[贷款买房计算器]贷款买房又省钱了！事关你的房贷必看

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作者 | 晓财老师
来源 | 晓财研习社「其他公众号转载请私信」 这是晓财老师的第232期文章

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不出所料，LPR下调了！
还记得我在两天前，在文章《LPR下行预期而至，老百姓房贷利率要降了？》里讲的，随着中国人民银行下调1年期MLF的中标利率，意味着由1年期MLF形成的贷款基础利率——LPR利率也将下调，未来LPR降息成为定局。

果不其然，2020年2月20日早上，中国人民银行官网发布最新LPR（贷款市场报价利率），1年期LPR从4.15%降为4.05%，5年期以上LPR从4.80%下降为4.75%，分别下降了10个基点和5个基点。（温馨提示：一个基点为0.01%）

2020年2月20日LPR利率（温馨提示：LPR利率指贷款市场报价利率）下调，是自央行公布实行LPR利率以来的第二次针对5年期LPR进行下调，在2019年11月份，央行曾就与房贷关系较大的5年期LPR下调5个基点，由10月份的4.85%下调至4.80%，本次再度下调5个基点，至4.75%。

附：LPR变化情况：

LPR利率，尤其是五年期以上LPR利率下调，对于房贷用户来讲，无疑又是一个好消息。

以贷款100万为例 ，以下为LPR变动前与变动后的利率情况：

假如各大银行在利率上采用LPR基准利率，那么，从总额来看，贷款100万，同样等额本息还款的情况下，房贷总共节省6561元，月供节省27元/月。

考虑到还有很多读者，对于去年12月28日央行的贷款基准利率调整都不太明白，晓财为此把之前写的文章拿出来，各位可以温故而知新一下。
对于贷款利率转换所有的不清楚，在以下文章中都可以找到答案。如果希望结合自己的情况希望给出是否转换的建议，可以加入理财辅导群提问。

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前期LPR转换政策回顾
2019年12月28号，央行趁着大周末大家休息的时候，公布重磅新闻，将开始进行存量浮动利率贷款定价基准转换。

这次政策核心内容是：

图-1 中国人民银行官方公告大多数读者读完这一段后估计都比较懵，不太理解这段话什么意思？这段话和自己到底有什么关系？未来会带来哪些影响？我给大家翻译一下，其实就一句话：您的房贷利率参考的基准变了！比方说在过去，咱们大伙儿要是说房贷利率的时候，说的都是“基准利率打多少折”或者是“基准利率上浮多少”。那从此以后，这个说法就没有了。以后大家要是再来说房贷利率的时候，就得说“LPR利率（LPR：Loan Prime Rate，叫做贷款基础利率，又名贷款市场报价利率）下浮多少”或者是“LPR利率上浮多少”了。

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90%的有房者和100%的买房人一定要注意
这一次的政策主要是针对存量浮动利率贷款，按照政策规定2020年1月1日之前，金融机构已经发放住房贷款的和已经签订住房贷款合同但还没有发放住房贷款的，参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。

大白话就是，您要是2020年1月1日之前买的房，申请的贷款那就得注意了，如果您的住房商业贷款利率参考的是贷款基准利率定价(非LPR)的人，需要注意这项新政。

使用公积金贷款的购房者不受影响。

那么在规定中涉及的房贷用户占比有多少呢？占比90%以上，可以这么说，只要是商业住房贷款的用户10个人里9个人都会被这个政策影响。

央行的这个政策绝对值得奔走相告，因为这个政策相当接地气，比方说，按照2月20日公布的LPR，一年期和五年期的LPR都分别下调了10个基点和5个基点，对于那些之前买房，贷款利率上浮的人群来说，相当于房贷实质性降息，降低了大家的房贷压力。

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2020年的房贷利率高了还是低了？由于规定对于2020年这一转换时点利率水平保持不变，这就意味着2020年个人住房贷款利率保持不变。也就是说，在2020年转换的时候，您的房贷利率水平算下来和以前是一样的，没有变化。

