[贷款知识]掌握了这些方法，买错房的几率大大降低！

前不久，广州4月的二手成交数据出炉了。

你们猜猜，成绩如何？

答案是成交了3594套（4.1-4.26），环比上涨36.65%（数据来源：广州中原研究发展部）。

图源：广州中原研究发展部

这个结果并不出人意外，随着疫情逐渐被控制，需求逐渐释放，二手市场会慢慢恢复。

4月7日，市住建局发布了《广州市住房和城乡建设局关于印发新冠肺炎防疫期间加强物业小区管理的工作指引（第三版）的通知》，表示房地产经纪人员及客户提供业主授权书就可以进入小区。

这对于二手市场来说，是个极大的好消息，毕竟看房是交易过程中的重要环节。

沉寂许久的二手买家开始摩拳擦掌，群里讨论声不断。

但买二手房需要注意的事项太多了，手续流程也比较复杂，有不少人因此着了道。

于是今天，PLUS带着各位专家，为大家解答一些在买二手房时常见的问题，给大家涨涨“姿势”！

以下内容均来自宅问平台，有更多买房问题可在宅问房产资讯平台咨询~

第一类问题

如何挑选二手房？

Q：在珠江新城上班，兰亭盛荟、美林湖畔和美林海岸，哪个合适一些？

A：首先说一句：现在买一套自己自住也十分方便和舒服的房子，将来大体错不了。

交通：如果驾车，美林海岸会近几分钟，不过更多人会考虑公共交通的情况。三个盘附近都有地铁，但细抠距离的话，美林湖畔近过兰亭盛荟，更近过美林海岸。

学位：半斤对八两，美林湖畔、兰亭盛荟都是前进小学，美林海岸是员村小学，都不怎么样。

规划：都属于大的金融城概念股，但目前核心起步区限高问题没解决，东区发展有可能更快速。

结论：不考虑美林海岸，三个盘中价格最贵。兰亭盛荟目前价格差距比较大，靠高速的4.5万/㎡左右，离高速远的去到6万/㎡了。

如果买靠高速的，后期自住会比较吵，但不靠高速的，价格也不便宜，除非遇到大的打折情况，但它背景是国企，折扣有难度。

美林湖畔：宜家、居然之家、山姆会员店陆续开放，生活方便，三溪那里已经很火了，换句话说，利好基本兑现，价格不笋，是白马股。可以选个别急于出手的房源，均价在5万/㎡以下的，如果没硬伤（比如西向），可以入手。

