[蛇口贷款]招商蛇口失速，不求规模但求“不掉队”

招商蛇口业绩说明会
“规模不能不要，但是要做有效益的，有质量的规模，这是我们管理班子一直信守、坚守的原则。”

在4月21日下午，招商蛇口举办的2019年度业绩交流会上，面对投资者不断提出的规模排名问题，招商蛇口董事长许永军语速缓慢地回答，招商蛇口的理念是“规模、质量、效益”三者的平衡，“从去年开始公司就把质量放第一位，效益放第二位，规模第三位”。

2019年，招商蛇口签约销售金额2204.74亿元，同比增加29.25%，超额完成2000亿元年度目标。在增速普遍放缓的2019年，招商蛇口近3成的规模增速，远超行业平均表现。

然而，相比2017年、2018年公司规模增速分别为52.54%、51.26%，招商蛇口增速明显放缓，2019年销售额排名行业第12位，原地踏步，并未跑赢竞争对手。其2020年定下2500亿元目标，据招商蛇口董事总经理蒋铁峰透露，在可售货值有4000多亿元的情况下，仅需62.5%的去化便可达成年度目标。

但越来越稳的招商蛇口，似乎并未在质量及效益上得到相应的体现。业绩会上，关于公司营收、毛利不及预期的关注不在少数，对于招商蛇口背后丰富的土储转化较慢也颇有微词。

对于投资者关于结转速度不及预期，未来两三年内利润复合增长能否得到更积极结果的问题，许永军表示未来房地产行业要保持原来的增速，尤其是在利润方面，对行业来说挑战都很大，“只能说基础很好、挑战很大，招商蛇口心里有数。”
毛利率下滑，营收增长不及预期

营收及利润的增长与规模的增速不相匹配成为招商蛇口业绩会上的关注重点。

年报披露，报告期内，招商蛇口实现营收976.72亿元，同比增长10.64%；归母净利润160.33亿元，同比增长5.2%。增速较2018年分别大幅下降6.4个百分点和19.5个百分点。

有投资者直接发问，一般来讲，根据地产行业常规的两年预测期结算的惯例，公司2019年业绩应当大部分为2017年的销售，在招商蛇口2017年的销售业绩和权益数据明显增长的背景下，为何2019年归母利润只有5%的增长？

招商蛇口财务总监黄均隆解释道，2017年销售额当中，含有比较多深圳区域的商办整售，这些商办整售由于受到精装修工期和回收等因素影响，所以跟房地产的快周转有所差别。实际从房地产项目结转来看，2017年的贡献不足60%。

“稳健起见，我们2019年计提了20.9亿元的减值，比2018年多了11个亿的减值。”

关于归母净利增长不及预期的讨论，也带出了对于招商蛇口毛利水平下滑的担忧。

2019年招商蛇口录得毛利338.43亿元，毛利率约为34.65%，较2018年下降了4.8个百分点。分区域来看，年内六大区域毛利率均出现同比下滑，其中营收占比最高的深圳区域的毛利率更是出现了13个百分点的下滑。

这是招商蛇口重组上市4年以来首次出现毛利水平下滑的情况。

黄均隆表示，“公司2019年毛利率下降，一是受限价和市场下滑影响，二是受到结转项目不同区域、不同产品的结构性影响，如深圳地区的高毛利双玺项目2019年的结转量比2018年减少了18%。”

数据显示，2019年招商蛇口管理、销售、财务三费费用率上升0.76个百分点至13.41%。其中，销售费用增长最快，同比增长42.01%，增至22.06亿元，年报解释，其原因是佣金代理费等费用出现明显增加所致。
“举债空间”与规模野心

除去“稳”的主题之外，招商蛇口业绩会上另一个关键词是“举债空间”。

年报披露，截至2019年末，招商蛇口净负债率29.28%，资产负债率为63.19%，远远低于行业平均水平。与此同时，得益于背靠招商局集团的背景，招商蛇口综合资金成本仅为4.92%。

对于房地产这样的重资产行业而言，融资能力始终是房企的核心竞争力之一，在行业利润压缩、房企纷纷转型的时代，优秀的融资能力能够有效控制成本保证盈利空间，还能为转型提供源源不断的“弹药”。

业绩会上公司管理层屡次重提“举债空间”，或代表着招商蛇口稳健发展背后的规模野心。

蒋铁峰透露，2020年拿地金额规划应该会超过2019年，在保证效益和质量的前提下，规模也能够得到稳定增长，在行业内不掉队。重点将在已经进驻的省会城市、强三线城市进行扩展，持续深耕。

2019年，招商蛇口新增79个项目，新增总建面1423万平方米，同比增长4.9%，对应拿地金额976亿元，权益比例为53.6%。新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市；从土储的分布来看，一线城市土储占比21%，二线城市占比为54%。

而在刚刚过去的2020年第1季度，在行业趋于理性的情况下，招商蛇口继续在多城“疯狂”拿地，即使是疫情最严重的2月份，也在杭州和成都斩获3个项目。根据中指研究院一季度拿地排行榜数据，招商蛇口以年拿地金额94亿元位列排行榜第8名。