[怎样贷款]【20年后 城乡结合部新房和市区老旧房，哪个更值钱？听听内行人怎么说…】

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：房姐好！本人在成都有一套自住房，有产权证，公积金贷款剩40w未还，夫妻名下。还有一套不良资产（付了17w三成房款的定金，但是短期内过不了户）。两套全在成都天府新区成都直管区。在成都工作。征信上我无贷款。本来打算在成都摇城乡结合部摇笋盘，但是由于普通资格，摇了两年未果。 子弹40，纯投资，希望增值空间大且租金收益好，最多能承受200万总贷款，最好控制到150万以内。 请帮忙建议： 1.还完公积金贷款，抵押贷款套首付，可以实现三成首付继续买成都，但仍是普通资格。2.去外地投资，假离婚就变成首套首贷了。外地投资推荐哪个城市。 3. 如果我现在大学生落户武汉，刚离婚，武汉无房且无房交易，是刚需吗？

回答：你好，成都也是不错的城市，西南大城，房价也是平稳上涨。 最近成都一手倒挂盘越来越少，二手价格稳步上升。 天府新区价格已经透支，城乡结合部思路正确。 成都有房票，建议在成都淘二手次新笋盘，主场优势加成。成都房票用完再考虑其它城市。重庆和武汉都还不错。但是都处于横盘期，非笋勿入。 重庆不限购，可以直接操作成首付3成买。 武汉名下没有贷款算刚需。

提问：房姐，您好！本人户口和工作在天津，因老家在四川，现在要往西南调动工作，想在成都买一套房子以后使用，子弹150万，请问该如何操作才能买到合适房子？谢谢您！

回答：你好，成都54大法可以破限购。 成都投资推荐 城乡结合部板块 大丰，天回，书房，犀浦。 已经炒高的新区，比如天府新区一定要回避。 99%的新区最后都死掉了，zf只有一个目的，就是卖地。

提问：【新人首问】房姐您好，天津市津南区双港联东u谷总部大观，公司现在自购180平方的办公室办公，现在需要扩大办公场所～ 在同园区有独栋共5层研发厂房/意向购买单层320平方，均价7000元/平方，5成首付120万，贷10年月供12000（同等位置/面积房月租金也在12000左右）；用公司名称购买，方便抵扣增值税，每年房产税等避税操作，作为企业办公使用！公司年入200+ ，安徽亳州4～5线城市区有住房不想再投资！天津津南盈翠名苑（海教园旁）有自住房，想投资海教园房但因外地户口已限购，其他地区因不熟悉也没有过多了解！所以综合以上产业园区有投资价值吗？或者有什么更好的建议！谢谢！

回答：你好，感谢付费！ 绝大多数人只知道“办公楼”，却不知办公楼其实可以细分为四个等级： 1.甲级/超甲级（通常大业主自营，不散售或仅开放一次N个楼层起的大宗交易） 2.乙级（有的也大业主自营，更多的是分层/分半层散售） 3.普通（一层分成十几甚至几十间，散售给许许多多的小业主） 4.入门（多见于城乡结合部的某某科技园、某某产业园之类，大部分为工业用地厂房改建，价格低廉，管理……基本没什么管理） 甲级/超甲级，和其余级别，其实完全是两个不同的市场，彼此基本不搭界。前者的租售交易基本被地产五大行（高力国际、第一太平戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行）垄断，后者则以大众市场上的中介机构为主（链家、太平洋、我爱我家、中原等）。 那么，哪个市场交易更活跃，租气、买气更旺盛呢？越高级的，越受欢迎吗？ 完全不是。各有各的市场，每一个等级都有它的受众人群。 科技园、产业园，物美不美另说，价绝对廉，有的是人排队挤破头要租要买。 而相对高级货来说，总价肯定低太多了，买得起的人基数还是要大很多的。 写字楼税费高，交易少，主要靠租金不看涨幅的资产，而且租售比超过5%以上才价值. 淘交通干道上的写字楼为主，道路的知名度越高越好，尽量不要选窝在小巷子里的写字楼。 未来投资多关注北京市场，找渠道办一张工作居住证就有北京购房资格了。

提问：房姐，求解！老公每个月工资都拿去还信用卡，要么信用卡接龙，反正忙活一年到头，老公年收入为0，我实在无招，告知信用卡还完后不用了，但又感觉挺可惜，现在4.5张卡，总额度50w吧，停掉不用会不会太浪费？还想着再提额呢？ 用信用卡吧，一整年下来家庭年收入为0,钱永远都流向信用卡了，好心塞……怎么解？难道有信用卡的人都存不到钱的吗？我不信！

