[首套房贷款政策]贷款市场报价新机制下，首套房贷款利率不得下浮

8月25日17:18，中国人民银行公布了商业性个人住房贷款利率的调整办法，即从10月8日起，新发放的首套房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

所谓相应期限贷款市场报价利率，并不是一直采用的贷款基准利率，而是央行于8月17日公布的贷款市场报价利率（LPR）。新的LPR，是由包括全国性商业银行、农村商业银行、城市商业银行、外资银行和民营银行在内的18家银行在公开操作市场操作利率的基础上进行加点报价，其市场化、灵活性特征更为明显。首个报价于8月20日正式出炉，1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为4.85%。此后每月公布一次报价。

此前，个人住房贷款利率以央行公布的贷款基准利率为基础进行上下浮动。而现在，由于整个贷款利率定价的基准发生了变化，个人房贷利率的定价基准也要相应进行转换。与此同时，每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在贷款发放时与借款人协商约定。值得注意的是，加点数值一旦确定，整个合同期限内都要固定不变。也就是说，尽管贷款行与借款人可以就房贷利率按约定进行重新定价，但加点数值不变。

“房子是用来住的，不是用来炒的。”是当前房地产市场的定位。央行有关人士认为，保持个人住房贷款利率稳定是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。在8月20日国务院政策例行吹风会上，中国人民银行副行长刘国强说，金融如何落实“房住不炒”的目标定位，以及避免房地产工具化、不当做刺激经济的手段，就需要做到房贷的增量不扩张、房贷的利率不下降。“尽管房贷的利率定价参考基准编了，但是利率水平不能下降。”刘国强强调。

根据最新的定价方式，以8月20日公布的首期LPR计算，10月8日后新发放的个人住房贷款，首套房贷款利率不低于4.85%，二套房贷款利率不低于5.45%。从房贷市场一贯的操作方法来讲，首套房贷款利率一般是9折、95折，即4.41%、4.65%,二套房是基准利率的1.1倍，即5.39%，按这个数值来计算，新发放的个人房贷利率会有所上升。

但是，今年下半年以来，房贷利率市场出现了一波反弹。融360大数据研究院监测数据显示，今年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%。不仅如此，在融360大数据研究院监测的35个城市中，苏州、杭州、宁波等二线城市纷纷上调了房贷利率。

其中，苏州地区成为全国房贷利率水平最高的城市，也是目前唯一一个首套房贷款利率水平破6的城市，其首套房贷款利率为6.03%，二套房贷款平均利率为6.3%。此外，无锡、南京等城市的首套房贷款利率也在前十高之列。

从这个情况来看，7月份的房贷利率数值，无论是首套房贷款平均利率5.44%还是二套房贷款品均利率5.76%，均高于以首期LPR为基准的房贷利率。如果10月8日之后LPR仍旧大致维持目前的水平，那么新发放的房贷利率会略低，客户的购房成本略有下降。

大数据研究院分析师李万斌认为，央行根据LPR新基准进行的房贷利率调整的指向性非常明显，即坚决贯彻落实“房住不炒”定位和保持个人住房贷款利率水平基本稳定。从短期的实际利率来看，仅仅会对极少数最优质的购房者产生轻微影响，对绝大部分购房者来说，影响不大。

而后期，如果LPR利率下调，那么首套、二套房的贷款最低利率也会随之下调。“需要注意的是，这仅仅是最低利率。实际发放的贷款利率还要收到调控政策、银行信贷资源的影响，预计执行利率短期内难以出现显著的、普遍性的下降。”李万斌说，目前整个房地产市场调控非常严格，先是银保监会启动银行房地产融资专项检查，紧接着收紧房地产信托融资渠道。未来，银行将加速调整信贷结构，减少房地产行业占用的信贷资源，也许有更多的城市继续收紧房贷政策，所以，短期内房贷利率水平下行的空间非常有限。