[次级抵押贷款]全球楼市同唱一曲“凉凉”，是该持币待购，还是趁机抄底？

◣市场总有其必然的周期，中国楼市不好说，国外楼市大不了就像2008年金融危机那样，腰斩之后，再继续上涨。

最近网上有一个消息挺有意思的，合肥一家楼盘降价被约谈，最终把原先打出的一平方米1.5万元特价涨回到1.8万元。

今年不少楼盘都在搞降价促销，合肥这个楼盘也不例外，降价6000元引起全国楼市一片哗然。

这一哗然，倒是把领导给吓到了。

在房产局调研后，房价居然涨了回去，整件事发生堪比前后脚。

不仅合肥传出这样的消息，安徽宿州也有。宿州某开发商想通过降价加快销售，结果被请去喝茶。

消息真假未知，但是房价降了却是事实。环顾那些热点区域的楼市，一手在打折出货，二手也鲜有人问津。

越来越多的数据表明，现在的楼市，真得好好努力“活下去”。

中国楼市在降温，国外楼市也一片凉凉。

根据美联物业数据显示，10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元，已经降至16个月最低水平，10月新屋交易数量也只有9月的一半。

虽然今年7月香港楼价实现27个月连涨的记录，今年上半年的涨幅就高达13%，稳坐“全球最贵房价”的宝座。

但是进入8月，香港房价不败神话便跌落神坛，新房和二手房的成交量近乎腰斩。

根据中原地产10月发布的报告显示，截至今年10月初的12周内，嘉湖山庄房价已经大跌15%。

嘉湖山庄降价确实值得注意，因为它是香港楼市参考指标的十大“蓝筹屋苑”之一。

然而嘉湖山庄降价只是新界房价的一个缩影，作为香港近一半人口居住的新界，一个月降价幅度超过10%的楼盘并不在少数。

如果香港的神话如此，其他地方就更不敢想象了。

纽约、悉尼、伦敦和多伦多等地，房价涨幅都在不断收窄，甚至进入下跌区间。

悉尼房价在过去一年时间里跌了7.4%左右，是自1990年2月以来最大的年度跌幅，如果用速度来算，是30年来最快的下跌速度。

去年“奶茶妹妹”把一套位于悉尼的豪宅以9000多万元价格挂牌出售，挂了一年也没卖出去，今年中秋降价1000多万元，至今也没有成交。

加拿大的多伦多的数据就更惨了，今年以来成屋销售价格和销售数量都呈现直线下滑，房价下跌了14%，是近30年来最大降幅。

最后把目光回到房价的原点，也就是美国。

纽约楼市正处在“买家市场”，不仅买方报价低了20%至25%，就连销售期也拉长到最少18个月。

人口密度最大的曼哈顿地区，房价跌幅也是最大。今年三季度房价跌幅4.5%，销售量跌幅11.3%。

为什么菜导会说，美国是房价的原点？

因为2008年美国次级抵押贷款违约激增，波及银行业，最终以野火燎原之势烧成了一场罕见的金融危机。

这场危机中，美国房贷两大巨头房利美和房地美崩了，美国房价崩了，全球房价也崩了。

回看危机爆发的前几年，美国联邦基金利率还只是1%的时候。

当时美国楼市很火，钱很多利率也很低，次级抵押贷款快速发展，甚至是不具备还款能力的人也获得了房贷。

随着美国加息周期开启，在连续加息17次后，联邦基金利率上调至5.25%，利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担。

