[贷款攻略]央行数字货币会DC EP对房地产影响几何？

近日，有关央行内部测试数字货币的话题火爆全网，这是继“新型基础设施”之后又一重磅消息，预示着我国数字经济发展将进入新时代。

何为DC/EP？

“DC/EP”中的前半部分”DC”就是英文“Digital Currency”，意为”数字货币“，而后半部分的EP就是英文“electronic payment”，意思则是”电子支付“。

“DC/EP”这一概念的最早提出是在2014年，于“2019外滩金融峰会”上首次亮相。

DC/EP特性？

法 币，不可拒收

所谓法币的意思是，它是由中国人民银行发行，身份地位是跟真金白银的传统货币一样的，具有法定效力的人民币，不过央行数字货币是一种数字化形态的人民币而已。

所谓不可拒收，意即在中华人民共和国法制管理范围内，DC/EP是绝对可以承担“一般等价物“的流通功能，任何人和机构不可拒收，否则以违法论处，简单说在中华人民共和国法制管理范围内能收人民币纸币的地方就必须可以收DC/EP，敢拒收者，抓去吃牢饭都是有可能的。

大家可能说，这跟支付宝和还有银行的转账有什么分别？

对普罗大众来说，主要分别就是，有些地方可能跟你说我只收现金，不接受支付宝，支付和银行转账……这时候你要是没现金那还真够为难的，不过如果你有DC/EP，就没关系了，直接DC/EP支付，那个只接收现金的也只能接受你的DC/EP，否则就以违法论处。

安全性&便捷性

几日前网上流传央行数字货币在农行账户内测的照片揭开了它神秘的面纱。

从这张截图上来看，DC/EP具备银行电子账户日常支付与管理的基本功能，例如“扫码支付”、“汇款”、“收付款”等。而其中的“碰一碰”则是一项新增的“黑科技”，能让用户在没有WI-FI和手机信号的情况下毫无压力地直接交易，非常方便。

1） 安全性

DC/EP基于国家强大的技术与信用保障，让所有的消费支付流向都有更加精确与全面的跟踪记录，公民身份信息与钱包牢牢绑定，被盗刷的风险将不复存在。相对纸币而言，也解决了携带纸币意外遗失、被偷盗抢劫的风险和收受假币风险。

2） 便捷性

无需网络的支付手段能让全体人民生产、生活更加方便快捷此外，无需纸币的货币发行方式能有效减少国家人力、物力成本，能够让国家投入更多的财力到提高人民生活水平上来。

可跟踪回溯性

DC/EP基于国家强大的技术与信用保障，让所有的消费支付流向都有更加精确与全面的跟踪记录。所有的数据直接保存在央行的服务器上，央行可以随时直接看到每个人/机构的每一笔费用详细记录。

DC/EP对房地产的影响

DC/EP是中国的一项战略性国策，其影响不仅影响的是百姓生活，企业发展，更有国家在国内的金融、经济调理防范发生金融危机、经济危机，国际生存发展的因素（如何绕开美元霸权，争取新的世界金融秩序和中国在国际中的更优地位及话语权等）……，以上不是本文的重点，本文主要是跟大家探讨DC/EP对房地产的影响。

DC/EP最新实施进度

2020年4月16日，央行数字货币在雄安（北方代表）、深圳（南方代表）、成都（西方代表）苏州（东方代表）四个地方正式开展试点，各区级机关和企事业单位要在4月份完成央行数字货币数字钱包的安装工作，于5月将工资中一半的交通补贴以数字货币形式发放。在可见的未来，预期下一步是所有国企员工工资和补贴都用DC/EP发放，然后推广至民企。

如果试点实验顺利进行，央行就会加快全国推广步伐，让更高度的数字时代提前来临。

DC/EP究竟带来哪些变化？

1）我们先看看原来目前的货币顺向流程图

目前的货币流程大概如下：

a）央行把货币分给各家银行，委托银行进行社会生产发展需要的货币配置，各家拿到钱的银行帮忙进行货币配置并接收央行监控，随时向央行汇报配置情况。

b）商业银行拿到货币后一部分贷给信誉良好的大型企业，一部分贷给国家规定的个人业务（如房贷按揭啊，装修款按揭），另一部分通过影子公司流向风险比较大的中小企业或私人/团体。

2）目前货币流程中存在弊端

a 央行可以控制货币流通总量，但不能真正控制货币流向。

从上面的流程图可以很明显的看出，央行不是自身直接向市场投放货币，它必须得通过商业银行去投放货币。虽然央行有时候会规定几大商业银行去支持哪些重点的板块，比如说今年特别说要支持中小行中小企业，严控资金违规流入房地产行业，但是商业银行在执行中往往会变形。

为什么商业银行在执行央行指示时会变形？

这跟商业银行本身的角色有关，商业银行一方面担任着帮央行实操配置货币的工作，另一个重要任务就是要赚钱，而目前中国商业银行赚钱的主要方式是“吃存贷之间的利息差”，这个属性就决定了银行一定是尽量在遵守央行的硬性指定基础上努力把资金给到利差大的业务。

