选的一般所以挤地铁“挤怕”了，所以我还是比较喜欢住在稍微中心一点的地方，哪怕是楼龄长一点、房价高一点。

其实我认为老小区最大的问题有两个，一个就是大家都知道的物业比较差，毕竟物业费一年也没怎么交，哪里来的人帮忙做物业的事情呢？要是某些单位的家属楼、家属院还好说，毕竟这些单位自己有物业就代为管理了。其他情况，不管是共建还是老的开发商，物业就很难保证了。

当然，有没有物业毕竟还是小事，因为再怎么样垃圾还是有人倒的，停车远点就远点。相比之下另一个问题才更让人头疼，那就是邻居之间的关系。

愿意买“远大新”的人，大部分都是拖家带口的，整体上年龄也都不是很大。某些以一居、两居小户型为主的小区，基本上都是年轻人。当代的年轻人，有很多人用现在流行但是难听点的说法就是“社畜”，每天早出晚归不着家。而且每天也都奔波赚钱还房贷，基本上对邻里之间的关系也很淡。所谓君子之交淡如水，差不多就是这个意思。

但是老小区就不一样了，有好多是从分配房子或者买房子之后就一直住在这里的。一方面，许多人上了年纪以后生活比较节俭，邻里之间一些事情容易斤斤计较。另一方面，很多人早就不再老小区里面住了，但是房子出租也懒得装修，通常吸引的也都是比较省钱而且事也比较多的租户。加上物业不怎么管理，遇到家里比较闹腾的，真是一点办法都没有。

不过好在国家最近一直在提老小区改造计划，虽然最直观的是加一个电梯，但是如果能够引进合适的物业，再加强一下社区自治的话，其实老小区的吸引力和生活的舒适程度会提升很多。毕竟老小区配套比较完善，交通也很便利，学区也基本上还可以。

说归说，我相信很多人跟我的想法是一样的，在看到老小区有质的提升之前，也没有想过真的要住老小区一辈子。大部分也就是过渡过渡，以后还是要换房子卖掉再买。不过现在的房贷政策就很让人担忧了。

因为现在房价高的吓人，所以除了全款土豪和只需要贷一点点公积金意思意思的有钱人以外，基本上都要靠商业贷款，而且一般人都愿意在能力范围能商业贷款多贷一点。毕竟这是大部分人一辈子能拿到的期限最长、贷款利率相对较低的贷款了。只可惜，现在房贷政策似乎已经把老破小二手房交易之路给堵死了。

一般的地方，因为楼龄都比较新，所以商业银行贷款最长贷款年限是30年减去楼龄。北京这边情况比较特殊，老房子多，大家都能理解的，有很多银行以及上调到50年减去楼龄了。还有一些银行按照房屋结构来划分，砖房是38年减去楼龄，钢筋混泥土是48年减去楼龄。

换言之，现在北京许多二环、三环附近的房子，大多是八几年到九几年建成的，到现在楼龄已经有个二十多、三十多年了，满打满算就算能贷20年甚至15年左右了，再过5年如果政策不调整的话只能贷10年左右了。二环里的房子就更不用说了，有些七几年的房子估计现在都已经贷不了几年了。

那么随着时间推移，老城区二手房的不单单是吸引力的问题，甚至能否正常交易都存在很大的不确定性。再过个5年、10年，老小区的二手房连贷款都贷不出来了，只能全款交易，那个时候二手房市场只会比疫情下还要“冷”，甚至可以说这些人的房产完全都卖不出去了。

不过这个问题，我相信我的担忧是多余的。就像当年70年土地使用权和30年土地承包经营权一样，等这个问题真到节骨眼上的时候，国家一定会明确相关措施的。因为老城区改造未来几年将会是拉动国内需求重要的一个环节，也是保障民生的重要手段。

但是在这之前，持有老房产的朋友们，再过几年房子能够交易的概率恐怕是很难保障了。