[贷款买房计算器]【贷款买房合适还是一次性付清合适？】

一套房子现在动辄上百万，贷款吧光看利息都大几十万，看着都心疼，全款吧，一次性要拿出这么多钱，贷款买房合适还是一次性付清合适呢？

首先：
1、银行贷款是复利放贷，而银行销售的理财产品是单利计息。
同样是存两年，年化利率3%
存100元，两年后，总利息6元，这是单利
存100元，两年后，总利息6.09元，这是复利
2、若自身投资回报率超过银行贷款利率，就利用了融资杠杆，放大了自己的回报。
一个项目，年化收益率10%，自己有100元本金，借别人100元（需偿还利息5元），总计200元，一年后资产220，之后，还清100元+5元利息，坐拥15元收益。
借别人钱，获得15%的回报
不借人钱，获得10%的回报
3、银行贷款利率是浮动利率，会随着市场利率变化而变化，贷款后，如遇利率调整，通常在次年1月1日执行新利率。
对于一次性付清的购房家庭，虽然少了银行利息，看起来很划算，但丧失了很多机会成本：
比如07年、14年的大牛市。如果没有全款买房，翻一番有可能吧。
比如03年有能力在北京四环内全款买一套房，但是有的家庭偏不，自己买一套、以子女名义买一套，首付都为三成，16年再卖出去，房子市值翻8倍都是有可能的。而且他们可以自己住一套，出租一套，用租金还月供。
比如，公积金账户如果不用来贷款，存款利率超级低（上年结转的按银行同期三个月定存利率计息）。全额付清的购房家庭，公积金账户里的钱还是没能用到。
对于贷款购房的家庭，虽然多出了银行利息，看起来很不划算，但是
1、房贷的利率永远比经营性贷款的利率要低，若有家族生意、企业的，买房贷款，所付出的贷款利率要远远超过房贷利率，若一次性全款买房，那在生意场上所用的钱就少了。
2、若自身投资超过贷款利率，赚的更多，但必须保证年年都需超过贷款利率才不会发生竹篮打水一场空。
3、等额本息比等额本金还的总利息要多，但还款压力小。
两者之间的选择上需考虑

①从财务状况来看

等额本息适合稳定收入，自己理财收益又高于房贷利率的人，这样，占用最少的资金，能获取到较大回报。而等额本金适合不会理财，后续财务问题较多的人群。

②从有无提前还贷来看，

若两年内能全额还清贷款，建议选等额本息，因为这两种方式在两年内支出的总量利息差距很小，而等额本息还款压力较小，你懂得。若三年后才能提前还贷，建议选等额本金，因为前期本金还的越多，自己最后还剩余本金时要筹集的资金就越少。

③从年龄与工作收入来看

等额本息：适合初入社会的工资较低的年轻人，因为前期还款压力不大，若选择等额本金，前期的还款压力势必影响生活质量，甚至于不敢跳槽换一份高薪工作。而等额本金适合收入较高，小有积蓄步入中年的人群。因为步入退休后，支出将会大于收入，那当然偿还越少越好。

对于不会理财只会存银行定期的家庭来说，全款买房吧，还不用多出利息，毕竟银行赚的就是存贷之间的利差。
所以：是全款买房，还是贷款买房，重点是看：
1、资金的机会成本
2、自己会不会理财
3、若会理财，自己的投资回报率能否超过贷款利率。