[短期贷款利率]2020年房贷利率“换锚”，LPR取代基准利率3月份启动

本文是“房地产带盐人”的第123篇文章，今天我们说说房贷利率变动的有关政策解读。

很多人认为2020年房地产会是多变莫测的一年，我的观点是今年其实会是最稳定的一年，而且关于楼市的主要政策将会在一季度末、二季度初全部定调完毕并实施。例如今年也许影响最大的因素之一：房贷利率的定价方式转变，3月初便有定论。

2019年关于LPR定价基准转换的通知

3月1日起，存量房贷定价基准转换为贷款市场报价利率（LPR）将会按计划推进实施，这是来自央行的消息。此时这个说法是解释说明接下来的利率定价，其实此时属于一次强调和重申，因为早在去年推出的LPR已经箭在弦上，各商业银行都做好了准备。

在2019年年底确定的“房贷换锚”将会如常推进，3月份开始正式落地，而房贷因为关乎购房、市场需求和开发商回款等诸多因素，所以2020年最大的楼市影响因素已经发生。

解释一下什么是房贷换锚，它指的是将现有房贷转换为“LPR模式定价”。

在此之后办理的所有房贷，都将以LPR利率作为参考基准。房贷利率变化、涨跌会根据LPR利率而定。

许多购房者会有疑问，之前根据基准利率，如今根据LPR，这不都是关系一个参照系么，只不过换了一下，会有什么样的影响呢？具体举例子解释下，过去我们买房，都是以政策利率作为基准，这个利率政策是央行统一制定的，而且不会轻易调整，一般几年才会调整一次。就拿目前政策贷款基准利率4.9%来说，这是从2015年确定后至今一直用的。

随着经济波动的显著增加，尤其是面临国际贸易和经济环境的不确定性，实际上各国的货币利率、汇率的联动性不得不被重视。尤其是楼市经过多年发展已经不是5年不变的政策基准利率能够适应的了的，所以此时的市场化定价机制LPR就横空出世了。

我们先看一下LPR的定价机制是怎样的

先做个说明，LPR利率分为两种：1年期、5年期，这两者的差异在于1年期的主要面向实体经济企业，而5年期则是基本正对房地产。这一点很好理解，放贷周期普遍比企业经营贷款要长，因此定价基准需要的周期参考也会如此，那么长期贷款好短期贷款的利率肯定会有差异。

从基准利率到LPR的转换

这事关乎每个购房者，无论是即将购房，还是已经还贷多年的。那么已经根据银行的贷款合同偿还了多年贷款的人，接下来房贷利率回迎来怎样的变化呢？我认为除了还剩一两年贷款就还完的购房者之外，其他人还是要关注一下的。

首先这次更换的时间估计要持续数个月，毕竟全国那么多银行、各地大量的房贷客户，处理起来不可能一蹴而就，所以大家不必着急，你有的时间去思考和准备。

其次新的房贷利率是由LPR基准+各地不同的金融机构的上浮比例来最终确定，而且，请注意：

这个利率是每年都有可能变化的！

因为LPR是逐年变化的！可以上浮也可以下浮。

无论是新签订的购房贷款合同，还是老合同在还款的，都会面临这个利率转换过程。

重要的东西不说三遍也请大家记牢。

举例来说，按照2020年目前最新的一期5年期LPR利率为4.75%，我们取两个城市的上浮比例来测试，苏州首套房贷加点123个基点；

北京首套房贷加点50个基点；

一个基点等于0.01%，那么苏州的现阶段房贷利率就等于5.98%（4.75%+1.23%），北京首套房贷利率就等于5.25%（4.75%+0.5%）。

已购房的人接下来未还款的部分，也就是贷款余额将在3月份开始陆续转换为LPR模式，到时候各地上浮的比例幅度也会随之确定。这段时间也请大家关注各自贷款银行发布的消息，或者尽早跟你的银行客户联系咨询一下。我也会在后续的文章中随时更新这方面消息。

当然要解释几个关于新的房贷利率定价的事情：

1、近期变化不会太大，因为LPR跟原先的基准利率差异没有那么大，以后的变化看市场。市场就包括两个因素：一个是供需之间的平衡，说白了贷款额度，银行能拿到的钱多少和需要贷款的数额是否平衡，第二个是政策调控，就是是鼓励购房还是稳定需求避免投机，这又是一个平衡。

2、由于各地市场情况不一，每年的变化不同，因此房贷利率上浮还是下浮仍然存在变数，并不是说换了定价方式，你的房贷就会长，这个大家都好理解。而且各地的利率之前有很多时候都是有折扣的，这种折扣同样会延续至此次利率的浮动变化。

利率转换之后：仍然可以选择固定利率

请大家注意，今天信息量会大一点，虽然有了LPR，购房者仍可以在固定利率、浮动利率之间二选一，但是一旦确定，以后不能做调整。例如你之前的房贷利率5.28%，那么以后选择了固定利率就一直是这个数。

显而易见，如果利率下降预期大，那么选择浮动利率更好，如果利率未来上涨预期大，那么选择固定利率对购房者更有利。关机就看利率在未来长期的时间里究竟走势如何呢？毕竟大量购房者背负的都是二三十年的房贷，每个月要还多少也占不少家庭收入。

长远看未来全球的利率走势都是降低的，无论是发展中国家还是发达国家。我之前的文章中提到过，现在日本、欧洲主要经济体的利率都已经逼近或者到达负利率水平，美国也在不断朝这个方向前进，当然川普一直认为美国的利率降幅还不过，去年美联储降息之后川普还怼过鲍威尔。

为什么这么判断呢？对经济的刺激，非常依赖货币供应量、以及融资成本。这两个其实是一回事，供应量大了成本自然下来，当然利率的调整本身也还是有些独立性，以及更复杂的参考因素。不过总体上而言利率长期持续走低是大趋势。

同时利率换锚之后，仍然会有更灵活的对楼市的调控，继续坚持房住不炒的大原则，央行从金融货币调控领域仍然有足够的政策实施空间。例如我近期文章提到过的，最近LPR下调就产生了明显的分水岭：1年期LPR下调10个基点，而5年期则只下调了5个基点，可见对于支持实体经济和中小微贷款将更大幅度的利率优惠，而房贷则是区别对待。

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