回答：信用卡透支的都是你的真实消费，管住自己的手，借的总是要还的，信用卡只是为了帮你周转一时，不能一辈子不还，慢慢降低空卡率是关键

提问：美丽的房姐，关注你已久，想请教房姐：目前我正在深圳工作，手里150万子弹，想在深圳南山入手房产。在武汉有一套200多万贷款已还清的房产。目前有2种选择，一种不卖武汉的房子，通过信用卡融资的方式凑齐首付款，买个深圳南山区的小房；还有一种是卖掉武汉房子，凑更多首付款，在深圳南山卖个稍大的房子。个人还贷能力1万多。一直看房姐的星球，看到房姐说深圳房产潜力大，所以纠结。房子主要用来投资。深圳只有一张房票，武汉没有房票了。想请教房姐改如何选择呢？

回答：子弹150二套资格只能买到总价300-400万的上车盘，从上个月开始喊着深圳让大家跑步入场，到现在普遍总价涨幅在30万以上。 上车盘溢价更多，门槛提高，建议先扩充子弹。 武汉房子抵押至少100万出来，深圳首付扩充到200以上，选择总价500-600万的刚需盘。红海区的选择性更多。 处女贷一用，深圳直接全款抵押买入，找垫资公司配合过桥。 目前卖房业主心理价位都比较高，全款继续淘笋和压价。楼市上行期也要保持冷静，非笋勿入。

提问：武汉徐东东原时光道升值发展空间怎么样？

回答：徐东片区成熟，目前片区在大量拆迁，长远看徐家棚附近的武昌滨江商务区发展起来，是非常有前景的。但是目前进展太慢。 未来随大势涨。

提问：【新人首问】房姐，你好！武汉两套房，橡树湾自住，无贷款；经开万达小公寓，出租；手上子弹60个，家庭收入2万+；公积金有50个，因为贷款二次，公积金一直无法使用；现考虑买房保值增值，同时能用上公积金，区域初步定位光谷中心或者光谷东，请问如何操作？操作时机，现在还是等年底？

回答：你好，公寓不占房票，如果买二手房，橡树湾全款房可以操作抹房查，首付3成入手一套光谷东或者关山大道，次新盘淘笋。 如果打算买新盘，建议JLH，腾出一个人的sfsd买入。 光谷东新盘关注：联投光谷瑞园，中建星光城，中粮。 这3个性价比高的新盘能抢到可以无脑入。 二手房需要淘笋，市场价的8.9折才考虑入手。 年底是最佳淘笋时机。

提问：请问房姐，在武汉网签了一套房，还没办贷款，如果此时落户深圳去深圳买房： 1.在深圳是否算sfsd 2.深圳纯投资，首付80-100万，推荐买哪些区域，是否有具体小区和入手价格推荐呢？ 3.如果买完深圳办完贷款，回武汉这套签正式购房合同和办贷款，没有武汉户口了是否会有问题，还有首套二贷的利率是怎样的呢？ 谢谢！

回答：没办贷款，征信上不体现，深圳算SFSD 首付100，可以买300-350万总价的小户型，楼盘推荐(宝安、南山) 做了以下要求: 1.必须2000年以后电梯房； 2.要么是两房，要么是学位房； 3.地铁、楼龄、花园三者必须有其二； 宝安: 君逸世家:46.6平可改两房，楼下地铁、商业中心，租金不错。 玉湖湾:小两房，次新大花园。 富通城，西城雅筑 南山: 英达钰龙园:近科技园，在建地铁、高赠送； 心语佳园、心语雅园、瑞景华庭: 小社区，地铁远，带南海中学学位 雷圳碧榕湾:南海双实验学位，靠月亮湾大道非常吵

提问：房姐您好，目前没有资质，武汉不限购区域投资哪里比较合适？南德长江城可以入吗？谢谢，每次看您的分析都觉得受益匪浅。

回答：你好，如果子弹50以上，建议优先考虑破限购买主城区。不限购区是次选。 南德优势是地铁口，但是品牌和价格都不算理想。 纯投资考虑，距离地铁稍远的联投汉口郡和清能正荣府是更好的选择，价格低。

提问：星姐你好，新人刚入不太会操作前几次不小心删了，您都没回 一、本人有相当于武汉户口，基本情况：1.无房！公积金10首贷未用，子弹50，月9k；2.未婚，外省工作，除了出差歇脚几天，5年内应该都不会长期自住。 二、偏好想法顺序是：投资升值转—>出租抵部分月供—>以后自住，看了您星球内分享建议的几个武汉投资潜力区域次新盘，想开始入手一到两套。 三、【问题来了】翻了很久，似没发现内部有对下面这类组合或者选择问题有较详细解答！现在问题是：①毛坯（2房，70—88）、②毛坯（3房，88—120）；③精装（2房，70—88）、④精装（3房，88—120） 针对一、二，星姐你看这四种如何选择或者两种搭配最好？