然而，目前中国的存贷利率还是央行在规定的，商业银行其实没有很大的利差自主权（当然，这个状况随着LPR的实行在慢慢有些变化）。

所以我们现在看到的就是商业银行采取三条路：房贷/装修贷资金池准备和房贷放贷按央行规定是必须要做的，那就乖乖执行；低风险低收益的钱大部分给到大型公司；风险较高的贷款就通过影子银行去执行放贷（一方面转嫁风险，另一方面还可以减少央行直接监管，而且还能避开央行的贷款利率约束获得更好利差收益），这也是目前中国中、小、微企业难得从银行拿到贷款，或者通过影子银行拿贷款利率往往比较高的原因，而这些年实业贷款违规进入房地产往往也因为实体经济不太景气，拿到银行贷款后老老实实做实业经营还比不上投入房地产“躺赚”的来得安全且利润高。

b 央行不能实时监控货币流向，因而不能实时纠正和调整。

从上面的流程图可以很明显的看出，央行不是自身直接向市场投放货币，它必须得通过商业银行去投放货币。商业银行执行货币投放过程的大数据并不及时全部回馈到央行，大数据是分散在众多商业银行的系统中，然后随着再一步存贷交易过程，涉及到更多的货币资金存贷交易单位，更多大数据分散在更多的“内部独立系统”中，互相之间不具备随时在线查阅的统一大数据库系统。

这就造成了如今“央行只能决定开始，却不能有效控制结果”的窘况，因为中间的过多环节纷繁复杂不可及时监控，各路人马花样百出也是事后才知。

央行需要一个方式来解决目前“事后纠错”的方式，改为“事前预防，及时纠正”的方式。

DC/EP横空出世！

a) 央行通过发行法定数字货币，让货币创造、记账、流动等数据实时采集成为可能，并在数据脱敏以后，通过大数据等技术手段进行深入分析，为货币的投放、货币政策的制定与实施提供有益的参考，并为经济调控提供有益的手段。

b) 通过数字货币，央行还可以进行点对点即时支付结算，省去中间方对账、清算、结算流程，自动化执行，降低支付成本和错误率，为数字经济提质增效。

c) 数字货币全面推行还能有效防范数字经济风险。基于大数据分析，国家可以及时监测经济的微观动态行为，扩展监管覆盖范围，广泛聚合风险数据，并构建高效、实时、智能的系统性风险监测、预警和管理体系，从而提高宏观审慎监管效率。

如此一来，国家不仅能有效防范金融系统性风险，还能从根本上杜绝非法洗钱、非法融资、逃税漏税等犯罪行为。

DC/EP对房地产行业的影响

01 严控“跑冒漏滴”的资金违规流入房地产开发企业；

2019年2月，银保监会网站披露了一批信贷资金违规流入房地产市场的银行罚单，这些银行包括国有行、股份行、城商行、村镇银行，涉及浙江丽水，安徽合肥、滁州、马鞍山等地，被罚金额从20万元到35万元不等。

早在2018年8月，违反信贷政策和房地产行业政策的市场乱象，就已经是银保监会等相关部门整治的重点，在一个月的时间里，银保监会开出了418张银行类罚单，罚没约13139万元，问责265人。其中，五大行收到罚单46张，股份制银行收到14张罚单，多家银行因个人信贷资金违规流入楼市而遭受处罚。

事实上，自2018年初，监管机构就已经明令禁止以首付贷、消费贷、经营贷款等不合规的方式购房，然而从租房贷等新一类住房违规金融产品的出现看，监管机构的“法令”实质上已经告败，个人信贷违规流入楼市表明，若想以贴罚单的方式治理信贷资金违规流入房地产，只能是“隔靴搔痒”。

虽说目前诸如消费贷、租赁贷、首付贷等产品被划为违规金融产品，但诸如此类处于法律灰色地带的住房金融产品不断出现、衍变，也从另一个角度说明住房制度的不健全使得该类金融产品具有巨大的需求空间，不仅仅对个人，对银行等金融机构亦是如此。

当然，从个人角度来说，房价、房租的上涨是直接原因。不论其出发点是居住还是投资，个人对房地产的需求都具有强说服力，但是现实的状况正如价格——工资螺旋所描述的那般，工资的上涨伴随的是数倍速的房价上涨，因此消费贷、首付贷等杠杆产品成了消费者提前消费、杠杆投资的重要工具，换句话说，对个人来说很难做到令行禁止。

从银行的角度来说，贷款业务是其盈利的主要业务之一，住房类贷款不仅具有风险低、利润高的特点，同时也是实现房地产市场巨大需求的“引渡”，是完成银行贷款指标，实现以量取胜并控制风险的重要手段之一。

对于银行来说，这样的好处实难抗拒，“贴罚单”只会让银行与房地产的交好，从“明修栈道”转变成“暗度陈仓”，从长远来看只能是抽刀断水。

【中新网2020年4月7日电】 银监会今日发布《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》，《指导意见》要求，银行业金融机构要牢牢把握住房的居住属性，分类调控、因城施策，落实差别化住房信贷政策。严禁资金违规流入房地产市场，严厉打击“首付贷”等行为，切实抑制热点城市房地产泡沫。

