[贷款炒股]中国房价涨 租金为啥不涨？背后真相是什么

是的，中国房租太低了！

听完这话，估计一堆租房朋友会怒火中烧，拎刀在砍我的路上！

你们先冷静一下，先别急着砍。

看完再砍不迟！

今天我说说，为啥中国房价高，房租却明高实低，里面蕴含着什么样的逻辑真相！1两大流派

中国买房投资主要有两个主要流派。

资本增值派，买房后在家躺着，坐等涨价。

租金回报派，买房后靠租金回报获取收益。

资本增值派，赌的是房价会涨，要的是增值收益，这需要极为精准专业的眼光和把握趋势的能力，现在这个情况下，选不好要倒贴银行钱，风险大。

相比之下，租金回报派就安全多了，只要租金高于银行贷款利率，每个月就有租金这个固定的现金流，等于被动收入，能够产生现金储备，能做到真正的以租养贷，可以对冲外部货币利率，还能白得一套房！

最重要的，还是安全！

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租售比

房子租金数据，可以直观衡量投资地段的经济，商业和人群的综合情况。

房价会有水分有泡沫，但租金很难出现泡沫，这是纯市场驱动的价格。

所以，要衡量项目值不值投资，租售比就是项很重要的参数。

通过租售比，你能够估算投资项目价格是否合理，是否有风险，房子未来是否保值！

那，什么叫租售比。

是每平方米的月租金÷每平方米的房价=月租金÷总房价

租售比值越高，说明租金回报率高，买房回本期限就越短，投资价值就越高。

相反租售比低，说明投资回收的周期长，投资价值就得掂量一下。

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全球租售比

全球范围，是用租售比来衡量房地产是否有泡沫。

一般来说，比值在200到300之间，靠房租16-25年回本，是合理的。

低于150，说明租金回报高，投资升值潜力大，房产未来保值！

超过300，说明资产收益回报率低，租金抵不住银行贷款利息，要倒贴钱，房价泡沫程度高，有破裂风险。

比如，东南亚的平均租金回报，都在6–8%之间。

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中国租售比

在中国有两个笑话：

1、炒股靠分红赚钱。

2 买房，靠房租赚钱。

在中国，大城市房价都赶英超美了，但租售比却低到离谱！

你花500万买套100平米的房，月租5千，租售比就是1：1000

也就是说房租出去1000个月才能回本，1000个月是83年。根据中国房价行情网的数据，中国租售比最低城市是厦门，只有1:1100，买房要1100个月才能回本！看看北京和上海的房子均价，实际还是建筑面积，使用面积还要再缩水2成-4成。

根据我爱我家数据，北上广深的租金回报，没一个超过2%的。也就是说，你花几百万上千万，在北上广买一套房的租金，跑不赢银行贷款，你还要倒贴物业等费用，你要出租80年甚至上百年才有可能回本。

