[我想贷款]想贷款买房？这些流水都是无效的，买房前一定要知道

北京房姐，楼市投资专家，买房路上的自己人。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：请教房姐，我爸妈是长沙，我已经是北京户籍，在京已买房。现在手上有60万左右，考虑是重庆两江四岸建仓一套，还是在老家长沙湘江世纪城建仓一套，因为感觉比较推荐重庆，但是长沙算是我的老家，现在价格也很低，您能给我些建议吗?

回答：这里有几点可以考虑：1.重庆和长沙，当前阶段哪个城市更低？更低的城市，意味着近期的涨幅大小，长期的涨幅空间，标示着买入的价值，赚到的利润。2.买长沙的目的是什么?是否需要现在买？3.现在买长沙，是否能赚到钱买重庆？现在买重庆，是否能赚到钱再买长沙？4.现在不买重庆，未来会不会限购？现在不买长沙，未来会不会被限购？如果能考虑清楚这几点，我相信问题会迎刃而解。

提问：房姐你好，近期到处看房找感觉。大兴线高米店北这边怎么样，感觉相比于新宫，规划的很齐整；相比于西红门，次新多，又显得安静宜居;对标朝阳的褡裢坡黄渠一片，都是距离商业中心(一个是西红门商圈，一个是常营商圈)一站地铁，但高米店明显比褡裢坡那边规划的好。两者差别:一个大兴，一个朝阳。从区位上显然朝阳更好。大兴机场建成使得高米店更有想象空间，而且前几天北京市下文要把西红门商圈打造成五个标杆商圈之一。我自己判断从投资跑赢大盘来说，高米店北大于褡裢坡和西红门。请斧正。

回答：你好整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。对接的西单金融街才是一个产业区。常营对接的是东三环，国贸CBD连片产业区，能量上比金融街要高个两三级。高米店本身也有商业，住宅更新。褡裢坡一片荒地加一堆经适房，自然比不上。常营＞高米店。

提问：房姐，常看到流水不够可以叠房租叠年终奖。具体怎么叠呢？找个私人给我工资卡上转账，然后备注是房租或年终奖？

回答：所有的流水，都存在于两个基础上：1.流水本身的逻辑合理：比如你的工资流水，正常人不会超过5万，没有多少企业交那么多税收；比如你的房租流水，团结湖两居老破小不可能租一万多，没有房本没有合同没有逐月记录自然也不符合流水的逻辑。2.银行认可的流水：这个部分很复杂，不仅和流水的形式有关，还和你要做什么贷款，所在的城市，哪一家银行，什么时间，哪个信贷员，你的身份材料等有关。有的贷款对流水查的严，只认死工资，查税单，私人转账一律无效；有一些城市，对于金融比如北京，金融合规性强，zx/私人转账/收款等经常一律不认；也有一些城市，比如深圳，连ps流水也认，流水做个标准样子基本也能充数。所以，到底什么样的流水才有效，和哪个信贷经理递烟才能办事？必须要有非常丰富的经验，长期的合作产生的信赖关系，时刻在一线跪银行，这也是贷款中介这个行业产生的原因。很多人几年都研究不出来的事情，别人几句话就能搞定，这中间的差距，就是金钱。

提问：请问房姐，父母目前住亚运村近20年的大三居，想改善再买一套品质四居，总价1300万以内。正在比较望京府和未来金茂府平层新房，这几个月带他们看了不少东部北部的二手，确实都没看得上。个人比较倾向望京府。回来：未来金茂府可以排除，上周吃饭还和金茂的朋友讨论过这个楼盘。望京府适合在望京工作，拖家带口，第三四套的购房者。提问：老师好，交房后水电物业的交割还需要卖家办手续吗？

回答：不用，你有房产证，直接办理交割。交易费用里需要压一点交割尾款。

提问：房姐好，cq的房子已过户，未交房，据中介说房子里未住人，房东现在不肯交房，理由是放款太晚，他垫资费用太多，要我再补偿他2万垫资费，放款太晚也有很大部分原因是房东自己解押时拖延，现在我想上去直接换锁，中介又说到时候房东说里面贵重东西遗失，会找我们的茬，这种情况该怎么破？谢谢。

