[贷款计算器最新2020]房产投资如何正确运用贷款杠杆放大资产？附干货分享

01、中国土地与资本的关系

楼市投资中，大部分人都缺乏缺乏框架思维，不能认识财富本质，惧怕杠杆，害怕付出利息成本，从而导致错失机会。

如果用金融思维和杠杆方式去思考、运作房产，盘活存量，做多增量，以增值收益裂变银行贷款，增加活动筹码，这样雪球就会越滚越大，总资产就会水涨船高，更快升级阶层。

其实古今中外，世界各国，土地和建筑永远都是基础性财富命脉，经营城市，本质是经营土地，经营土地本质是资本的盘活和运作，土地和房屋实质上最核心的点在金融，过去四十年，中国的改革开放能够星火燎原如火如荼，重心问题是从思想上解放了，做对了土地的文章，把土地这一基础重器盘活了资本化了。

中国宣布结束福利分房，开始商品房市场化的那一刻，意味着全国各地的城市都“上市”了，中国数百个城市通过土地融资源源不断获得资金，开启城市化大潮。

很多人都说中国房价过高了，严重脱离正常价值，其实这些人没有看到中国在过去的三十年投入土地的总资本高达500万亿！

这就像你家旁边的一片菜地，本来只能种种菜，一年也没多少产值的，现在政府把它征收了，开始投入市政配套，甚至兴建金融街，那你的房子就会立即涨价。因为投入到土地的资本，会反映到房产价格上。所以买房应该买在政府优先发展，源源不断投入规划建设的次郊区，这样升值性和流通性兼备，可攻可守。

土地与资本是互相反哺的，政府通过土地融资获得资本，拿到资本后又投入市政配套，兴建学校、医院、文体活动、路桥、园林绿化等，强化了土地的价值，做实了土地价格，从而政府又可以卖更多的土地或得更多的资本。

那么再问一个问题：到底是中国县城的房价高还是北京的房价高？

是中国县城的高

中国最应该警惕的不是北京的房价，而是大量1万多甚至2万高房价的县城，这些县城，是中国系统性金融风险所在。

因为北京的房价虽然高，但是它只是真实地反应了北京土地价值而已，北京就该这么贵，这是市场化的一种体现。

这就像美女嫁人，她本来就是炙手可热，要求高是自然的。

02、明白了土地与资本的关系，对我们有什么启示呢？

最大的启示就是：国家靠土地获得资本，我们靠土地上的房产获得资本，所以贷款买房是顺应趋势，与国同富的行为。

在国运崛起的阶段，所谓杠杆贷款，意味着资源的占有，谁贷款多，谁占有的社会资源就多。

这些资金你不用别人用，这些房产你不买别人买。

大到许家印、李嘉诚，小到中产阶层，不杠杆，难暴富。

杠杆这个东西玩得溜，发家致富；玩不溜，满盘皆输。那应该怎样认识它呢？

当货币的杠杆效应被激活之后，一个人的财产性收入在家庭收入中的比例就会逐渐提高，而这一比例正是告别屌丝、从工薪阶层向中产阶层递进的台阶。如果一个家庭的财产性收入与职务性收入各占一半之时，财务自由的曙光便可能出现了，而当前者占到绝大比例之后，你就会摆脱对职业的依赖，越来越自信，开始考虑如何过一种自己喜欢的生活。

获取财富最大的秘密是：认知+杠杆

从来不贷款的人是最穷的，而富人则永远都让自己身上背着债务，因为长期的通胀会把债务稀释掉，从而实现“变相违约”。

2005年借50万买北京的房子，本来是要三十年按揭才还得清的，但是到了2015年，几乎中等职场人士的年薪就50万了，一年还清。

贷款的“福利”只能给无房者第一次购房，这也是为什么业界普遍认为“处女贷票”珍贵的原因。

任何时候买房都要用足杠杆，尽量多贷款。贷款表面上看是负债，实际上对应的是资产，你欠银行100万，意味着你有100万的抵押资产；你欠银行1000万，意味着你有1000万的抵押资产。

贷款不仅是负债，更是资产，但要注意合理使用。

03、那么房产投资中，如何合理使用贷款杠杆呢？

市场上的贷款分为：住房按揭贷款，房产抵押贷款，信用贷款。住房按揭大家都熟悉，就是正常的房贷，这个就是正常跟银行办理，属于国家福利，一个人只能同时有两个按揭在供，一般不能多办。

房产抵押贷款，即将二手房里增值的部分从银行继续贷出来，盘活资产，钱生钱，继续用于投资，增值。

现阶段，房产抵押贷款分为：个人消费贷和经营性贷款。

个人消费贷：目前上限一般是200万封顶，利率6.4%年化左右。办理方式灵活。

经营性贷款：要求名下有公司，最高可抵押贷款金额达到3000万元，利率在6.3-7.6%区间。还款方式灵活，通常有先息后本、等额本息、等额本金三种还款方式。

1.月息X厘，月息X分

厘与分，其实都是民间贷款惯用的术语。这里的“厘”指做千分之一。举例来说，若是月息6厘，意思就是说每月利息为借款金额的0.6%，假使贷款36万，用资一个月，利息则是2160元。一般“厘”会较多的用在表达月息利率。

这里的“分”指做百分之一。举例来说，若是月息1分，意思就是说每月利息为借款金额的1%，假使贷款36万，用资一个月，利息则是3600元。

2.等额本金

等额本金，顾名思义就是把你向银行贷款的金额除以期数，比如贷款金额为36万，3年还款共36期，那么等额的本金就是10000，也就是你向银行每个月还款本金部分10000元。然后加上未还部分的当月产生p的利息，比如未还部分有35万，按照月息1分，利息就是3500，那么当月你的总还款就是13600元。

