[公司贷款]房屋贷款中评估公司的定位与贷款政策

第一章

一、房屋商业贷款中评估的作用是什么?

在商业贷款中，商业银行为了业务发展和防范风险，既不能压低房地产价值，也不能提高房地产抵押价值。两全其美的办法是，追求合理的抵押价值。

为了知道合理的抵押价值，商业银行会委托信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额提供参考依据。现实中，房地产估价公司要承接某个银行的估价业务，则需要入围这个银行估价公司的目录。

必须明确的是，商业银行会委托的房地产估价机构，必须具备国家审批批准的房地产估价资质。有些互联网公司虽能提供估值服务，但不具备房地产估价资质，商业银行若认可互联网公司做的估价，将承担估价无效的风险。

二、评估值与成交价格的比例是多少

评估值一般可以到成交价的90%。其原因是现在的评估公司，通常采用了市场法和成本法两种评估方法，其中市场法评估的价格与成交价格一致，成本法评估的价格只有成交价格的一半，市场法的权重为80%，成本法的权重为20%，这样得出的最终评估价格就是成交价格的90%。

三、评估值收费

评估公司的评估作业是有偿服务，是收费的。评估费的收费标准是：

商业贷款评估费：评估价在100万元（含）以内：评估费=评估价×0.5%；评估价在100万元以上：评估费=100万元×0.5%+（评估价－100万元）×0.25%（例：评估价为120万元，评估费=100万元×0.5%+（120万元-100万元）×0.25%=5500元。

四、买方是否可以自行选择评估公司

商业贷款评估公司均由银行系统抽取，买方不能自行选择。

五、申请评估需要哪些备件

商业货款评估：原卖方产权证复印件、买卖双方身份证复印件。

六、评估的流程和评估报告的时效是多久

商业贷款评估：银行接单后，将借款人相关信息录入系统并通过系统抽取评估公司，评估公司受理后7个工作日内安排看房实勘，看房实勘后3-5个工作日出具评估报告。

七、交一次费用同一评估公司是否可以重复出评估报告

不可以，交一次费用只能出具一次报告。

八、评估拍照时是否可以采用同户型的照片

不可以，必须一套房屋一套照片，照片不能替换。

第二章

一、首套住房、二套住房如何认定

（一）首套认定标准：

（1）没有住房，但有已结清住房贷款记录；

（2）有1套住房且没有住房贷款记录或住房贷款已结清。

（二）二套认定标准：

（1）没有住房，但有1套未结清住房贷款记录；

（2）有1套住房且有1套未结清的房贷款记录（贷款所购住房与当前拥有住房是同一住房）。（三）“房”与“贷”认定标准：

“房”指东莞市范围内的住房套数；“贷”指全国范围内的住房贷款套数（以征信为准）。

1.查册住房套数，名下无房直接到房管所查询住房套数，名下有房需银行出具协助查询函（具体视房管所情况而定）。

2.以上标准均以居民家庭为单位认定，居民家庭包含夫妻双方及未成年子女。

3.以上政策，首套住房利率执行标准以各银行具体细则为准。

4.贷款套数是指以下类型的贷款：商业贷款，公积金贷款，组合贷款（其他消费性贷、抵押贷款、经营性贷款、商铺贷款、写字楼等非住宅贷款均不计入套数）。

二、普通住房与非普通住房如何认定

（1）普通住房是指建筑面积为114㎡及以下（含）的住房；

（2）非普通住房是指建筑面积为144㎡以上的住房。

三、银行针对哪些情形会拒贷

（1）虚假贷款申请资料。包括虚假身份证明、虚假收入、虚假工资流水、虚假征信记录、虚假婚姻证明、虚假购房合同等。

（2）征信记录非常差。原则上说，近两年内连续三次累计六次的逾期记录，银行就可以拒贷。逾期记录包括信用卡、房贷、车贷等还款逾期情况。

（3）虚假房地产交易。例如，买卖双方为亲属关系，买卖双方为亲密朋友关系，买卖双方为债权债务关系，均有可能被银行视为骗贷行为。

（4）提高房屋评估价。例如，房屋正带评估价200万元，首付60万元，贷款140万元，但买卖双方通过一定手段将房屋评估价提高以获得更多贷款，降低首付成本，甚至实现零首付。

（5）收入证明不符合要求。中国银行业监督管理委员会要求，借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%以下（含），也就是收入应达到月供的2倍。

（6）买方被列入人民法院发布的“失信名单”内。