[贷款攻略]买房人：中介费凭什么这么高？那业内人来告诉你怎么省

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提问：

您好章哥，我想请教个中介费的事情。现在我通过绿中介准备买一套房，现在看的差不多了。但是他们的中介费似乎有点太高了，2.7%，还不让还价。我这套房720万，中介费就要将近20万，这是不是太黑了？

而且他们都干什么了，不就是带着看个房吗？然后过个户，我要是有时间，自己学学估计也能干吧。

我也去旁边的中介看了，有收2%的，有收1.8%，而且好像还都能再砍价。那绿中介为什么这么高啊，哪怕降一个点就是7.2万啊。

请问，有什么砍价的办法吗。我看中的这套房子可能是他们独家代理的，在别的中介找不到。这怎么办？请给个稳妥的方案，谢谢。

回答：

1、 呵呵，看得出来，你这提的问题是话里有话啊。能理解，你的意思是想问，除了跳单，还能有什么办法？如果跳单，会有什么风险？对不？

2、 那先解答风险问题。首先说，如果你跳过绿中介，找别的中介或个人来帮助过户，绿中介没什么办法！

就算你签订了委托求购书、预售协议书什么的，从理论上讲，你跳单的话绿中介是可以去起诉你的。但这种事极少发生，因为取证打官司什么的也很麻烦，而且这种跳单的情况太多了，人家也忙不过来。甚至说，跳单是全行业的通病，哪家公司都没什么辙。

这么说吧，我听说过绿中介起诉跳单客户的事情，但只是听说，没有确切的实例。

而且，哪怕他们的员工明知道你跳了单，也只能在心里谴责咒骂你，表面上什么也做不了。

因为绿中介现在确实非常正规，员工只要是辱骂或者骚扰了客户，那就是立刻开除。而且他们还加入了阳光诚信联盟，几乎所有的大型企业都是联盟会员，一家企业被开除的人员，所有企业都不再录用。

也就是说，如果绿中介员工报复了你，只要你投诉，他这辈子的大公司职业生涯就算到头了。所以，其员工除非是被气疯了失去理智，否则根本拿你没有任何办法。

3、 当然跳单还有另外一种风险，就是万一卖房的业主是骗子怎么办。当然这种情况极少发生，这么多年来我只听说过几例而已。

但请注意一点，如果卖方主动向你提出跳单的建议，要千万小心。因为中介费都是买方出的，卖房的没道理主动替你省钱。那事出反常必有妖，这背后就有不可预知的风险。

4、 中介费是否能砍价？

绿中介可以，但是很难，得层层上报，还很难批，就算批准了折扣也是九几、八几折。

所以很难在他们这省钱了。

其他中介的费用一般是1-2%之间，当然如果你跳单的话就不好说了，对于别家来说是送上门的买卖，0.5%都有人干。720万就是3万6啊，简直是白来的。

甚至如果找个干过中介的熟人帮忙，给他个万八千的就能帮着过户，这种事对普通人来说很复杂，对专业人士很简单。

5、 你自己过户这件事怎么说呢，隔行如隔山。（不过好在现在建委办事流程越来越透明和简单，花点时间研究还是有可行性的）

但现在不行了，太复杂，外行一时半会根本搞不明白。而且，就算你能慢慢学习，卖家也不给你这个时间啊，人家肯定是要急于拿到全款的。

6、 绿中介有打折的，只是折扣幅度很小，意义不大，太少了。

其实他们的中间服务费是2.2%，另外0.5%早期叫“代书费”。

后来因为建委有价格限定，普通住房最高2%，非普最高2.2%，“代书费”改头换面又变成了担保费，额外收取这0.5%的保障费，自己的担保公司，提供十大安心承诺。

但这些承诺其实都没什么，正确的废话而已。什么真房源、免骚扰、不吃差价什么的，都没用。

好像就一条有用，如果让客户白跑一趟，补偿200块钱。呵呵，几百万的房子都买了，谁在乎这200块啊！

所以，这0.5%其实后来逐步又换了名字，只不过是变了个说法而已，其本质还是中介费。

7、 该说的我都说全了，至于是否跳单，怎么做，您自己衡量吧。不过我也劝一句，绿中介收费确实高，但他们的服务也确实好。至少在北京，他们是第一流的之一。

中介员工确实也不容易，风里来雨里去的天天跑，一个月也成不了一单，还得冒着被跳单的风险。呵呵，不多说了，你自己看着办吧。

提问：

?

我在北京有首房的资格，目前全部资金120。因为一直租住在朝阳，所以还是准备在东三环到四环之间买房。当然只能是老破小了，不过听人说老房子不好办贷款，但到底是怎么回事请讲解一下。

还有，如果不是遇到拆迁，老破小是不是比其他房子升值慢啊？本来我是想再凑一年钱的，我的年薪大概30万左右，到明年就能有140万首付了。但这些天看着新闻说房价又要涨，所以想提前下手了。请问这样合适吗？谢谢。

回答

1、 从目前的情况看来，房价是否会涨，或者说是否会大涨还不好说。但可以确定的是肯定不会下跌了，连续的降息降准，市场上投放了大量的资金，将会有很大一部分流入房地产。

如果高层不出台新的限购政策，那肯定会涨。如果放松调控，那才能明确会大涨。

2、 鉴于你还没有开始看房，那就算是从现在开始寻找，一直到最终签约交钱，一般至少要两三个月时间。但不建议拖到明年再买，因为市场很有可能上涨，你增加的首付未必能赶得上涨幅。

或者说，你可以先看房，准备着，发现快速上涨的苗头再出手，免得被动。

3、 北京的首房资格很不容易取得，所以建议要用足。以你目前120万的资金来看，最多可以购入340万的房产，贷款220万，以25年期计算，每月还款1.2万。以你月薪2.5万来看，还款占比还算合适。

4、 老破小升值的速度和幅度，和普通二手房是几乎一样的，不存在快慢高低。

5、 老破小在近几年内遇到拆迁的可能性基本为零。因为拆迁成本太大，除非是有国家重点工程，否则没人会去拆。

6、 另外，前些天主管部委公布了放缓拆迁的公告，工作重点转向老旧小区改造。所以这对老破小来说也是个利好消息，如果被改造，那升值幅度将略高于其他二手房。

7、 在东三环和东四环之间有很多老公房，一般都在5-7万单价之间。而且老房子的公摊小，得房率高，所以60㎡就是不错的两居室了。

8、 老房子从理论上是不容易贷款的，尤其1990年之前的，能贷的话年限也短一些。

一般来说，房龄+贷款年限不得超过50年，也有40年或60年的。但实际上各家银行的贷款政策经常变，会根据市场进行调整。在今年资金充足的情况下，应该贷下来不成问题。

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