回答：你好，流动性最好的面积段是90-120之间的3居 至于精装修还是毛坯，重点是看价格，如果价格相同，优先精装修。 武汉新盘有投资价值的屈指可数。 目前武汉投资推荐的几个区域: 1.关山大道沿线单价2.2左右的次新，领涨光谷，上一轮周期武汉行情最快启动的板块。年轻人多，高薪产业，购买力充足，租金高。 2.三环内地铁沿线低价潜力盘: 四新 白沙洲 后湖，单价1.6以内的主城区洼地板块，定位睡城，但起步比较晚，基础配套正在建设，规划了地铁 学区 医院和商业配套，等配套完善后还会有一轮补涨。地铁沿线单价1.5-1.6左右的次新盘都可以入手。 新盘关注幸福时代大家，百步亭和谐里，地铁盛观尚城，锦绣江城等。 3.光谷东，武汉重点打造的新区，目前价格已透支，但有笋可淘。新盘关注中粮 联投光谷瑞园，二手关注朗诗里程和山水资源单价1.6左右可入。

提问：新人首问： 房姐，你好，小白首问，太多困惑了， 1.看中珠海横琴口岸，金融岛附近的70年产权住宅公寓，对外说能入户，入学，均价4万了，明年底正式通关，到时比拱北口岸还方便，类似前海口岸，不知是否值得入手？ 2.目前，我和老公一人一套房都贷款中，若想入横琴那套房，怎么倒腾一下才能有资金购入呢？那边销售说我们算二贷，首付四成80多万。 3.是直接进售楼部找置业顾问买便宜？还是找中介买便宜？中介说能拿到比销售更低的折扣，不知是真是假

回答：你好，横琴是珠海的核心板块，距离澳门不远，但是3.4万的价格太贵了，这个价格明明可以买深圳了。 如果是自住可以买，横琴保值能力还行。 房子尾款少可以截断抵押融资，或者用信用贷，换核操作。另外，如果售楼部支持接力贷，可以开发老人票买入。 绕过售楼部和中介，直接找开发商谈，一般可以额外1个点优惠。 找中介买比去售楼部直接买便宜。

提问：房姐好，我是购房小白，我们夫妻社保交在武汉，户口不在。小孩五岁了，需要考虑小孩上小学。现在子弹70，想找一个小三房，离地铁，离湖或者江近一点的，请问下有好的推荐吗，我自己看了汉阳四新的几个盘，比如1889，兰亭等几个怎么样

回答：你好，墨水湖，南湖，青山和汉阳滨江都是不错的选择。 从学区，自住和未来升值的角度更推荐墨水湖沿线，招商公园1872，南国明珠。 如果喜欢江景，锦绣江景也是不错的选择。

提问：三四线城市新手提问： 我在贵州遵义请问房姐，夫妻共有两套 分别为140平、72平、无贷款。现在手 中无现金，xyk可以使用资金有30w,我们这里最近房价大跌，新区的中心位置 5800-平清水的高层洋房2t2户，感觉 快接近成本价了。楼盘旁边是我们这里 最大的医院，明年三月份交房。想入手，用xyk首付，公积金可以按年提取支持月供。这种方式我 觉得可行，但lg觉得没必要那么辛苦。我们可以有钱了再买。 我不太懂房地产市场这些情况，也不知道是不是真的市场行情很不好，虽然对外没有跌，但房企职工的内部折扣很低了（有盆友在大型房企工作，折扣可以到八折，也许有只是个别情况）。你看现在这种情况我值得入手吗？

回答：你好，遵义不值得买，二手房市场没有支撑力 贵阳过去时最穷的标志，近些年发展还不错隐隐也是西南大城了。 相比成都重庆还是差一两级，如果是贵州本地人不想买重庆的话，可以买买贵阳。

提问：新人首问！ 美丽的房姐您好！坐标沈阳，三口之家自住，对比铁西区核心地段纳帕名门小区（园区中间位置高层97平标准两室8年房龄有地铁无学区158万)和新房阳光城未来悦（园区最后排104平清水高层小三室有学区无地铁145万)，纳帕名门离爱人上班和孩子上学的地方都非常近，阳光城离双方上班的距离比较折中也不远，我应该首选哪个房子？如果选阳光城未来悦同楼层同户型东边单元比西边单元总价贵几万是否有必要买东边单元？两个选择题，当局者迷，恳请房姐用睿智的眼光予以专业分析，不胜感激！不胜感激！！

回答：你好，沈阳选筹建议优先学区和面积。 阳光城未来悦项目周边有劳动公园，符合老年人的日常生活习惯，房企是近年来上升较快的房企，从整体上来看，近几年年板块动作较多，在新品、新地块的带动下，有一定上涨空间。 如果户型是南北朝向，建议买西边户。如果户型是东西朝向，建议买东边户。

提问：房姐好: 我7月商贷114万，装修贷24万，房款分期30年，装修贷10年，准备交两年公积金做商转贷，目前是等额本息，想问下我是等额本息划算还是等额本金划算，我在58上查询贷款方式二种2年的利息差距近三万，是否需要去银行更改，银行人说改了区别也不大，还不如攒点钱把装修贷提前还一万，这样比节省利息差不多，是真的吗?期待你的解答:

回答：商贷114万，不建议操作商转公，公积金最多70万，差额部分需要自己补齐。 商贷利率上浮控制在30%以内都可以接受。 7%以内都是低息贷款，如果装修贷利率超过7%可以考虑提前还款。 公积金留着买下一套。

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