楼市降温，房子卖不掉，也还不起房贷，房价近乎腰斩。

10年过去了，美国房价重回高点。旧金山、西雅图、波士顿等城市房价甚至超过当时楼市泡沫的巅峰水平。

现在楼市拐点又浮出水面了，美国加息正在加快。

美国在2015年加息了1次，在2016年加息了1次，在2017年加息了3次，今年加息大概率会变成了4次。

根据美国抵押贷款银行协会的数据显示，美国房贷利率已升至8年新高，抵押贷款申请数则更是跌至18年来的最低水平。

美国最大的住房抵押贷款银行富国银行，也在近期警告说，美国楼市危机信号在不断加重。

目前，美国第三季度住房贷款总额已经从第二季度的670亿美元下滑至570亿美元，同比下跌22%，至08年金融危机以来的最低水平。

在美国加息的影响下，港元贬值压力巨大，香港唯有紧跟美国加息而加息，利率攀升导致违约不断。

截至10月低，香港今年的新房交易已发生36起个人买家违约，是去年的4倍。

多伦多老百姓有75.9%的收入用于支付住房费用，住房抵押贷款增速已降至3.6%，为2002年以来最低水平。

悉尼也是一样，信贷收紧，抵押贷款利率上升，楼市一步一步走软。

说白了，这一轮的全球房价下跌，又是货币收紧造成。

裸泳的楼市，狂奔的货币。

中国房价这么多年，虽然有点磕磕碰碰，但是房价最终还是在涨，原因是什么？

因为中国发生了世界上最大的区域人口流动，数以亿计的农民工和知识分子进城，成为新一代的城市人口。

城镇化、棚改和金融杠杆推动楼市一片火热，靠的是资本，卖地的钱，拆迁的钱，加杠杆的钱。

美国为什么能涨？因为美国也发生了大规模的移民，富人的移民。

2016年，中国人赴美置业的金额高达273亿美元，成为绝对主力，比第2到第5名赴美置业国家金额总和还多。

但只要资本开始撤出，楼市马上就会降温。

比如说悉尼。在悉尼所在的新南威尔士州，外国人住宅审批金额占比是44%，将近一半买房子的钱都来自海外买家。

2017年澳洲把外国人住宅审批金额大幅度削减三分之二后，悉尼房价跌得最凶。

根据美机构的报告显示，中国买家在今年第二季度出售的美国商业地产总计达12.9亿美元，净卖出11.64亿美元，是2008年以来第一次出现净卖出。

如果说2008年美国楼市泡沫是美国人买房吹大的，那么2018年就是海外资本家吹大的。

2018年三季度美国房价同比上涨6%，是美国3%平均薪资增速的两倍，2012年至今美国房价累计涨了76%，平均薪资的涨幅只有17%。

2008年金融危机爆发前，美国房贷利率在5%至7%之间徘徊，现在美国房贷利率已经上升到5.15%。

一直习惯利率低的买家，购房成本和资本收益率让他们开始停下脚步。

货币周期的强压之下，楼市寒冬其实也是全球经济的寒冬。

根据央行的数据显示，中国住户部门房贷占住户部门债务比例是54%，超过一半，如果算上短期贷款违规流入房贷，这个比例会更高。

2017年中国家庭债务占可支配收入的比例是107.2%，赚回来的钱都要用来还债，甚至还不够还债。

如果房价继续涨，房贷利率继续涨，我们可能也要面临楼市违约潮。

货币宽松这么多年，如果不是楼市锁住了大部分的钱，现在通胀率不知道有多恐怖，物价不知道有多高。

就算这轮货币紧缩刺破了房价泡沫，未来天量货币还是需要找寄托的地方。

所以，每次有人在后台问菜导，以后房价会怎么走，海外置业可以考虑吗？

答案是看资本。货币紧缩周期，资本撤退，货币宽松周期，资本需要找寄托。

未来中国还有大规模城镇化的需求，还会有大量人口需要进城，加上通货膨胀的因素，从长远来看，房价还是有足够的支撑的。

只不过在短期的1-2年内，适度的回调在所难免——毕竟16年那一波暴涨，已经透支了绝大多数地方的上涨空间。

另外，预判中国房价的时候，除了要看人口、看资本之外，还得看政策。

比如伴随着出生率下滑和人口的高度集中化，会有越来越多的三四线城市失去长远的上涨动力。

但如果棚改还有空间，或者说当地要是弄个什么经济新区，投钱加码建设，也能在短期内再来一波涨势。

总之，中国楼市不再是铁板一块，一定要具体问题，具体分析。

海外置业的话，最重要的是看清资本的风向。

次贷危机后的美国楼市，就是得益于全球资本的流入，大量的国际买家，撑起了现在看似繁荣的美国楼价。

而很多中国人心心念念的日本楼市，实际上在“失去的20年”后，就一直被各路热钱敬而远之，加上日本高度老龄化的人口结构，所以风险也并不小。

当然，不管怎么样，市场总有其必然的周期，中国楼市不好说，国外楼市大不了就像2008年金融危机那样，腰斩之后，再继续上涨。

一切，就看你有没有踩中时点的决断或运气了。