[中小企业贷款政策]一周楼市：棉五、石钢地块名花有主 存量浮动利率贷款政策发布

年关将至，2019年的余额已经不足，但是楼市并不平静，近期土地市场动作频频，多宗优质地块被房企们收入囊中，比如棉五地块经过激烈竞拍被中海竞得，东胜、国赫、绿城·诚园纷纷拿地；另外本周重磅新闻是央行在上周六（28日）发布的“推进存量浮动利率贷款定价”政策；此外，本周多个项目获预售，新盘润江·长安壹号项目示范区已正式开放，华夏幸福首次进驻石家庄的第一盘孔雀城项目落子元氏引发关注，一起来看本周热点。

一、 市场成交：

来自河北易居研究院信息，2019年51周（12.16-12.22），石家庄市普通住宅新增供应面积7.43万㎡、581套，成交面积9.00万㎡、767套，全市成交均价15529元/㎡，市场表现平稳。

从最近的市场成交量来看，数据比之于11月整体有所下滑，但整体上看在全年中仍然属于成交活跃的时期，说明很多人选择了在年关这个时机买房；房价均价方面，整体维持比较稳定的位置上。

二、 土地市场：

本周应该说料最多的就是土地市场了，本周土地市场共有四场土拍，共计12宗地块出让，主城区7宗、栾城区1宗,、鹿泉4宗地块，中海、东胜、国赫、绿城都斩获了优质地块。其中中海地产竞得的[2019]082号地块（棉五旧厂地块）和河北凯荣房地产开发有限公司竞得的[2019]068号地块（石钢地块）最引人注目，这两宗地块都位于主城区优势地段并且开发面积比较大。

棉五地块：是12月24日下午经过1个多小时、324轮激烈的土地竞价，中海地产以20.11元拿下了棉五约合115亩的土地，亩单价为1753.17万/亩，楼面价11071.94元/㎡，溢价率55.05%，这场土拍，无疑是2019年最精彩的一场出让活动。石家庄棉纺厂作为石家庄经济的支撑产业之一对经济发展做出过突出贡献，如今“功成身退”厂区拆迁后腾挪出来的大量土地拍卖后陆续开发，棉一棉二改造为公园城、新源燕府，棉三、棉四为荣盛华府，棉六部分改造为国赫天著，棉七改造为启锐园。中海拿下棉五后当然也被寄予厚望，我们可以从地块的参数上先对项目进行一个预测，最关键的两个数据容积率≤2.5，这个项目大概率会做高层产品，另外11071.94元/㎡的楼面价预示着项目的实际成交价最少在2万以上，但其实一环之上的改善产品客户多为纯改善型，他们对产品的要求比一般人更苛刻，这对于中海来说是考验也是机遇，考验是产品定位及打造的难度，机遇是项目一旦做出彩将大大提升中海在石家庄的城市品牌力。

石钢地块：石钢地块但看22.01亿的成交价就让人咋舌，那么能够拿下石钢的究竟是何方神圣呢？我们查询河北凯荣房地产开发有限公司信息显示公司成立于2017年，但与公司监事相关联的公司有河北欣绿、河北巨邦、石家庄巨邦、石家庄弘城等单位，背后的力量不可小觑。总之，石钢地块被拿下预示着未来长安区将增加一个大项目，我们一起期待。

[2019]068号地块，位于和平东路北、谈固大街西、光华路南，土地面积为121152.63平方米（约合181.73亩），用地性质为住宅、商服、教育用地，其中，住宅用地容积率≤2.9，≥1.0 ，商服容积率≤6.0，住宅绿地率≥35%，商服绿地率≥20%，出让年限分别为70年、40年、50年，起始价为206100（1134.10万元/亩）。该地块最终由河北凯荣房地产开发有限公司以220100万元（22.01亿元）竞得，亩单价1211.14万元/亩。

[2019]082号地块，位于建设北大街以东、华北路（规划路）以南、外贸街以西、华南路（规划路）以北、建设北大街185号，土地面积为76475.91平方米（约合114.71亩），用地性质为住宅、教育，容积率≤2.5，>1.0，出让年限分别为70年、50年，起始价为129700（1130.68万元/亩）。该地块最终由北京中海地产有限公司以201100万元（20.11亿元）竞得，亩单价为1753.17万元/亩。

三、 央行：推进存量浮动利率贷款新政

12月28日，12月28日，央行为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，现就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜进行公告，公告显示：自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变。也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

那么，这个政策的意思是什么？首先我们解释存量贷款利率，个人住房贷款中尚未还清的部分。也就是只要你现在已经买房了，并且还有剩余贷款没还完，就需要进行转换。第二，到底转换什么呢？2019年10月份之前，我们实行的贷款方式是银行基准利率+浮动的形式进行定价，这部分要转换成后来实行的贷款市场报价利率（LPR）的政策标准。第三，转换的原则是什么呢？文件写的很清楚，存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。央行也有解读，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

例如：若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。

这个政策有什么影响呢？其实央行政策中明确了，政策改变后贷款利率不会变，所以只不是就是贷款的政策变了；另外有专家预测2020年LPR是持续走低的趋势，也就是未来降息的可能性非常大，对存量贷款的购房者来说是好事儿。分析人士普遍认为，1月份是合适的降准窗口。“降准或定向降准在明年1月初实施的可能性比较大。”

四、 证件动态：

本周新锐中心、金地玺悦府、春风颂小区、臻园、天力家园（北区：5栋楼）、甲第瀚林苑项目、润江·长安壹号获得预售证。

五、 项目动态：

1、 本周末润江·长安壹号项目示范区盛大开放，这个项目位于体育大街和丰收路交口东行200米，也就是保利花园项目的对面，这个项目目前已经取得预售证，预售证号【2019】189号，65㎡-138㎡热销中，其中项目规划中值得一提的是270观景阳台的设计，让人眼前一亮的感觉。

2、 利航观棠项目将在本周举办产品发布会，利航·观棠位于南二环红旗大街交口位置优越、规划规格非常高，价格方面也是傲视群雄，建筑面积约11万平米，规划建有5栋高层、6栋洋房，1栋商业办公楼。项目为全被动式建筑，采用5恒建筑工法、多项精装标准、50项智能家居体系，从建筑和生活的本质出发，以科技为强力支撑，带来绿色、生态、健康、环保的全新生活方式，打造省会精装豪宅标杆，接下来我们要拭目以待看利航叫出来的答卷了。

3、 华夏幸福首入石家庄，12月25日，华夏幸福在石家庄元氏拿下（2019）33号地块孔雀城项目。据悉，该地块位于元氏县马村镇北沙河与胜利大街交口东北角位置。早在2018年7月华夏幸福与石家庄市元氏县人民政府签订新城项目合作协议。协议显示，双方合作区域北至元氏县界，南至规划石家庄市南四环，西至红旗大街南延线，东至元氏县界。华夏幸福将负责投入资金进行合作区域的设计、投资、开发、建设、产业导入及运营等工作，并根据本协议约定享有相应的收益。