回答：合同里有留交房尾款吗？按照合同你没超期他超期就是他违约，你只管按照合同履行让中介去收房换锁，屋内物品交房日期已过不属于私人物品，直接清出来同时让中介通知业主领取。如果业主认怂可以给他3天时间双方一起清场交房。

提问：房姐好，小白改善提问，坐标北京，已无首房首贷资格，现有资金最多三百万，月供最多可忍受两万，找咱们管家帮忙操作，可以选择总额多少标的？若目标为三居，大概的区域您建议哪里？谢谢！

回答：月供两万相当于抵押贷款280左右，那么你只能买550左右的房子。550万只有老破小或一些2000年老小区才有三居。为什么要限制呢？在数量级这么小的情况下，限制月供是作茧自缚。你体会下这句话。

提问：北京，夫妻都有sfsd，我老婆名下有一套约900w总价房产（无贷款）。我目前手里现金50，月收入2-3万。我计划加入多军入门，纯投资考虑。岳父母看空并不支持。原计划私人借款+xyk凑250万首付上车。最近思考似乎应该用说服老婆用现有方产抵押，然后再购入新房。A.现有房产抵押500w全款入tty；B.现有全款抵押500w做首付sfsd攻1000万标的；C.继续私人借款凑250万首付入tty大面积。请房姐指点一下，应该如何配置？怎样兼顾收益与安全性？

回答：思考后的思路是对的，买房优先用低成本资金，大资金，现有闲置资金，900万净值房产是闲置的金矿。如果要利益最大化，评估900万抵押预计得到500多万现金，可以直接首房首贷一套购买一套1000万上下的房产，因为金额大大概率有少量资金用不上产生剩余，这样对于你们起步操作比较简单稳妥。剩余资金可以配置沈阳重庆的小标的，也可以留做未来月供。同时可以在抵押前凭借净值房产下大额信用卡，补充财力办理信用贷备用，注意分开贷款人，按揭后看看能否办理装修贷。不管是直接按揭还是全款再抵押再全款再抵押，你们的负债至少是500+500两笔，如何根据贷款能力分配负债，如何为以后准备更好的贷款资质，怎么为零散资金准留有余力，最后这些依然是牵一发动全身，提前全面检查一遍，才能有更详细适合落地的计划。

提问：房姐，丰益花园有没有投资价值啊？现在5万多一平，西南三环边上，挨着丽泽商务区，看过一版规划说是属于丽泽商务区范围，能上丰台区比较不错的小学丰台一小丰益校区被丽泽桥和铁路包围，死角地带。

回答：2000年公房社区，混杂经适房央产房商品房，混乱程度足以乱拳打死老师傅。6万多的价格，同样是公房，更加干净地段好三四个级别的东三环，没有必要蹚这趟浑水。丽泽套了十年，怎么就不死心呢？

提问：最近西城区单套有的涨了50w+到100w,五环外郊区没怎么涨。过去是中心区领涨，再辐射到外环。现在这样的形势是因为还没到一个涨的行情，还是说市场真的开始分化了呢？和bj的新进外来人口少了有关系吗？

回答：因为最近几年的CEO基本都在郊区。用一个溢价50%的盘，和溢价100%的盘对比，是无法得到市场本身的价值的。有溢价，不代表一定不涨，规律不等于短期结果。

提问：房姐您好女朋友是广州户口名下有一套广州的房贷款已还清现在来北京入职单位能给解决北京户口我自己是北京人有首房首贷想请教您她是否应该办北京户？从房票的角度说只要我俩结婚就是能买两套房也无所谓她有没有户口吧而且她如果有贷款记录我应该是买完第一套房再和她结婚吧？谢谢您回

答：不用特别办理，对于买房帮助有限，从房票角度讲的话。但是单位白送肯定要，这样两套前不用结离婚，京户贷款略有有事。她有贷款记录，建议先等你贷完。