[银行按揭贷款计算器]按揭（抵押）贷款如房价跌到比贷款额还低购房者要对银行补钱吗？

房价有涨就有跌，这是一个常识。但是我们经常选择性的忽略了这一常识而默认为房价永远是上涨的。但是一旦出现房价下跌的情况就会出现各种各样大家难以接受的问题。

那么，这就出现了一个问题，大家购买住房似乎都是为了升值的，而如果出现住房降价会怎样呢？特别是那些住房按揭的购房者，当房价出现下降甚至房价已经跌到贷款额以内会出现什么问题呢？

综合网络上的各种提问和朋友提出的各种问题，首要的问题就是当房价已经下降到贷款金额以内时，购房者还要不要对银行补钱？

经常遇到以下的问题：

购房时价值500万的房子，200万元首付，按揭贷款300万，现在房价下跌导致住房的价值只值250万，银行会让借贷者补50万的差价吗？

而典型的观点似乎也有道理：无论是贷款人在银行抵押房子进行贷款还是按揭住房进行的贷款，只是因为银行认定这个抵押物价值是500万，如果住房的价值已经跌到250万元的时候，就说明借款人的抵押物已经不足值了，那么在一般情况下你必须补足抵押物的价值，除了正常还贷以外，你要不追加抵押物的价值，要不进行现金补偿。

另外一个显得逻辑十足的论点是：按揭买房（抵押贷款）与股市的放杠杆购买股票是一样的逻辑，因为都是放了杠杆，尽管杠杆有大有小，当不足值时都必须补足价值。

上面的说法似乎都有道理，但是现实中却并不是这样的，无论是住房按揭贷款还是抵押贷款，都是以原有的住房价值进行抵押的贷款标的，这一点是没有任何问题，但是当房价下跌到贷款金额以内时，银行并不会要求补足差价金额。

因为银行贷款特别是住房抵押贷款和按揭贷款是一次评估、一次性贷款、长期使用的过程，属于对抵押物一次性价值评估并在整个贷款过程中并不会进行二次评估，所以除非在极特殊的情况下银行会进行二次评估，正常情况下并不会这么做，所以在住房价格大幅度上翘的时候，如果借款人不进行二次追加贷款，银行不会对住房价值进行价值评估并确认增值；同样的是，在住房下降的时候，如果借款人不要求进行对住房价值评估时，银行一般也不会对抵押物的价值进行二次评估确认。特别是如果出现大面积的住房价格下降的时候，银行更不会主动地对住房价格进行二次评估，更不会对借款人要求补足差额。

所以，那些住房按揭借款或者住房抵押借款的借款人，完全没有必要担心在住房价格下降特别是住房价格下降到住房的总价值已经下降到借款金额以内时，银行会要求借款人补差额的情况。

但是在一种情况下是有可能的，比如当已经出现了住房现有总价值低于抵押的借款金额时，借款人还清了借款后，同时又以这套住房抵押进行借款，那么借款人能够借款的金额就不是还款的金额，而是现在的价值的一定比例，就像上面的例子，500万元的住房市场总价值已经降到250万元，而借款还款金额还有300万元，这时银行不会要求你补足50万元的差额。但是借款人由于各种原因还掉了300万元的贷款之后，又拿这一套住房进行抵押借款，那么就完全借款不到300万元，甚至已经贷款不到250万元，而是在250万元的基础上，再以7%为例，只能贷款到175万元。所以，在已经出现住房价格大幅度下降的时候，最好不要进行贷款转换或者抵押物置换，否则借款人能够贷款的额度会大大降低。

作者：麒鉴，财经金融评论