[短期贷款利率]泼冷水！降息不等于降房贷，加点、涨价让购房者很无奈

2020年4月20日，中国人民银行如期公布了最新一期的LPR利率，5年期及以上为4.65%，比上一个周期下降了10个基点。然后各种解读如潮水般涌来，甚至“好事者”计算出了房贷利息会减少多少，如果贷款100万、等额本息还款、20年还清，每个月将减少54元的利息，而且贷得越多，月供减少得也越明显。很多人调侃的说到，我缺那54元吗？我缺的是首付款！ 有人拿出了近20年（如下图，其实是近30年）的利率一览表，借此说当前利率已经降到了历史最低。有部分不良居心的人将这图解读为国家降低利率，鼓励买房。

但是，要说当前是历史最低利率，得附加条件，那就是不考虑利率上浮和打折的情况。比如2015年，利率普遍是打折的，虽然基准利率为4.9%，但是享受九折、八五折利率的购房者大有人在，即便享受的是九五折优惠，利率也只有4.655%，跟4月20日的LPR利率是差不太多的。其实在2020年，房住不炒依然是中央政府和地方政府的基调，对一些地方政府出台了调整住房购买资格、购房补贴等系列政策，都没有触及调控的根本——限购套数及首付款，一些在边缘游走的政策往往也是“一日游”。各大银行在执行房贷利率的时候都会应政府的要求进行相应的加点。如下图，成都4个月各银行首套房普遍加点在100以上，加点以后的利率普遍超过了5.5%，二套房利率加点以后最高都达到了6.321%了。按照贷款100万、等额本息还款、20年还清来算，加100点跟不加100点的月供分别是6964元、6408元，相差了556元，远大于降息减少的54元。值得注意的是，在2019年10月1日，有媒体统计，成都农行的首套房只加88.3个点，如今却要加113.2个点，加点的部分基本上抹平了降息的部分。当时银行普遍的加点在75-103，而今却是98.5-123。还有一个最重要的点，这次降息叫作非对称降息。一年期降了20个基点，五年期只降了10个基点。为什么一年期利率降得更多？1年这种短期贷款用于房地产的很少，而用于实体经济、经营业务的会相对较多，这还是体现的“房住不炒”。从LPR利率自2019年10月公布以来，经历了多次非对称降息，一年期已经降了35个基点，而五年期只降了20个基点。

购房贷款合同对利率都有明确的约定，基本上是一年调整一次，多数是下一年的年初调整利率，调整到上一年最后一个月的利率水平。总的来说，建议购房者别太指望央行利率下降，地价、房价随便涨一点都可以轻松淹没降息的红利。

（数据来源：国家统计局）

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原创团队

出 品：蒋 瑜

主 编：银 涛

作 者：蔡德勇