[贷款炒股]杭州女股神爆仓输掉三套房！如今5600万卖豪宅，5万人围观，结果……

4月15日，被称为“杭州第一天价楼盘”的江南里5幢1号，在阿里司法拍卖平台开拍——起步价5600万，单价18万元/平，堪称杭州单价最贵法拍房！

然而，实际情况是：它流拍了！

1曾经炙手可热，如今无人问津

江南里，绿城打造的首个城市宅院，占地3.4万方，总建筑面积5.1万方。

其独特之处在于，总共就规划了76户人家，面积从260-290方，却竟然有40多个户型，每一套宅院几乎都是定制。在当年，这个项目横空出世，均价12万+，超越云栖玫瑰园的77811元/平方米，成为杭州新晋的第一天价楼盘 。

更不可思议的是，虽然贵成这样，江南里一期中式宅院还是被一抢而空。

而且，根本没有样板房，也没有样板区，富人们当时就看着一张图纸下单。

此番挂出的这套房源，为5幢1号，临近小区出入口和江南荟，东临小区中央花园。

该套房源在小区中的位置

无论曾经的它是多么受欢迎，但是如今的现实是，它已经不再炙手可热了！

5600万豪宅开拍，却在5万人围观中流拍：

拍卖资料显示：江南里5-1号房源，建筑面积约311.3㎡，庭院面积约170㎡，含6个地下车位。庭院内池塘、凉亭、假山、松柏、布置匀停，移步换景。

这么好的条件，正常情况应该是被人们所热捧，然而，实际情况却让人大跌眼镜。

豪宅、女股神、爆仓、最贵…这一充满关键词的拍卖讯息的确引发5万多人网上围观，还有30余人去实地看房。

“昨天有三十多个，从9点45看到12点，分好几批，法院带来看的。这是2017年11月交付的，200多平、300多平、400多平的都有，现在入住的还少，一半多还在装修。”

而且，据了解，如要参与竞拍报名，需要提前缴纳560万元的保证金。但最终无人出手！16日，这套豪宅第一次拍卖流拍。

下周启动二拍或再降千万：

而根据法律规定，二拍的起拍价必须低于一拍，降价幅度不得超过之前拍价的20%。也就是说，二拍的起拍价最低或降至4480万，相当于降价近1200万，“女股神”账面损失至少上千万！

如果再卖不出去，只要债权人接受，这套豪宅很可能直接用来抵债。

其实，在投资君看来，豪宅之所以会流拍有一个不容忽视的地方，那就是高昂的税费。因为原房东购买不满两年，买家还需缴纳5.6%的增值税，再加上契税等，算下来税费就高达500多万，折算到单价上，每平方米近20万元。

也就是说，除了房子价格以外，买方还得交500多万元的税费，这就难怪会流拍了。

2爆仓输掉三套房！豪宅仅是其一

杭州是一个盛产股神的地方。从章建平到孙惠刚，他们大多来自于草根，万元起家，在A股短暂的历史中积累了数十亿财富。

巧合的是，这套房产的主人，恰恰也是金融圈里一个小有名气“股神”！

据媒体报道，这位杭州女股神，在2015年那波牛市，通过各种关系在借钱加杠杆炒股，赚到了不少钱。接连买了武林壹号和江南里两处豪宅，价值都在数千万元。

然而，有时候成败都是连锁反应。

2016年，2017年股市行情急转直下，王女士投资的股票接连出现亏损。

2017年以来，她把位于江南里、武林壹号、湖墅路某80多平方米高层公寓等三处房产陆续抵押给银行，其中江南里抵押后贷款了5000多万元。但2017年去杠杆，以及2018年这波走熊远超预期，很快这笔钱也消耗殆尽。

最要命的是，因为她在股市里加了杠杆，股价接连下跌被强行平仓，财富大幅缩水，用她的话来说“连翻身的机会都没有”。

由此，这就直接导致江南里豪宅被拍卖。

据了解，江南里这套别墅的首封其实是杭州经济技术开发区法院。当时有债权人将王女士起诉到该法院，欠款数额有数千万元。

那么，为什么现在是由杭州拱墅区法院来拍卖江南里的这套房源呢？

2018年4月，王女士又向某人借款5500万元，拿这套江南里的别墅做了抵押担保。

2018年7月，出借人到法院来申请实现担保物权，由此可见，王女士这笔5500万元的巨款也是拿来“调头”的，但是未能救她于水火。

因为有抵押权的将优先受偿，所以，江南里的别墅由拱墅法院拍卖，拍卖所得款项也将优先受偿这笔5500万元的借款。

虽然投资君对这位女股神的爆仓卖房感到惊讶，但对于法拍房的流拍，确是在意料之中的事，为什么能这么肯定呢？还要从楼市说起。

355折卖不掉！北上广深法拍房也不好卖

无独有偶，去年四季度以来，北上广深法拍房呈现倍数级增长，变现折扣率却在下降，有些房子打55折都卖不出去。

今年春节期间，深圳龙岗区一个名为欧景花园的小区内，建筑面积为201.42平方米的一栋复式房产正在淘宝司法拍卖平台上拍卖，这栋房产的评估价为762万元，而变卖价仅为426万元，相当于评估价打55折。可能拍卖正值春节，叠加法拍市场变冷，这栋房产最终变卖失败。