等额本金的好处就是总利息还得少，因为已还款部分不再计算利息。随着你的还款时间的深入，还款金额会越来越少。坏处是前期还款月供大，不利于收入不足的朋友。

3.等额本息

每月还款金额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]，比如你贷36万，月息1分，也就是月利息3600，贷36个月，那么先把你这36个月的利息打包算出来就是129600元，然后加上你的本金36万，总共就是489600元，除以12个月，就是你平均每个月要还的13600元。如果你觉得看不懂，没关系。现在手机上有很多房贷计算器的软件，大家都可以去下载！或小程序：房贷计算器。

等额本息好处是每个月还款固定，坏处是总利息支出较多。（适用于收入稳定，经济收入条件又不允许前期投入过大的）。
不过，目前以这种还款方式为最多，房贷基本都是按这种方式来还款。

4.先息后本

先息后本的本义是：每期先还利息，最后一期再还本金。假如向银行贷款的金额为36万，3年还款36期，月息6厘，那每一期（第1期至第35期）只需要支付利息2160元，那到了第36期就需要把利息与所有本金一起还掉。（适用于短期投资，生意周转等，还款压力较小，但要注意到期要偿还本金。）

怎么破解到期偿还本金呢？万一没钱还怎么办？

a.到期再签一次，继续贷出来
b.在另一个银行借相同的资金出来偿还，以贷养贷，贷贷相传，像王健林、许家印、李嘉诚一样，让自己活到100岁都有债务，从不清偿。

5.征信报告、信用报告

征信就是专业化的，独立的第三方机构为个人建立的信用档案，依法采集，客观记录其信用信息，并依托对外提供信用信息服务的一种活动。它为专业化的授信机构提供了一个信用信息共享的平台。信用报告中记载您曾经借钱不还，银行在考虑是否给您提供贷款时必然要慎重对待。银行极有可能让您提供抵押，担保或降低贷款额度或提高贷款利率，或者拒绝给您贷款。平时如果申请人想要了解自己的信用情况，携带本人有效身份证，前往央行征信机构查询。如果是申请贷款需要提供个人征信报告，可前往征信机构打印。自查不影响征信查询次数。

6.逾期

逾期是指还款超出还款期限，就算一天都算作是逾期。当然很多银行的信用卡都有容时容差服务，还款日后3天内还款都算正常还款。一般，短暂的逾期不会影响审批结果。大多数银行都有“连三累六”的不成文规定，为防范信贷风险，一般来说如果借款人在两年内连续逾期还款达三次或累计逾期还款达六次，就可能会面临借贷无门的尴尬。保护好征信，这个无比重要！

7.固定利率和浮动利率

固定利率：指在借贷期内不作调整的利率，即贷款合同中约定好的的利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。

浮动利率：是在借贷期内可定期调整的利率。根据借贷双方的协定，在贷款期内根据市场利率进行调整。目前根据贷款合同规定，一般在每年的1月1日根据央行基准而进行相应调整。不管是住房按揭和抵押贷款，现在大都是浮动利率，一般都会在每年的1.1调整！

8.授信额度和贷款额度

授信额度：是指银行给予借款人一定期限内，可支配的最高额度，期间借款人可以随时动用这笔资金。

贷款额度：是指借款人在此范围内，最终“贷走”的金额。

9.担保人

担保人是指保证人和债权人约定，具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。

在银行贷款中，这也是贷款中常见的一个名词。当你贷款金额过大，或资质无法满足银行要求的时候，银行会要求让你提供个担保人，且要求担保人，具有深房深户，或征信与银行流水良好等等。那这个担保人，在你不能偿还银行贷款时，他可是有义务代偿清债务的！担保人是上担保征信，负债算一半，所以，如果遇上有朋友需要您帮忙担保的话，那要慎重考虑担保人是上担保征信，负债算一半，所以，如果遇上有朋友需要您帮忙担保的话，那要慎重考虑。

10.经营贷

是指银行向借款人发放的用于借款人流动资金周转、购置或更新经营设备、支付租赁经营场所租金、商用房装修等合法生产经营活动的贷款。

经营贷，字面上理解，就可以明白是经营公司所需贷款，面对的人群也是名下有公司的自雇一族。利用公司做主体，公司法人做借款人，在银行进行贷款。现在的抵押贷款99%都为经营性贷款。

所以，大家要注意以下几点：1、新注册的记得去开好基本户；2、存量的公司，要及时按期申报，及时查询工商信息，看看有无异常，如果有的，及时去处理，我最近遇到三个客户，都是空壳的存量公司，没有查询过，以为没有问题，结果办理的时候，抵押银行查询出来公司是经营异常（比如没有报税，没有年审，没有办理地址变更等等），又得花2周时间来处理，耽误了贷款的时间。

11.连三累六

连三累六是指连续三月逾期，累计逾期六次。

我们逾期情况基本分为2种： 1：当月有逾期，只是不小心忘了或者其他原因，导致不准时还。2：当月有逾期，不但不准时还，而且是这个月一分都未还。 连三累六，意思就是说第二种情况，连续三个月一分没还。那在银行信用记录的统计来说，这种情形发生三个月，他是会视作六个不准时还的逾期来记录的。严重情形的逾期，银行是会加倍计算逾期记录的。

拥抱泡沫，合理利用杠杆，实现资产裂变长期增值。

所谓中产就是一边忍受杠杆叠加的债务压力，一边释放欲望，享受资产的长期增长。

讲到底，几乎所有大富人赚的都是债务的钱，从不借钱的人最穷。

转自楼市团长

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