Q：在海珠赤岗上班，现在现金100万左右，想买300万以下的二手房（主要解决自住，升值空间大点就更好了），广州户籍单身首套首贷，月供只能8000左右。

要求：1、电梯楼，2、离地铁较近，3、商业配套好（喜欢热闹，学位和医院目前需求不大）。1是硬性指标，2和3可降低需求。

A：300万的预算在海珠和番禺买电梯楼，都是比较难以有理想的选择了。你没有限定户型，所以我只能根据总价推断。

海珠区我们可以分几个片区来看：赤岗板块可以看丽园雅庭、丽影华庭，大塘板块可以看坚真花园，但这些楼盘你大多只能买1房单位了；

琶洲板块有两个70年产权的公寓值得关注：纵横国际公寓和邦泰国际公寓，未来出租或出手都会非常好，因为近地铁，前者的商业配套会更好一些，单身的话可以重点考虑。

南洲板块这里的罗马家园也可以看看。

之所以推荐南洲板块，是因为个人觉得这里还是海珠区的价值洼地，因为附近的沥滘村旧改是海珠区最大的城中村改造项目。

沥滘村建设总量相当于2/3个珠江新城，一直是海珠区政府提升城市更新改造工作的重中之重，也是海珠创新湾片区开发建设工作的核心区。

根据复建规划，沥滘将形成一个滨江高层建筑群，包括回迁房、商品房、临江写字楼、酒店、学校等，整个片区的价值会得到提升，也会对周边房价起到提升作用。

我个人是不建议买番禺的，因为目前番禺市场是刚需盘卖着改善盘的价。如一定要锁定番禺，可以看一下南国奥园，小区环境好，离钟村站和汉溪长隆站都比较近。

第二类问题

关于贷款

Q：据说现在做二手房商贷按揭的时候，银行找的评估公司做的评估价一般都低于实际成交价，这会导致最终贷款额少于7成，变相增加了首付。

我担心实际操作时才发现手上余粮不够首付，是否有办法做到两个价一致或接近？

另外，如果申请的是组合贷，两种贷款方式的可贷总额是否共享评估价额度进行上限计算？如果独立的话，组合贷是否会更好避免上述情况？

A：由于政策形势，交易比较低迷，加上不良率提高了，所以目前的评估值确实存在下降的情况，存在评估值低于成交价的情况。

关于你的担忧，我建议：签约之前先咨询评估值，评估值接近、到达成交价的房源，其实还是很多的，有的评估值还高于成交价。

不要签约了才去咨询评估值，申请组合贷，公积金部分现在不需要评估了，但是商业部分依然需要，所以你就问问商业贷款的评估值就可以了。

Q：准备贷款买二手房，但征信中2016年底有逾期记录，三笔助学贷款，分别逾期三个月，相当于连三累九，目前已还清，并且开具了非恶意逾期证明，所以近两年征信是没有逾期记录的。

我先生征信是白户，我俩均是国企员工，且收入证明和银行流水都足够，请问这种情况银行放贷几率大吗？怎么保障不能放款时不损失定金，没有违约金？

A：你的情况应该可以申请贷款的：

1、助学贷款的逾期相对较松一些，同样有逾期，影响较小；2、最近两年征信正常；3、你们已经结清，而且有非恶意逾期证明；4、你们是国企，相对较好的单位，故而问题不大。

另外你的属于连三累18，不是累9，另外征信会保持5年，等2021年之后就查不到逾期记录了。如果你还是有担心，建议你在买卖合同写一句话，如果因为征信问题导致无法贷款，无条件解除买卖合同。

最佳的方法是签约前，提供全套齐全的证件给银行，或者给我们预审核一下。

第三类问题

关于中介

Q：想咨询一个关于“换中介成交”的风险。一个月前，A中介带我上去看一套天河二手房，当时他拿出了一份“看房书”，我没有仔细看，就签署了。

看完觉得还行，经过跟朋友聊天，他说认识一个中介B，收费更便宜。如今我有3个问题：

1、如果我去了中介B那里成交，A中介会不会起诉我？我胜诉的机会是多大？

A：你说的“看房书”就是广州人常说的睇楼纸、看楼纸，在司法实践中被称为房地产求购协议书、看房协议书、看房确认书、委托看房书等。

A中介会不会起诉你，要看看楼纸的具体约定，一般来说，如果看楼纸约定的比较简单，甚至主要是为了留存客户联系方式的目的而设计的签署看楼纸这一程序，则一般不会起诉你，即便起诉也不会获得法律支持。

Q：2、如果他起诉，他会以什么理由？我在网上看到一些案例，中介胜诉的，都是因为买家签署了“居间服务协议”，买家跟中介明确购买意向后，再反悔的。但是我看房当天没有表明要买，也没有签署“居间服务费”的文件，这种情况怎么判定？

A：但是如果看楼纸约定比较详细，按照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的规定，如果看楼纸约定居间人向委托人报告签订买卖合同的机会，并由委托人支付报酬的，可以认定为居间合同——这种情况下，不排除中介追究你法律责任的可能性。

司法实践中，无论是你说的“居间服务协议”，还是刚刚这个文件中说的“可以认定为居间合同”，都是约定委托人有义务支付居间报酬的协议书，是受到法律保护的。

坦率说，你的这个行为，是在A中介带你看房之后，又找到B中介成交，要判断你是否应该对A中介承担责任，主要是，你在B中介的成交，是否利用了A中介给你提供的信息。

按照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的另一规定，委托人违反居间合同的约定，利用居间人提供的信息直接与他人签订房屋买卖合同或者委托第三人签订房屋买卖合同，居间人请求委托人承担责任的，应予支持。

有一个比较简单的判断方法：看业主是不是在A中介和B中介都放盘了，如果都放盘了，你的风险就小多了。

房地产中介服务业主与客户过程中，签署看楼纸，除了稳定留存客户信息、稳定客源之外，主要是防止不诚信客户在中介经纪人提供重要交易信息、付出大量劳动之后出现“跳单”行为，对于客户自主抉择、自由选择的基本权利，法律还是保护的。

根据我对中介行业的了解，绝大多数中介公司的看楼纸十分简单，无需过分解读。

Q：3、如果我当时没有签署，去中介B成交，是不是肯定不会有问题？

A：如果你当时在A中介没有签署看楼纸，然后去B中介成交，这个情况下，你可以完全自主选择。