[土地储备贷款]中指院：碧桂园土地储备充足 支撑企业后续强劲发展

2020年伊始，受突如其来的新冠肺炎疫情影响，诸多行业运营均受到影响，房地产行业也不能幸免。叠加线下售楼处关停、停工停产、复工延期等因素影响，房企销售交易量顿减。

中指研究院《2020中国房地产企业销售业绩TOP1001-2月销售排行榜》专题显示：2020年1-2月，在疫情的影响下，百强房企面临短期销售业绩下行压力。房企销售业绩增速大幅下降，TOP100销售规模同比下降20.7%。仅百强企业中，1-2月销售额同比下滑的房企数超80家。

图：2020年1-2月房企各阵营数量、销售额及销售面积均值情况

资料来源：中指研究院《2020中国房地产企业销售业绩TOP1001-2月销售排行榜》

覆巢之下无完卵，疫情当前亦没有一家房企能幸免，或多或少都会受到疫情影响。龙头房企碧桂园也不例外，3月6日，碧桂园公布了2月销售业绩，受疫情影响，企业实现权益合同销售金额为209.2亿元，同比有所下滑。

尽管碧桂园2月销售业绩有所下降，但根据我们对外部宏观环境和政策、企业内部发展战略和模式、财务能力、土地储备、产业链布局等相关指标进行深入分析认为，碧桂园发展仍然非常稳健，业绩增长潜力可期。

政策维稳市场，力促市场健康稳健发展

为应对疫情带来的负面影响，2月以来中央积极强化金融支持，开展多次释放流动性操作，加大货币信贷支持力度。房地产方面，央行多次表态“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，因城施策，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。货币政策的适度宽松叠加房地产政策的稳定性基调，将力促房地产市场的稳健发展。

表：2月以来释放流动性操作
资料来源：中指研究院搜集整理
除中央维稳政策外，各地亦积极出台房地产业扶持政策，如延期土地出让金、调整预售条件、房契税补贴、公积金政策调整等多政策举措力促市场平稳运行，为房企正常运营保驾护航。预计3月将有越来越多城市跟进，并且政策惠及的内容将更加完善。在此政策利好下，房企摆脱疫情影响，走向平稳运行的步伐将加快。

图：部分城市房地产业相关利好政策

资料来源：中指研究院搜集整理

疫情延缓购房计划，但购房需求仍存

根据中指调查《3000消费者调研：新冠肺炎疫情持续，民众置业影响几何？》专题报告，在对民众置业时间计划进行调查时，由于受疫情，有70.26%的民众有延迟置业的计划。从高确诊病例区和非高确诊病例区来看，均超七成民众延后置业计划。因此，考虑到此次疫情发生在春节前后，短期房地产市场调整压力较大，而长期对企业业绩影响较小。相信疫情结束后，购房需求将逐步恢复。

图：疫情下，民众置业计划推迟占比

资料来源：《中指调查-3000消费者调研：新冠肺炎疫情持续，民众置业影响几何？》

企业财务健康稳健，应对硬核有底气

疫情影响下，房企当前考虑的优先是生存问题，其次才是发展问题。现金流可谓是企业的生存“命脉”，充足的现金流是企业持续性运营的重要保障。当前市场下，重要现金流来源之一的销售端遭受重创，对房企现金流造成较大压力，叠加2019年以来的房地产紧融资政策，部分房企现金流堪忧。

在此背景下，融资成本低，财务健康稳健，销售端能够快速调整应对的碧桂园优势凸显。接近碧桂园的消息人士称，目前该公司70%以上售楼处已经开放，随着推盘节奏逐渐加快，未来有望迎来成交的增长。此外，该消息人士表示，一直以来碧桂园都保持财务的健康稳健，现金流相当充裕。据公开消息，碧桂园1月份发行的5.5亿美元7年期优先票据及4.5亿美元10年期优先票据，利率仅5.125%和5.625%，处于行业较低的水平。2月20日，碧桂园总规模不超过85.38亿元的公司债也已获上交所通过。

销售端的逐步回暖，手握充足的现金，将力促企业从容应对，稳健发展。

土地储备充足，支撑企业后续强劲发展

从土地储备和项目布局分布看，我们有理由相信碧桂园的业绩发展持续性强。

土地储备方面，企业土地储备丰富。截至2019年6月30日，碧桂园国内已获取的权益可售资源约1.76万亿元，另有潜在的可售权益资源约1.025万亿元。据中指研究院《2019年1-12月全国房地产企业拿地排行榜》，碧桂园以4253万平方米拔得头筹，拿地规模显著，土储备资源丰富。

布局方面，企业土储布局合理，潜力高企。公司契合国家重大区域发展战略，前瞻性地深度布局长三角区域、粤港澳大湾区等高潜力增长区域，区域价值突出。此外，碧桂园多数货值分布符合人口流动趋势。截至2019年6月底，公司98%权益可售资源位于常驻人口50万以上的区域；94%位于人口流入区域；75%位于长三角、珠三角等五大城市群。

碧桂园服务抗疫举措广受认可，将成业绩增长助力

疫情期间，物业服务成为守护业主安全的第一道“防火墙”。小区物业服务能力的高低将成购房者购房的重要考量因素之一。碧桂园服务因 “硬核”科技防疫举措和“代跑腿”等特色服务，受到了地方政府、业主和资本市场的认可。业主认可度大幅提升；从2月份的首个交易日开始，碧桂园服务的股价连续多个交易日上涨。企业品牌知名度和美誉度的显著提升，将反哺地产，成未来业绩增长助力。

综合当前宏观政策、区域利好政策，结合企业自身财务表现及土储总量及布局，我们认为碧桂园2月销售业绩的下滑是疫情下企业的正常表现，企业未来业绩增长可期。