[怎样贷款]比起房价下跌，“1个新信号”频繁到来，开发商担心，买房人开心

只要房地产市场稍微有点风吹草动，那么不管是刚需还是炒房者，都格外关心。

炒房者担心房价下跌很容易理解，毕竟自己很大一部分钱置换成了房产等待升值，刚需为啥会对房价下跌感到关注呢？我们可以通过一项数据看出来：

根据西南财经大学《中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究报告》数据显示，从2013年到2019年8月，个人住房贷款余额持续上涨，从13年的9万亿一路上涨到25.8万亿，年均涨幅23.4%。首套房贷款增速大约为15.8%，二套房及以上的房贷增速为32%。在一般家庭财产中，房产占到超过75%比例，占到如此大的比例，所以不得不关注房价问题。

房产升值背景下，过去10年里，人们对待买房目的有了逆转性变化：
刚需买房需求：从69.7%降至15.1%；改善买房需求：从10.8%升至26.7%；投资买房需求：从19.6%升至58.2％。
举个例子：张三与小丽组建了一个家庭，张三月收入10000元，小丽月收入3000元，他们每个月的总收入是13000元，一年下来总收益达到156000元，在二线城市生活很舒服，在一线城市是不敢想象的。在没有买房的情况下，生活的可以自由自在。但是买房之后，那么就会发生质的变化。

如果张三家庭购置一套价值300万元的房子，月供1000元的话，那么月收入80%就需要用来支付银行贷款了。整个家庭财产300万元，房产占比达到100%。

虽然买房有压力，但为啥很多人宁愿背着房贷也要买房呢？有的人因为结婚生子、有的人因为财产增值，经济学家宋清辉指出，我国居民最擅长买房投资，从上面数据也可以看出，真正的刚需只有不足15%，所以关注房价情理之中。

正是在这种发展模式下，买房人追捧高房价、逐高买房成为了常见做法，炒房者赚得盆满钵满、开发商乐此不疲、银行同样受益无穷。拿地、建房、销售、回款形成了一个高速旋转的链条。

但是，2020年，比起房价下跌，“这1信号”出现，开发商担心的一幕、买房人高兴。

进入2020年之后，房地产市场一片“冰点”状态，一方面房地产开发商不知道如何是好，销售恢复慢的情况下，回款难度也增加。根据机构数据统计发现，2020年一季度全国300个城市经营性土地建筑面积成交38443万平方米，环比下降22%、同比下降55%。土地成交下滑，最主要的原因是商品房成交量下滑，60个城市关闭售楼部，最低的一天里30个城市只售出50套房子，不足5000平米。

近些年来，房地产宏观金融政策收紧，这是大势所趋，严防资金违规进入楼市，这也是房住不炒的题中之义。根据克尔瑞统计数据显示，还债压力从去年就开始了，在融资紧缩的情况下，公司债、海外债、信托及银行贷款渠道都受到限制，所以永续债成为了不少房地产企业的新宠儿，2019年房地产的该项债务发行量虽然不管是量还是速度走略有放缓，但是依然高于2018年，全年发行规模为471.95亿元，同比增速达到29%。95家典型房企中，TOP30房企的增量占比76.64%，TOP50为90.02%。

根据另外一项数据显示，2020年95家典型房企超过5500亿元债务到期，同比增加近50%。

这是开发商最不愿见到的一幕情况，如果销售下滑尚且可以延期，那么面对银行和金融机构的债务与利息，纵然可以短期延迟，但早晚要还的？一季度已经消失，也就意味着全年销售额中有大约15%-20%将不复存在，这个缺口如何弥补？或许只有以价换量的方式了。

前文说到，楼市由于受到“突发情况”影响，销售出现缺口还要面临债务，当此之时，或许更多人期盼着调控放开。但另外一个信号频繁出现，那就是多次出现“收回政策”的情况。截至目前有超过10个城市出现，例如荆州在4天之后撤回，驻马店在1天之后收回，广州的“取消公寓限购”也一日游了。

可以说，在房住不炒的调控基调下，地方城市已经不可能怀有太多“放开调控”的想法，4月下旬国家重提“房地产”，再度说明“三稳”基本目标，为当前楼市“经营贷买房”和“过度的积极政策”发出了“停止”的信号。

根据央行课题组发布的《2019年中国城镇居民家庭资产情况调查》报告，显示我国城市家庭资产平均拥有量为317.9万元，在这些资产中，大部分比例是房地产，其中房子占到了75%左右的比例，而与之对应的则是家庭债务，有75.9%份额是买房带来的月供还款。

影响刚需买房的主要是成本问题，虽然人们习惯于买高不买低，但是房价平稳运行依然是刚需购房者（特别是未买房人）的福音。另一方面楼市收缩入水口，那么开发商打折促销是解决办法，这样就可以进一步降低买房开支。再加上LPR频频下调，目前5年期LPR已经低于4.8%。

可以说，现在的房地产市场，才真正是刚需的房地产市场。

（来源：楼市指闻i）