目前状况下，政府虽然三令五申，各种严控，但是仍有各种“跑冒漏滴”，无法令行禁止。

一旦使用了DC/EP，所有的大数据和支付都直接通过央行，则上面各种弯弯绕的“跑冒漏滴”的魔术表演将会被拥有“上帝之眼”的央行甚至觉得看起来白痴般可笑。

02 严控“房抵经营贷”进入房地产业而不是进入实体经济经营；

“房抵经营贷”是最近很热的一个事件，也是政府近期在重点打击的对象，这里特别列出来。

2020年3月以来，深圳“千万豪宅秒光”、“百万喝茶费”的消息一直在房产圈内流传，焦虑的购房者有些无所适从。

“经营贷”是银行面向中小企业主或个体工商户经营所需的产品，利率在4%-7%之间波动。当“经营贷”利率低于房贷，这笔资金就存在流入楼市的套利空间。

疫情期间，因国家层面出台了一系列扶持中小企业的金融利好政策，部分购房者借此也找到了新的加杠杆机会。比如2月底，深圳为降低中小微企业融资成本，对中小微企业和个体工商户在疫情期间获得的经营性贷款按照实际支付利息的50%给予最高100万元的贴息，贴息期限不超过6个月。

某银行从业人员告诉中青报·中青网记者，现在房贷利率在百分之五点几，“经营贷”在百分之四点多，近1个点的优惠如果用来买房对购房者来说是很划算的。同时加上疫情期间的政府贴息，对于这笔钱流入楼市，一些银行客户经理也乐见其成，“投资房产毕竟稳妥一些”。

扶持中小企业的政策红利资金被利用投入房地产领域？市场舆论不断发酵。对此，中国人民银行深圳市中心支行4月20日向辖内银行下发了自查房抵经营贷资金违规流入房地产情况的通知。

4月23日，人民银行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会。会议要求商业银行坚持“房住不炒”定位，严禁以房产作为风险抵押，通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场的平稳健康发展

03 严控开发商“拆东墙补西墙”的资金违规调用；

在追求“高周转、大规模”的时代，有些因盲目追求扩大开发规模，随意使用预售款，外收款等导致预售项目因资金链断裂而成为“烂尾楼”，虽然政府启用“商品房预售资金监管系统”，规定商品房预售资金实行“专户归集、专款专用、封闭管理”，由购房人直接交入银行监管账户，房地产开发企业不得另设其他账户收存预售金，但还是有开发商想方设法避开监管，搞阴阳合同，拆分合同等方式实现资金监管的灰色地带，一旦全面启用DC/EP，则所有资金都无法逃脱央行的“上帝之眼”，没有灰色地带，想拆东墙补西墙一切都在央行的眼皮底下，能否成功，那得看央行能否眼里容沙了。

04 严控房价外的各种无正当理由费用/无票据费用；

目前很多开发商的所谓“茶水费”“外收”都采取“小黑屋现金，无票”的模式，或者找第三方/私人代收模式钻空子避开监管，一旦DC/EP全面实行，这些行为全部灰飞烟灭。

DC/EP每一笔交易都天生自带终生ID（时间戳），自出生起所有流向过程一览无余，央行随时可见可控，天网天眼，毫无死角。

05 严控房地产行业“老赖”行为，该付的帐不付，权力寻租腐败滋生行为。

现在房地产业流行“三角债”，开发商怪银行按揭款放款慢，拖建筑公司的款，建筑公司怪开发商结款慢，拖着农民工的钱不付……农民工找开发商讨薪拉横幅闹跳楼上媒体头条，开发商觉得自己是个冤大头……有DC/EP以后，央行可以快速介入，直接查询各家账目，快速厘清，直接帮助点对点结算，大大提升效率，减少流程摩擦，减少人为拖延推诿造成的不和谐，打击“老赖”，也可有效减轻权力寻租行为。

06 严控进入房地产的资金规模和流动性适宜度，随时整体调整，促进房地产业健康平稳发展。

由于大数据都直接存储与央行，央行可以随时统计进入房地产的资金规模，随时查看流动性，随时整体调整控制，而不是等到长尾歪曲才费力纠偏，这是极度科学的顶层设计和供给侧改革方式。

07 房地产的规范化大大提升，行业收并购加快。

房地产是个资金密集型行业，对资金的严格管控，将会导致大批资金实力不足的企业步履更加艰难，随着中国房地产业从黄金时代升级到白银时代，中国房地产业也确实需要进行行业的提升，综合实力好的或者专业能力强的留下来，继续推动行业新一轮发展。

资金实力和专业能力跟不上的，要么转行要么被收并购，要么联合，小船随大船组成综合实力较强的船队一起前行。

结语

DC/EP很好，但也不是一蹴而就，毕竟它动了很多大势力群体的敏感点，推进会有阻碍，但是相信在强有力的大大核心队伍推动下，胜利终将到来。

房地产行业换档升级期，DC/EP，及时网签政策，还有热销尘上的“房产税”，还有未来很有可能到来的“空置税”……中国房地产“白银时代”故事会很精彩，我们一路相随。