[退伍军人贷款]疫情冲击下的美国房产市场观察

在Covid-19在美国大规模蔓延之前，美国本土的购房需求正在稳步攀升。根据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示，今年2月份同1月份相比，成屋待完成交割的销售量增长2.4%，与去年相比，同比增长9.4%，这是过去三年来的最高增速。

从区域上来看，美国东北部当月成屋待交割销售量增长2.8%，较上年同期增长5.9%；在中西部地区，当月上涨4.5%，较上年同期增长14.9%；南部当月仅增长0.1%，较上年同期增长7.1%；在房价最高的西部地区，当月销售额同比增长4.6%，较上年同期增长10.8%。

新年伊始，原本春季房地产市场被认为是自上次经济衰退以来最好的市场之一。据受访房地产经纪人说，2月份成屋销售量年化增长率达 9.4%，达到2007年2月以来的最高水平。当然这些数据主要是基于去年12月和今年1月签约量进行统计的。2月份新建房屋签约量也大幅增长，同比增长14%。

这一切的迹象表明，因为新型冠状病毒导致的封闭之前，房地产市场非常健康。但是鉴于目前销售数据是基于已签署待交割的合同，所以一些买家可能会因为担心个人财务状况而退出交易，其他一些人可能因为收入降低或者失去工作而不再有资格申请抵押贷款。这种取消交易和停止挂牌销售房产的迹象随着封城慢慢的开始显露出来，比如三月的最后一周这种迹象是最显著的，而根据疫情的影响程度、房价等因素看，纽约、新泽西、宾夕法尼亚和加利福尼亚可能会是概率最高的。当然根据市场的估计，10%的取消率可能也就封顶了。

房地产市场本来就在为创纪录的低库存苦苦挣扎，现在一些卖家因为要么不希望买家参观他们的房子，要么不想在低迷的市场中销售，所以正在把自己挂牌的房产退市，可以想见今年的全美房产销售会出现一个下滑。未来几周的数据应该就会显示房地产市场受到的打击有多严重，但还是有理由乐观地认为，已经出台的刺激计划将减轻经济损失，在今年晚些时候情况好转时房地产呈现一个V字型的强劲复苏，毕竟我们是在一个强势经济中踏入这场不可预知的疫情的。

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图片1&2：近期社区都在有条不紊的施工进展中，大公园Rise社区近况

图片3&4：Ironridge社区新区也有很多刚刚过户新入住的业主了

图片5&6：多数建商开始实行预约制看房，每次看房人数不能超过3个，因此少了往日门庭若市的景象，但是施工还在正常进行

还有一个现象也在揭示房产市场会有一个强势反弹的契机。

在美国，大多数人都会选择贷款买房，而不是全款付清。根据贷款额、贷款人的身份和特定信用状况进行划分，可分为如下几类：
Conventional Mortgage – 传统房贷：在美国，不是由政府机构提供或担保的房贷都叫Conventional房贷，一般要求借款人有较高的信用分数和给较多的首付，传统抵押贷款通常符合房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)设定的首付和收入要求，而且通常符合联邦住房金融管理局(FHFA)设定的贷款限额。首付额可低至3%, 但是但凡低于20%的首付，需要强制购买房贷保险（Private Mortgage Insurance）以保障债权人能正常收到还款；

Jumbo Mortgage – 巨额房贷：传统房贷中贷款额不超过上限限制的，称之为“Conforming Mortgage”，2019年度大多数地区的房贷贷款额上限为$484,350，部分高消费地区贷款上限为$726,525。超过这个金额的房贷就被称为“Non-Conforming Loan”或者“Jumbo Loan”，要求借款人有更高的信用分数和更多的首付，利率通常也较高；

FHA Loan – FHA贷款：这种房贷是由联邦住房管理局（FHA）担保的买房贷款，最低首付只要3.5%，信用分较低的人士也可以申请，但要一直购买房贷保险；

FHA 203k Loan – FHA 203k贷款：与FHA贷款类似，借贷目的可以是维修、房屋升级或者做一些房屋发售前的装饰工作，适合一些需要维修的房子，最高借款额$35,000，但203k贷款要求更高的信用分数，而且必须在限定时间内请专业人士来维修装修或者检验。

VA Loan – 军人购房贷款：这是由美国退伍军人事务部（VA）担保的、美国现役/退伍军人可以享受的买房贷款，有零首付、低利率、免房贷保险等优惠。

USDA Loan – USDA购房贷款：这是由美国农业部（USDA）担保的、为中低收入人士在规定的农村地区买房提供的贷款，可以享受零首付优惠，但要一直购买房贷保险。

Second Mortgage – 二次抵押贷款/第二按揭：如果首付款较多，或者已经还款一段时间，拥有一定房屋净值资产（Home Equity），那可以将房子再次抵押给银行，申请Home Equity Loan（房屋净值贷款）或者是HELOC （房屋净值信用额度）将净值部分的金额借出用于其他个人用途。

所以在美国，银行或者私人贷款人进行房屋抵押贷款融资，然后由国会成立的像房利美或房地美这样的机构再从银行或者私人贷款人手中购买这些房屋抵押贷款，把它们打包成证券，然后把这些证券卖给投资者。所以当借款人支付抵押贷款时，他们的钱很可能会流向投资者，而不一定是流向当初抵押贷款的银行或贷款人。

3月23日，为应对COVID-19造成的市场动荡，美联储宣布为了保持抵押贷款支持证券市场再次崩溃，将恢复购买更多抵押贷款支持证券，并保持能够保证市场平稳运行的金额 。而Confirming Loan是房利美和房地美在次级抵押贷款市场上担保和购买的唯一类型，所以在刺激政策下，更多的银行和私人借款人会更倾向于做Confirming Loan类型的房屋贷款，也就是说百万或者百万金额以下的房屋贷款会在近期特别受到追捧，根据我们最近对很多银行的贷款经纪的访谈，事实正是如此。

因为信贷市场并没有受疫情影响紧缩，而贷款利率目前也尚未回调，说明市场还不认为需要进行防范型的回撤和提高认为借款人出现逾期风险的警戒。信贷市场没有紧缩，那么购房需求就不会受到抑制，相反从新年伊始就在寻找房屋的购买者经过一段时间的看房后，目标就会更加明确，同时因为封城这些潜在买主将持续蓄力，所以市场会随着疫情的好转进入另一个繁荣期。