数据显示，2018年，淘宝和京东全国司法拍卖房产共计367340次，同比大幅增长61%，尤其是去年9～12月份，国内四大一线城市北京、上海、广州、深圳拍卖标的数呈现倍数级增长，仅这4个月的数量就占据全年的半壁江山。

单就城市来看，一线城市的市场流动性表现稍好。比如，2018年淘宝和京东北京、上海司法拍卖房产中一拍房产共计分别为1525次、1257次，同比分别增长77%、98%；一拍房产数占总拍卖房产次数的比重分别为68%、71%。

但在拍卖价格方面，2018年下半年，即便是北京和上海，住宅变现折扣率也呈明显的下降趋势，同时，因为起拍折扣率也以相同速度下降，因此，变现价相对于起拍价的溢价幅度基本不变。

不难看出，法拍房的市场似乎也并不好过！当然，还是不排除有不少人会去碰运气捡漏的。

4买法拍房，需要注意什么呢？

法拍房，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋，即上文所述的别墅，来源主要是：贷款逾期、借贷抵账、司法没收财产等途径。

法拍房拍卖起拍价由人民法院参照评估价确定，第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的80%；如果出现流拍，走到二拍基本上是市价的6折。

看到这里可能很多人会心动。

但！可以捡漏固然很爽，但仍然要提高警惕，注意以下一些事项：

1、实地看房

一定要去实地看样，详细了解房屋的地理位置、实际用途、结构及附属设施、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等情况。

2、了解腾房情况

经常有这样的情况发生，法拍房的公告已经写明“有人居住”，但竞买人没有了解清楚便拍下房屋，等到办完过户手续才发现，原房主的家人一直拒不搬离，且态度蛮横，最后只能通过司法程序等待法院强制腾空，因此陷入漫长的等候期。

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所以竞买法拍房前，一定要了解清楚房屋目前的居住情况，包括但不限于原业主本人、家人、债权人或租客等，不同的居住人会涉及到不同的清场方案及腾退难易程度。

3、房屋租赁情况

法律上认可的租赁有效期限是20年以内，如果房屋有租赁合同在身，那么哪怕是过户给其他人，租赁也不会自然解除。所以在竞拍前，竞买人要了解清楚该房屋是否有租赁，如果有，应该如何解除租赁或变更租赁条件，是否需要承担额外费用等。

4、税费与欠费

据相关规定，法拍房交易过程中，所涉及的买卖双方需要缴纳的所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税等一切税费，及可能存在的其它费用都要由买家自行承担。

除税费外，法拍房还可能存在欠缴物业、水电气暖等费用，这些都需要竞买人自行了解，逐一核实确认。

5、土地性质

如果房屋土地属于划拨性质，则可能存在无法正常过户的风险，例如经济适用房。按各地政策，过户可能还需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。

6、按揭贷款

对于刚需客来说，虽然法拍房可以按揭贷款是个天大的喜讯，但不是所有的司法拍卖房都可以进行按揭。哪怕可以按揭，其按揭流程也与常规二手房的有较大区别，而且过程中可能还需要担保公司来提供阶段性担保。

良策按揭可以为客户提供一系列的按揭贷款，以及拍卖担保服务，有需要的亲，可以在良策App上致电金融经纪人咨询哦~

7、了解当地的限购政策

虽然目前在部分城市，通过司法拍卖购买的房产可以不受限购政策影响，但据我们了解，北京、深圳、佛山、厦门、东莞、三亚等城市仍需遵循当地限购政策。

在限购的城市，如果竞买人不符合限购政策要求，那么哪怕竞拍成功，也可能无法过户，所以一定要了解清楚！

8、注意尾款支付时间

竞拍人拍卖成功后，需在法院规定的结款时间内付清尾款的，一般结款时间是7-15天（具体时间以当地规定为准）。如果逾期未支付或因竞拍人资格问题导致无法过户的，法院可以裁定重新拍卖。

重新拍卖后，原竞拍人缴纳的保证金（比如文章开头的560万）不予退还且不得再次参加竞拍。竞拍成功后，如果竞拍人悔拍的，保证金也同样不予退还。所以，一定要注意尾款支付时间，切记理性竞拍。

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