而且问题来了，中国房子产权，可是才70年，很多时候，你拿到手的房，可能才60多年。

这笔账，怎么算。

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中国租售比为什么低？

1买租割裂

首先，要明白！

楼市是二级市场，租房是三级市场。买房的和租房的是两个不同群体！

中国的租房市场和买房市场是割裂的！

房价是富人投资性需求，并不是市场化行为，房价取决于投资层面，由社会顶层资本掌控，取决于资金，信贷，杠杆，是地方银行炒房团共同发力的结果。

房租则是市场刚需，体现的是地区经济的真实水平、工资水平和房子的真实价值。反映了市场租房群体的总体购买力，租金取决于消费层面，由市场决定。

大城市的房子，面对的是全国各地的富裕投资阶层的购买力，但是租金水平，确是当地刚需生活的实际购买力。

比如，你在一个平均工资只有五千的地段买房，然后房租你想租给刚需五千？那是妄想！

所以，房子被炒作后估值不断上升，但是房租是真实的，跟不上房价速度，租金和房价不对称。二者差距拉开，租售比上升、地段内的年租金收益率就下降。

现在，回到开头说的，中国房租低的问题。

这里的低不是说中国房租真的低，而是房租和房价的对比，是低。

所以，中国如果想达到国外动辄4%以上的租售比，房租至少要要翻3倍，中国的刚需每个月工资根本付不起，中国大城市会直接空城，没人服务，富人再有钱也待不下去！

2租房市场不健全

中国刚需的房租的压力，很重。

大部分二线城市人均收入三千多，房租均价一千多两千，一线城市人均均收入六千，房租两千多三千。

在大城市，租金收入会达到月人均收入的一半，甚至更多！

严重影响到生活质量！

中国租房者属于弱势群体，尊严和权益得不到保障，谁都能过来踩一下。

租房市场很不健全，租房环境恶劣，甲醛房，隔断房等问题不断，更不用说爆仓企业和黑中介、烂房东了。

前一段的北京房租上涨,不是房租真的上涨，是二房东囤房所致。

二房东就是一些租房中介公司，把自己包装成互联网概念公司，花高价收罗房源，让租赁市场囤积垄断，为的是提高融资估值，从一级市场融资，最后上市圈钱，去二级市场套现。

导致房租暴涨！

群魔乱舞，各用其招，吸干刚需的血！

所以，为了仅存的尊严，中国人是能不租房，就不租房，有1%的可能，必定掏空钱包借一圈钱，去买房成为房奴。

推升了房价上升，房租却很难正常的涨上去，租售比会变小。

3户籍

中国大城市，集中了优质的政治商业医疗教育资源。

大城市的房价之所以高，更多的是是户口的溢价和城市资源。

房价300万的房，纯的居住价值可能就占100万，户口价值占100万，城市资源价值占100万。

外地人拼尽全力，买了大城市的房，获得大城市户口，等于得到了孩子上学医疗就业的船票。

但是，租房者却享受不到这些价值红利！

说好的租售同权又限制太多，现阶段来说，很难达到真正的同权。

4政府供地

政府紧缩土地供应量，会导致住房需求加大，从而推动房价的上升，租金追不上房价，租售比会变小。

政府如果放大土地供应，需求量使需求量减弱，房价变低变稳，租房者增加，租售比又会变大。

但是如果城市大量扩建，富人纷纷投资概念郊区房，空置房增多，压根没人来租，租金只能压低，租售比就会变小。

5开发商捂盘

很多开发商建成了不开盘，有大量的闲置房会采取延缓销售的方法，既不进入销售市场，也不进入租房市场，甚至把大盘变成多个小盘开盘，等待暴涨后的增值。

这种做法会让当地租售比变小。

6货币和持有成本

中国经济发展快，货币发行速度更快，纸面财富缩水，资产价值不断增加，房价上涨速度远超过发达国家，租金也在涨，但是远跟不上房价。

对富豪来说，通过贷款而实际获得实际的贬值利润；而穷人节衣缩食就会存银行，然后这笔钱贡献给富人贷款买房了吃红利了。

现阶段，中国房产没有像其他国家一样，有房产税空置税等税费，持有成本非常低。

而现在国家又采取限贷政策，限制了投资需求，让投资风险飙升，这造成大量空置房，富人们加杠杆给银行搭钱，手里拿房又不能出租，只能坐等房地产升值。

极低的租售比，要出租，几百万的房子一年的租金收入不到2%。几百万的资金就算存进银行，也能做到4%左右的收入。

富人认为房价未来还有很大的上升空间，所以才会选择忍受赔本，来换取未来房价上涨的收益。

这样导致了租售比的比值飙升。

富人心里也急啊，在高级会所急得满嘴大泡！

7焦虑

租售比得是在一个房价相对稳定，房地产市场开放的情况下才配谈，发达国家房价稳定，价格透明，所以租售比稳定。

但是，中国的房地产价格目前投资金融属性太大，导致价格水分大，扭曲了刚需的实际价格需求。

而老百姓，又没安全感，没有其他好的投资途径，股市？期市？现货？这些都是绞肉机。

有比房子更好的更稳定的投资项目吗？

其实，买房更多的是焦虑。

衣食住行四者是人类的四大基本生存需求。衣食行压力都不算太高，唯独绝大多数压力都集中到了住上面。

租售比低是因为房价太高，而不是因为租金太低。共同作用，才导致了中国的畸形租售比。

说到底，中国老百姓，房价的压力比房租要重得多！来源：同花顺财经