[经营性物业抵押贷款]楼市突遭“当头棒喝”，预期变了吗？

◎作者 | 刘晓博

◎来源 | 天天说钱（liuxb0929） 已获授权

疫情之后，楼市领涨的两大城市——深圳和杭州，都在过去24小时里遭到了当头棒喝！

深圳的事情，还吓哭了今天的股市。不仅地产板块下跌，整个指数都飘绿了。

先看深圳。

最近深圳的西部，尤其是宝安中心区一带，一些二手盘的确闹得有点不像话，半年左右挂牌价上涨30%到40%不罕见。

到了昨天（4月20日），有媒体报道：可能有抗疫的贴息贷款，被挪用来在深圳炒楼！

很多媒体都转载下面这张图：

这是深圳各区抗疫贴息贷款的发放办法。按照正常情况下，目前房产抵押经营贷利率在4.75%左右，1000万贷款一年利息为47.5万。而商业按揭房贷，如果按照上浮10%计算为5.39%左右，1000万一年利息为53.9万。

所以，使用“房产抵押经营贷”买房，就已经很划算了。但如果享受贴息贷款，年化利率可以低至1.9%，也就是1000万贷款年利率19万元。

只要你有房子，还有注册2年以上的、持续经营的企业，就可以申请房抵贷，甚至可以拿到贴息。

媒体的指控是：有部分人就是这样干的，套取了国家在抗疫时期给“实体经济”的低息（贴息）贷款，去炒房子了。

注意，其实中小企业很难拿到1000万贴息贷款，上面表格里给出的贷款上限20万到100万不等。但算账是按照1000万算的，群众也愿意按照1000万来转发，这样足够刺激。

报道出来之后，人行中心支行宣布要彻查。在昨天下午，很多媒体发布了下面这张截屏：

流传于网络的相关通知，据网友爆料来自银行内部系统截图

主要内容是，要求各商业银行清查：

1、截至2020年3月末你行房抵经营贷余额，2019年3月末余额，2019年12月末余额情况。

2、贷前准入情况。对借款人名下经营实体的真实性调查情况，借款人持有被抵押房产时间情况，企业成立时间情况。

3、贷款管理情况。重点梳理借款人（含企业或个人）自疫情发生（1月25日）以来新购房产（含住宅和商务公寓等）并以新购房产作抵押的贷款情况，以及计划申请财政贴息和预计实际贷款利率水平情况。

4、贷后管理情况。借款人贷后新增房产的监测情况。

5、自查发现的其他可疑情况或问题青各银行于今天（4月20日）下午2：30前将自查报告通过“金融网-货币信贷组-房地产市场调研”渠道报送。

到了4月21日上午，又传出了这样的消息：深圳金融监管部门与各主要银行连夜开会决定：

一是即日起，所有过户不满半年的物业抵押做经营贷的，全部不得审批，审批了的不得放款；

二是1月25日后审批的过户不满半年的房产做的抵押经营贷，全部责令各放款行收回。

不过，上述两条决定很快被证明是谣言，相关部门通过媒体做了辟谣。

随后，财联社发布了如下的独家消息：

清查“物业抵押的经营贷”，可以阻吓违规资金流入楼市，相当于釜底抽薪。虽然涉及的资金量未必很大，但心理上会带来影响。至于被政策卡住的倒霉蛋，弄不好要损失巨额定金了。

再看杭州。

今天，澎湃和证券时报等多家媒体报道：4月17日，浙江两家银行被银保监局处罚，都是因为资金被挪用买房。

一家是位于浙江杭州的余杭德商村镇银行，“未有效管控贷款资金使用，导致个人经营性贷款被挪用购房，被罚款35万元。”

另外一家是总部位于杭州的浙江富阳恒通村镇银行，被处罚原因是“未有效管控贷款资金使用，个人消费贷款资金被挪用于购房。”

但相比之下，深圳昨天“惊爆抗疫贴息贷款被挪用购房”和“人行彻查”，这个新闻影响更大！

今天地产股板块都出现了下跌，万科、融创、恒大、碧桂园都跌幅明显。

这比昨天降息公布之后，地产股的跌幅还要大一些。

4月20日早上，LPR新利率公布，主要供商业房贷参考的5年期利率只降息10个基点，而1年期利率降息20个基点。

其实，在政治局会议重申房住不炒之后，仍然给房贷降息10个基点，可以视作中性消息，或者长期利好。但地产股板块仍然遭遇了抛压，说明市场对降息幅度期望值更大一些，理解为短期利空。

今天地产板块跌幅比昨天还大，因为深圳楼市“被收拾”了。

此前很多城市出台放松政策，最后“一日游”、“N日游”的很多，都没有对市场产生如此大的心理压力。这一次深圳彻查住房抵押经营贷，影响更大。市场预期：既然深圳动手了、杭州动手了，那么还会有更多城市会动手，资金流入楼市会更困难了。

下面谈谈我的看法：

第一，支持金融监管部门彻查住房抵押经营贷是否被挪用去买房，尤其是有财政贴息的，更是要查清楚、严格处理。

用财政贴息的经营贷去买房，不仅仅是违规，还涉嫌违法。因为这不仅干扰了国家宏观调控政策，还是对全社会的不公平。

第二，近期深圳西部的部分区域，房价的确涨幅偏大，应该引起关注。我之前曾在专栏里撰文，提出了5点调控建议。

但整体而言，深圳房价还是平稳的，尤其是东部几年都没有动。所谓“西部涨疯，东部气疯”。现阶段，深圳没有必要出台全面的、严厉的调控措施，但对于南山、宝安和光明三个区，可以开开小灶，单独出台一些措施。

另外，对于屡次挑战大家心理上限的高单价、高总价的奢华商务公寓，应该加强调控。

但调控的目标是让深圳楼市稳定，让全国楼市稳定，让楼市为稳增长做贡献。所以，力度要合适。

第三，彻查经营贷被挪用，的确改变了市场短期预期，这从地产板块今天下跌可以清楚看出来。

但说实话，未必有很多经营贷，特别是贴息的经营贷被挪用。另外，贴息都是有期限的，一般半年、最多一年，所以不意味着这些钱永远可以非常低的利率。而且这种钱都很少，一般一家公司最多能获得20到100万，拿到1000万的是极少数大企业。

之前有读者咨询，是否可以用这种方式买房。我给的建议就是：小心政策变化。因为这种钱是灰色的（买房是违反跟银行签订的贷款合同的），看起来可以做5年、10年、甚至20年。但只要说你违规，马上就可以收回。所以，一般人最好不要蹚这个浑水。

第四，房地产投资的“短线时代”早就终结了，尽量用自有资金做中长线投资，立足10年以上，才是最明智的。

尽量用自有资金，说的是首付部分和按揭供楼部分，也就是说“不过分加杠杆”，不用高价的钱、不稳定的钱、国家政策不允许的钱。

如果你做到这一点，短线的政策波动就不用担心。

结论：楼市遭当头棒喝，当然是利空。但这些都只会带来短线的影响，最短影响十天半月，最长半年。未来，该怎样还是怎样，有其内在的逻辑。

维持原来的判断：中国楼市需要回暖，需要成交量，可以保持慢牛上涨态势。在有显著人口增量的大城市，买优质不动产，永远具有投资价值。继续看好深圳，看好大湾区，看好北京上海杭州成都等所有的二线、强二线城市。
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