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以后的房贷利率还会变化吗？会变化。因为LPR利率是会变化的。央行规定，房贷可以由个人和银行约定一个重新定价的周期，最短为一年。也就是说，从2021年1月1日开始，房贷利率可能会随着5年期LPR利率的变化而变化。

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选择哪种最划算？转还是不转？这次的新政，您可以理解为央行给大家出了一道选择题——选固定利率还是“LPR+加点”利率？

第一种选择：选择固定利率。按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应该等于原合同最近的执行利率水平。也就是说，选择固定利率后，房贷利率与您当前的利率水平保持不变，以后也不管LPR利率怎么变化，您的房贷利率都不变。

第二种选择，选择“LPR+加点”利率。也就是说，房贷利率根据LPR的变动而变化。LPR是贷款市场报价利率，是央行今年新推出的机制，LPR每月公布一次，可升可降。也就是说，选择“LPR+加点”利率，您以后的房贷利率也是可升可降的，月供也是可能变多或变少的。更重要的是，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。那么一个重要问题就来了，到底选择固定利率合适？还是选择LPR+加点的浮动利率合适？
晓财给您分析下，如果您选择的是固定利率的话，往往固定利率长期确定，但无法享受利率下行的红利，但好处就是可以在利率上行时避免成本上升。而LPR为定价基准加点的方式对您来说是随行就市，可以享受利率下行带来的还款金额降低，但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。不过就当前利率市场环境来说，LPR大概率是下行的，所以选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥并且主流的方案。我给您举个例子，比方说某笔商业性个人住房贷款原合同期限是20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2020年2月20日发布的5年期以上LPR为4.75%。如果您选择固定利率，那么以后您的房贷利率会是5.39%。如果您选择“LPR+加点”利率，借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，并且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.64个百分点(5.39%-4.75%=0.64%)。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%(4.75%+0.64%)。也就是2020年月供水平其实不变。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年2月20日发布的5年期以上LPR+0.64%，此后每年以此类推。如果2020年12月发布的5年期以上LPR继续下降了，那么您的月供也会继续减少。总的来说，虽然LPR是个市场化利率，可能会涨，也可能会降。不过从实际的经济形势来看，未来3-5年内，LPR基本没有上调的可能性，只会下调。况且在2020年调整当年，利率是持平的，您不会亏。从2021年开始，大概率就能享受到更低的贷款利率。所以，如果您问我要不要跟着转，我的建议是“能转尽量转”。尤其是那些之前买房的时候，贷款利率上浮10%、20%的贷款族。

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什么时候开始转？央行要求，自公告发布之日起，银行应该尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划，包括系统配套、人员培训等，同时通过多种渠道（包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等）告知客户，在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。也就是说转换窗口期只有6个月的时间，所以大家要注意。机会只有一次，并且要在2020年8月31日之前完成。因为现在很多存量房贷是打折的，比如9折、85折、83折，甚至7折，晓财以常见的85折为例，折后是4.165%的房贷利率，比目前5年期的LPR基准利率4.8%还低不少。

所以如果您想的是“反正现在转也不占便宜，我就先不转LPR，如果LPR下调再多点我再转，说不定LPR以后还涨呢。”如果您有这种想法就要注意了。
因为这次转换贷款利率对于银行的工作量会非常之大，央行也明确规定了，只有一次转换机会，且转换之后不可变更。您要是犹犹豫豫，一不留神到了2020年9月，对不起，以后想转，原则上也没机会了。

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转换开始后，我要做什么？1、转换开始后，您要注意办房贷的银行的官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等，在接到通知后，选择最简便的方式，变更原个人房贷的合同条款。2、要注意时间：2020年3月-8月之间，原则上应于2020年8月31日前完成。个人在此时间段内完成变更即可。当然，由于当前疫情，很有可能3月份的通知会进行延迟，具体时间以各位贷款行的通知为准。以上就是关于LPR利率转换和LPR降息对于自己房贷的影响，如果各位读者有不清楚的地方，可以在文章下方留言区留言或者加入理财辅导群进行解答。