[西安贷款]西安公积金贷款首付提高，房价要降了吗？

4月23日），西安住房公积金管理中心发布《西安住房公积金管理中心关于启动资金流动性风险防控一级响应的通知》。

新规全文，地产房剑在昨天已经第一时间发布。

新规最受关注的就是公积金住房贷款首付比例的提高，以及贷款额度的倍数从之前的18倍下降至15倍，并且暂停西安地区（含西咸新区）以外购房提取公积金。

从政策信号上来看，很明显是政策收紧。

这个时候，结合4月19日的政治局会议重提“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并继续强调“落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。就有购房者问：政策收紧了，西安房价是不是要降了？

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在讨论“住房公积金贷款新规，是否会使得西安房价下降？”这个话题之前，我们先来思考一下影响房价的因素。

影响房价走势的因素很多，总结起来包括以下因素：

第一个因素：成本因素。这里的成本，既包括土地成本、建安成本，也包括人工成本、税费、资金成本等。毫无疑问，目前土地成本在上涨、建安成本在上涨、人工成本在上涨，资金成本则有高有低。

第二个因素：供求关系。供求关系影响物价变动，这个道理都懂得。关于目前西安商品住宅市场的供求关系，从近几个月的意向登记情况就可以看出。刚需项目，依然登记火爆，千人摇频频上演，买房得靠运气，很明显供小于求；而洋房、别墅、高层大面积产品，意向登记则呈现出登记数量少于房源数量，普遍不用摇号，很明显供大于求。

第三个因素：人口因素。这一点其实可以与供求关系联系起来，常住人口增加，必然产生更多的市场需求；常住人口减少，市场需求必然减少。而常住人口的变动，是建立在城市就业机会、公共配套、生活成本等综合因素基础之上的。

第四个因素：政策因素。政策因素既包括楼市政策，也包括金融政策。楼市政策包括限购、限价、限贷、限售等等，金融政策则包括货币供应量、利率等等。

第五个因素：房企自身。不同的房企，在产业布局、规模、负债率、业绩目标等方面有很大的差异。有的快周转型房企、资金链紧张型房企，也许为了快速回笼资金，会稍微降低价格销售。而一些稳健性房企、资金充足型房企，其楼盘售价可能会选择坚挺。

第六个因素：产品质素。目前，西安市场上同为高层住宅产品，有卖七八千的，有卖1万左右的，也有卖13000-15000的，还有卖2万元、3万元每平米的，差距很大。这种差异主要是由楼盘的地段、产品品质等决定的。品质的提升，必然带来价格的上涨。

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分析完了上述影响房价的因素，我们再来看此次住房公积金新规。

首付比例提高、贷款额度的倍数下降，很明显是政策收紧。

但是，需要注意的是，在西安商品住房成交中，用公积金贷款的购房者比例到底有多少？

中午的时候，我把这个问题发到了朋友圈。根据各楼盘反馈的信息，在按揭贷款的购房者中，90-95%是商贷，公积金贷款所占的比例在5-10%之间，不同楼盘有差异，个别楼盘稍微能高一些。

由此可以看出，在贷款买房的购房者中，使用公积金贷款所占的比例不到1/10。所以，首付的提高、贷款额度的倍数下降，也就只能影响到不足10%的购房者，对于90%以上的购房者无影响，也就更谈不上对房价的影响了！

采用公积金贷款的购房者所占比例非常小，主要有以下原因导致：

第一，很多单位压根没有缴纳住房公积金。

西安住房公积金管理中心在2019年3月27日发布的《西安住房公积金2018年年度报告》显示，2018年西安住房公积金实缴单位20466家，实缴职工201.52万人。

这意味着，至少2/3的职工是没有缴纳住房公积金的，也就更谈不上使用了。

第二，西安一半以上的楼盘不支持公积金贷款。

虽然说，按照政策规定，开发商不得拒绝购房者使用住房公积金贷款，但在实际中，西安超过一半的楼盘是不支持公积金贷款的。

据了解，一直以来，公积金贷款政策对项目的建设进度有要求，所以有相当一部分楼盘在预售初期是不达标的。另外，公积金贷款的审核相对严格，放款速度要比商贷稍慢一些，再加上贷款利率低于商贷，影响了开发商、银行的办理意愿。

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关于房价这个话题，永远是一个有争议的话题。你说房价涨，有人骂；你说房价降，也有人骂。

一切留给时间来考验。

有人说，房价是媒体炒高的。实际上，媒体只不过是把事实传播出来罢了，媒体这点本事，决定不了房价的走势。

也许，为了迎合购房者，我们可以说西安房价跌了或者要跌，但这是假话，会给购房者带来误导。

我记得10年前的时候，西安房价四五千块钱。有手握五六套房的专家就认为西安房价要降，建议大家不要买房！

5年前的时候，有的专家为了迎合受众，还是建议大家不要买房，认为西安房价要降！

但这么多年过去了，事实呢？简直就是啪啪啪的打脸！可能有的购房者听信了专家的假话，等啊等，等来的是西安房价的一路上涨。

事实上，不仅仅西安是这样，全国大部分城市都是这样。

所以，“房价要降”这样的话可能大部分购房者都爱听。但爱听是一码事，事实是另一码事。

我们最终要面对的是事实。